楼市寒冬下房地产企业的长线谋略

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1、楼市寒冬下房地产企业的长线谋略作者：潘勇堂明源地产研究院编辑    类似中国正在经历的高速工业化、城镇化发展进程，在每个国家发展史上恐怕都只有一次机会，作为身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相连的中国住宅行业，其整个足迹注定无法平凡。万科作为中国地产龙头2009年以630亿规模再次蝉联世界住宅销售冠军的宝座，更激动的是中国宽阔的地产大幕才刚刚拉开，伴随人口红利和城镇化发展中国房地产将至少还有20年的黄金发展期，而本轮所谓的“史上最严厉的新国十条”宏观调控，也只是中国房地产腾飞过程中的一段插曲，它对楼市的“拨乱反正”也正是为了保护房地产这个“青少年”在未来更健康平稳的成长，可以预见的

2、是中国楼市无论当前寒冬的洗牌还是未来类似楼市亢奋的来临，房地产独有的中国特色必将面临多轮的周期轮回，而每一轮周期楼市洗牌的深度广度将不断加强，最终带来中国楼市整体螺旋式旋转上升。    面对以上中国房地产未来春夏秋冬的周期轮回，作为中国房企，究竟该如何规避周期轮回风险？又该如何在寒冬中不仅屹立不倒而且借势并购做大做强？将是每一个基业长青房企必须深度思考的问题。    应对楼市寒冬，降价等短线策略大多“零散”而“仓促”,缺乏系统性    中国楼市自98年取消分房制度进入货币买房商品化阶段后，整个房产买卖交易的大闸就放开了，在巨大的供需失衡和土地垄断的前提下，房地产市场就如脱缰的野马一放

3、就奔腾万里而很难止步，而政府这只有形的手总在关键时刻悬崖勒马，整个楼市陷入有中国特色的周期轮回中。在整个楼市粗放式发展和房企老板只关注拿地和融资的短视眼光下，很少房企系统性关注中国楼市周期轮回，提前规划应对。对于每一轮楼市冬天的调整，房企只有临阵磨枪的仓促应对，其招数都表现得短视而片面，无非就是快速收割现金，降低开支的“现金为王”策略，具体手段归纳起来大多为“暂缓项目、被动降价、临时融资、裁员减薪”四招，但问题是这四招往往效果不佳，甚至遭遇更大麻烦。    降价收钱——亏损兑现、易招投诉：在楼市冬天时，降价是门艺术活，降价幅度太小，买家根本不会动心，反倒更加加剧买家房价必再降的预期，

4、但若降价幅度太大，一些房企资不抵债的风险就会从“潜在”变成“现实”，但如果硬挺或许又能躲过寒冬期，另一方面深度降价还可能引发社会矛盾，比如万科在08年杭州某楼盘以7.3折优惠降价直接引发老业主打砸的社会风波。品牌房企尚且如此，更不用说普通房企。    暂缓项目——坏形象：在楼市冬天时刚性需求客户更加看重房企的品牌和实力，如果房企没钱硬将工程停工，项目暂缓，必然会损伤工程项目和开发商的形象，最终导致恶性循环，带来销售的更加不济。    临时融资——难行通：临时融资可谓难上加难，在市场不好的时候，大多银行为规避风险也是“落井下石”直接拒贷，在这种形式下标杆房企或许还能发行公司债券但效果依

5、旧不佳，而普通房企则面向民间高息借贷来缓解资金饥渴，更有甚者不少房企拆借高息贷款，月利一毛（10%）也敢借，这种借贷大多都是两三个月的短期借贷，风险非常高，如果到时候还不上，开发商只能逃跑。    裁员减薪——杯水车薪：为降低成本，不少房企大幅度减薪裁员，有的房企裁员幅度甚至达到50%，但事实上对房地产而言，人力成本和管理成本所占比例相当少，裁员只是“下下策”。    应该说除了以上四种典型的手段外，不少房企也尝试“自己出地合作开发”、“直接关闭分公司”、“拖欠工程款”、“创新营销渠道”(让二级和三级代理的中介经纪人销售)等等辅助方法去最大化争取开源节流。应该说这些方法大多表现为临时

6、性和零乱性，但不可否认的是它也在非常时期一定量值上快速回笼了资金，这些资金也在现金为王的时代为房企争取了更多的时间和机会，应该说发挥了一定积极作用。比如超人李嘉诚在楼市寒冬时快速冻结项目和降价收割现金的策略一定程度上保障了长江实业在香港的长久不衰。    该如何从战略和长线上有效应对楼市寒冬风险    如果说短期的现金回笼和节流术一定程度上延缓了房企寒冬的生命，那么从战略和长线来应对楼市寒冬的对策就显得无比从容。它是对房地产周期的提前应对之道，特点在于其对策的提前性、科学性和系统性。整体而言结合高度发达的美国房地产和香港地产企业应对楼市周期的经验和方法，并根据中国楼市的自有特点，我们

7、认为从经营维度上推行“住宅+商业”的业态组合、“一线城市+二三线城市”的区域组合、产品定位优化组合的三大战略，而在财务维度上则力争保持稳健保守的资本负债率战略，以上经营和财务两大维度的战略举措是中国房企有效抗击和应对楼市周期调整的有效举措。    1，“住宅+商业”的业态组合战略——两条腿走路实现资金的“削峰填谷”    对于中国房地产而言，流行一句“中专生做住宅、大学生做商业地产、硕士生做都市综合体”，事实上前些年大多开发商对于商业地产的兴趣不浓，一方面