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1、贵阳市房地产市场营销问题研究2004年第5期(总第87期)贵州民族学院(哲学社会科学版)JournalofGuizhouUniversityforEthnicMinorities(Philosophyandsocialscience)No.50ct.0o4贵阳市房地产市场营销问题研究●濮素(贵州民族学院经济管理学院,贵州贵阳550025)摘要:本文通过分析贵阳市房地产的市场概况,供给和需求市场的状况,以及贵阳市楼盘的发展趋势,发现贵阳市房地产市场存在缺乏整体规划,造成土地资源的浪费;定位不明确,地理位置优势不突出等问题.因
2、此,提出了做好规划,整体与局部统一,按地理位置细分市场以及改变思路,寻找新的发展点和发展机会等对策,希望贵阳市的房地产业能迎来一个新的春天.关键词:房地产;趋势;问题;对策中图分类号:F127文献标识码:A文章编号:1003—6644(2004)05—0121—03一,前言随着市场经济的不断完善与发展,中国房地产业正进入改革开放以来的良好发展时期.贵阳市房地产市场也逐渐步入正轨,开始由卖方市场进入买方市场.随着前几年市场的火爆,开发项目与日俱增,但在火爆的背后却开始孕育着危机.本文通过分析贵阳市房地产的历史概况及现在的总体
3、趋势,发现问题并提出相应对策,使贵阳市房地产业不断完善,日趋成熟.二,贵阳市房地产的市场概况目前贵阳市共有房地产开发商6OO余家,其中有100家左右的公司在运作房地产项目.项目规模较大,实力雄厚的有:中天企业,麒龙房地产公司,铁五局房开公司,新太乙房地产开发公司,鸿基房地产开发公司等.另外,还有一些实力更加强大的省外房开公司将会涉足贵阳.例如:大连万达公司,深圳万科房地产公司等.除此之外,许多小开发商由于市场的逼迫,纷纷联合开发,并且寻求一些沿海发达地区或海外投资商投资,使得实力大大增强.例如:贵阳房地产经营公司和鸿基房地
4、产联手开发的富水花园等.土地供应方面,随着贵阳市旧城改造暂告一段落,由于近几年市政府实施的发展战略相对滞后于基础建设项目的开发,市区内人口密度已经超负荷.所以市政府在2001年3月停止办理两城区的住宅开发项目定点,这一政策的出台将在短期内保护开发商的利益,同时保障贵阳市房地产经济不至于大幅下降而影响整个经济的发展.三,供给市场分析,从楼盘的形式来看,近年来高层或小高层开发量急剧增加,到目前为止市中心区已有37个高层及小高层住宅项目100余栋面市.在市区内占供给量的56%.主要集中于中华路,延安路等市中心区内,这其中有不少是
5、属于3—5年前的土地储备,将用地性质由办公楼临时改住宅楼的项目,另外还有一些新出现的小高层和高层,它们设计新颖,主要分布在二,三类地段.例如:黄金路的金色家园,油榨街的锦绣家园,百花山路的万东花园,枣山路的鸿基都市花园等等.贵阳市郊区,地势平坦,主要聚集了一些大中型工业厂家.小河拥有房地产开发项目的总面积达到200万平方米左右(未含规划中项目和未开盘项目),在规模上占贵阳市区开发面积的三分之二,其中大多数(9oq~)的项目为多层住宅,规划设计与营销理念都属于与时代合拍的项目.规划,环境营造与宣传包装,推广上都在贵阳市的领先
6、行列内.由于与市区距离不远,道路通畅,而其平均售价仅为市内的三分之一或稍多一点,在楼盘素质,环境,绿化,及楼盘概念上和广告推广上与市内楼盘相比有过之而无不及,这将为推动住宅郊区化起着很大的作用.另外,花溪区的房地产市场,在其发展过程中可谓一波三折,从最先开始的花溪山庄的开发到九龙花园,榕筑世纪花园等项目,仅限于一般性住宅和开发,在其品质上也就相当于贵阳市第二代产品.但贵阳市是贵州省的政治,经济,文化中心,有限的土地面积将无法满足市民的住房需求,从而住宅郊区化将成为住宅发展的必然趋势.四,需求市场分析随着贵阳市经济的发展,以
7、前旧的城市面貌和人们的居住条件已经远远不能满足生活需要.人口密度的逐步加大,使得原有依靠单位分配房子的方式也越来越不再适合社会发展的需要,再加上国家宏观经济的转轨,国有企业改革,废除住房分配制度等,依靠政府或某几个单位来解决人们的居住已不可能.随着私有经济的发展,使得就业机会增多,人们平均经济水平大幅度的上升,在这样的情况下,旧的生活方式或居住条件再难以满足人们居住的要求,从当初只有能够从单位分配房,不论其位置,户型,环境好不好,就已经很满足,到而今出现大量配套齐全的,各方面条件相对以前都很优秀的商品房来满足多个不同阶层的
8、人来选择.在这个过程中,房地产开发商也从单一的买卖,逐步收稿日期:2004—03—25作者简介:濮素(1979一),女,贵州民族学院经济管理学院助教.贵州民族学院20104.5■经济学研究濮素:贵阳市房地产市场营销问题研究开始深入研究人们的居住,生活,制造更适合人们居住的商品住宅,开发商的实力和见识也越
