中国土地问题解构

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1、中国土地问题解构有人将近几年来的土地交易称之为中国房地产业的第三次革命，而农村的土地流转则被称为是中国的第三次土地革命（土改使贫苦农民获得了赖以生存的土地，承包又使农民第二次获得了土地的使用权，现在土地流转是第三次革命），但更多的人直称为中国的“圈地运动”。对于在这场正发生于中国大陆繁荣时代的土地革命或者说“圈地运动”，对于土地与中国原始资本积累的盘根错节，实在有太多的值得诉说和反思的地方。国有土地资产流失从国有土地资产流失的分类来看，主要有3类：一是土地资产的显性流失与土地资产的隐性流失。前者是指国家作为土地所有者应得的收益流入土地使用者、土

2、地开发者或其他企业或个人的手中，形成国家土地收益的有形损失隐性流失是指国家作为土地所有者的权益虽然没有被其他单位和个人获取，从表面上看并没有受到侵犯，但土地资产的实际流失却是存在的。二是一级土地市场的流失与二级土地市场的流失。一级市场的流失表现为土地出让过程中的流失；二级市场的流失表现为获得土地使用权后，利用土地使用权进行交易过程中发生的流失。三是存量土地资产的流失与增量土地资产的流失。增量土地资产流失是指新增土地供给过程中因划拨供地或低价出让带来的土地资产的直接流失，以及增量土地供应失控、土地价格上升缓慢所导致的土地资产的间接流失。存量土地资

3、产流失是指原行政划拨地低效利用和自发进入市场引起的流失。分析土地资产流失的原因，首先是土地市场化程度不目前，企业取得土地的方式基本上可分为三种类型市场取得：企业通过出让、转让、出租和国有土地入股方式取得的国有土地使用权；半市场化取得：企业通过有偿划拨方式取得的土地使用权。主要指国有企业通过交纳一定数量的基础设施配套费而取得的有限制的土地使用权；非市场化取得：老企业通过无偿划拨方式取得的国有土地使用权。目前我国协议出让土地比例过大。据统计，截至2000年年底，全国出让土地总量中，以招标、拍卖方式出让的土地量也只占到5%.而且价格机制作用十分有限。

4、一是地价形成的市场机制不健全，在地价的确定上透明度低，土地价格确定的随意性大，人为干预地价的现象还很普遍二是价格差异大。三资企业和内联企业只需交纳与土地使用税相似的土地使用费，它们的单位土地成本只相当于从土地市场取得土地的单位成本年利息的几成，而通过半市场化有偿划拨方式取得的土地使用权其土地成本则相当于出让用地成本的4〜7成左右。此外，土地有偿使用方式也比较单一。以出让金偿付方式的单调性为例，它是指土地使用权受让方以一次性支付出让金的单一的土地出让方式，这种偿付方式难免产生一些问题：从土地所有者角度来看，出让土地向用地者一次性收取数十年的土地出

5、让金，看起来可以一次性为政府带来丰厚的收入，但实际运行结果却严重影响土地所有者的利益。从用地者角度来看，不少用地者难以一次拿出大量资金购买土地使用权，其结果是：要么拖欠土地出让金要么是政府低价出让，甚至妨碍土地市场化进程。其次是土地宏观调控不完备前我国土地资源配置仍带有计划经济体制下行政分配的特点。如：擅自改变土地规划，改变土地利用结构，降低土地利用效率；土地供应缺乏透明度等。土地宏观管理中的突出问题是多头供地，本来真正代表政府供地的是各级国土部门。可是目前代表政府统征土地、供应土地的单位太多。另一突出问题是多数城市政府采取直接生地上市，放弃对

6、生地的开发权，把基础设施、配套设施、征地拆迁等工作全部交给开发商或用地者。这就等于放弃了获取巨额土地增值的机会。农村土地向城市土地流转在土地的流转中，还有一个大项是农民的土地向城市土地转化。中国20世纪90年代“圈地运动”最鲜明的特色就是：主要发生于城市及其周边地区，其中有许多都不是“公地”。1982年的《宪法》把它们宣布为“国地”“城市的土地归国家所有”。对于被逐出原地的城市居民或改变身份的乡村农民来说，只补偿地上部分（含安置），私房土地使用权“视同划拨”。也就是说，城市的土地在1982年之前视为非市场性之地，要经过“政府之手”才能进入市场。

7、由于农民对于土地的产权是残缺的，农民不能得到土地流转的全部剩余。农民土地向城市土地流转的过程实际上成为国土制剥夺农民的过程，也成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利以及腐败的捷径。据国土资源部门统计，目前沿海14个省市的实际占用耕地都突破了规划指标，其中有的城市XX年的建设用地指标在XX年已基本用完，前几年地方政府土地出让金收入每年平均在450亿元以上，其中纯收入年均159亿元，而同期征地补偿费只有91亿元。XX年上半年，全国累计收取土地出让金达到6000亿元，其中就有相当部分是良田。周其仁教授精辟地分析了按照现行土地制度，农地一旦转

8、为工业或城市用地，就由“民土（农民集体所有、家庭承包经营）”变为“国土”的内幕。简单而言，民土变国土是一个“三连环”的过程。第一环，农地征用。政府根据