2012年度上半年中国房地产企业销售top50排行榜分析

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1、2012年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP502012年度上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜分析（媒体稿）简序：我们仍在冬天2012的上半年即将结束之际，基于宏观经济基本面不确定性的前提下，行业调控基调有所缓和，在温总理稳增长的论调、住建部对扬州新政的肯定、国税总局对房产税开征期限的后移、央行对存款准备金的下调和降息等等一些举措倒逼之下，自三月份一轮刚需集中释放完之后始终犹豫不决的改善型需求，在五月下半月急剧释放，创造不少中高端项目的排队抢购和日销记录，创造了不少城市调控以来单月的成交量最高位，也创造

2、了五月份万科、恒大、中海、保利四大企业单月破百亿的新记录！就市场需求而言，我们似乎再度经历了一个从压抑到释放的回归，我们愿意用最诚挚的笑容去祝贺2012年上半年各企业所取得的良好佳绩！但就行业而言，我们仍相信这个喜悦只能是短暂的，这是因为，本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬。行业发展驱动力：由专业创新向资源增值回归；2009年以来行业众多企业都在尝试着向商业地产、旅游地产、低碳地产和养老地产四大细分市场进军，尝试着差异化盈利模式和

3、区别化创新空间，尤其是低碳地产市场从号称仅有4家专注企业到一夜间冒出至少400家新进者，场面何等壮观，彼时彼刻，我们期待着行业能够真正意义上有了新的发展创新的驱动力，不再是靠土地增值，不再是靠关系培育，我们也希望感受苹果给我们的启示。但残酷的现实却是，调控以来，创新不再，全部回归住宅市场，为什么？创新的风险太高！而住宅市场则风险低很多，因为我们的二元化城乡户籍制度，也是因为我们的城市化还在加速，所以住宅市场不仅仅是解决居住功能，而且也解决入学、医疗等社会功能，最典型例子就是，去年调控限购一年，石家庄成交量成长7

4、0%，就是因为购房入户，城里人限购，城外人可以进城嘛。而住宅市场我们企业赚什么钱？赚的是土地增值的而不是产品创新的，同时也赚城市化推进中的城乡二元结构下的社会价值。而直接后果则是细分市场的创新不再！行业发展载体；由民企向央企（国企）回归；这几年行业内的典型企业成长案例有两个，2008年，次贷危机下，保利地产逆市低位拿地，从而确保了连续三年了业绩大成长；2011年的调控初期，中海地产上半年大家不降价的时候2012年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50降价，下半年大家降价的时期拿地及时优化战略布局，既避免价格战

5、又获得了拿地战略契机，如无意外，未来三年成长是理所当然；同样的华润在去年超常规发展基础上继续高速成长，招商今年大动作调整价格加快去化业绩放量，越秀地产逆市业绩大增长等等，我们看到的亮点大多数都是央企（国企）。Onthecontrary！民企方面则是另外一个局面，绿城最终被逼以抛售股份和项目的代价作为企业解困的出路，万科尽管业绩持续增长却仍被质疑和央企比太慢，恒大地产遭受境外机构做空，怎么看都是悲剧。尽管我们也看到了孙宏斌带着融创的再度崛起，也看到了佳兆业积极布局下一个五年，还看到了龙湖、世茂、碧桂园的自我突围，

6、更关注到新城地产、红星美凯龙、协信地产、卓越地产等在资本化方面的努力，但这些更多的是尽人事，短期看来天命归属仍在于央企。行业发展导向；由利润导向向风险导向回归；前一个十年我们大多数企业的管理逻辑在于放权，因为经济基本面向好，而地方分公司更加熟悉当地市场动态、竞争格局和需求变化等，集团配以收入和利润作为双重考核标准，放权意味着企业收入稳健基础上，通过单项目利润最大化可以实现集团利润最大化。而这轮调控基本上重写行业的管理逻辑，绝大多数大中企业都以收权为主导，因为经济基本面不确定和调控走向动荡太快双重因素，对集团而言

7、，要的是现金流的稳定基础上适当利润，而不是绝对化的利润，后者取向有可能给集团带来灭顶之灾，简而言之，宁可少赚，不可冒险。回归的动因在环境的变化，而所有变化的根源，在于调控下的行业发展法则之回归，即开始由市场因素向行政因素回归。我们也理解，就政府而言，在市场经济和社会保障两难的选择困境中，无疑现阶段肯定仍将是以后者为主导，外部的宏观经济的波动可能会阶段性的给行业带来窗口式行情，但宏观调控基本导向和诉求并没有发生本质调整。尽管我们也相信，中长期看来，由于房地产业的高关联性，它将仍会是国家实质上的支柱行业；随着城市化

8、的推进，房地产业的需求仍是非常庞大；随着经济未来转好，房地产区域性和结构性价格仍可能还会上行；简而言之，房地产业还会有不短的春天。但今天，在找到解决市场和保障之间的平衡的有效办法之前的今天，对民企而言，借用《权力的游戏》中史塔克家族的箴言：凛冬将至！2012年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP501、门槛：企业以价换量，面积入榜门槛上升超五成在企业降价和各地楼市政策微调的推动下，20