2014年上半年刊--房地产回调开启分化加剧

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1、2014年上半年度报告

2、回调开启分化加剧

3、目录目录回调开启分化加剧n巅峰期已过主要城市新房市场增长有限n回调期开启下半年市场有望筑底复苏1.政策微调分类调控信贷谨慎筑底加速n中央明确分类调控微调城市逐渐扩容n后市调控基调不变政策作用逐渐弱化n中央强调支持首置信贷环境有待改善2.标杆房企资金紧绷放缓购地存粮过冬n业绩增速放缓压力倍增城市间表现分化n重点城市市场份额稳定n资金链紧绷金融杠杆风险加剧n购地谨慎放缓标杆房企存粮过冬n拓融资平台未雨绸缪进入资源整合时代n高杠杆增长模式遇瓶颈“小股操盘”提升收益率3.土地市场交投趋冷地方债压力迫供应放

4、量n土地成交高开低走房企购地转为谨慎n降价波及宅地市场高价地块或难再现n大规模地方债偿还在即政府或低价大量推地4.新房市场指标低迷信贷收紧促降价破冰n全国市场指标低迷重点城市大幅萎缩n分化加剧下风险凸显信贷收紧促降价破冰n重点城市调研实录5.二手市场下行定局量价交换加速复苏进程n量价持续下跌楼市步入下行n购房需求分流降价预期承压n量价交换加速筑底回升有望作者:程澐、刘渊、张海清、缪晓旦、徐琼、张娟、景天碧、许芹、黄锦铭电话:8621-邮件:ccpr@centaline.com.cn©2014版权声明:本报告由中原集团研究中心编写,所有提供

5、的信息均通过本公司可靠的途径获得,其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得,仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权,任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发,须注明出处为“中原集团研究中心”,且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失,本公司不承担任何责任。2014年6月16日摘要摘要回调开启分化加剧

6、2014年上半年的房地产市场,虽然不是历史最差的,但却是争议最多的。这背后是房地产行业高速发展的15年之后,整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结,在向平稳发展的过渡阶段中,地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。40个主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限,其中部分二三线城市增长过快,需求已被透支。未来需求将主要来自人口的增长。全国范围来看,由于城镇化及农民工离城返乡化的双重作用,小型城市和县级市成为全国新房销售面积增长的主要动力。就2014年而言,由于这40个主要城市依然是构成目前房地产行业的主要基础。因此

7、,面对当前内外宏观经济的不确定环境,我们必须接受这样的事实,即2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调,而这次调整将何时达至新的均衡,回归市场的理性状态,将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。(1)政策微调分类调控信贷谨慎筑底加速2014年上半年,面对市场的高位回落,整体政策环境虽未发生根本性转变,但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则,那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下,加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一

8、大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求,但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力,中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面,但对于房贷难言宽松,因此,谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。(2)标杆房企资金紧绷放缓购地存粮过冬今年前5月,10家标杆房企销售业绩仍较去年同期增加,但是增速明显放缓。由于去年销售火爆,一些房企超额完成销售指标,把部分业绩留到今年初结算。如果剔除这部分影响,今年实际业绩或不及去年同期。由于销售放缓、信贷收紧,多数标杆房企减少购地,选择保存现金渡过眼前的冬天。在23家A股上市房企中,今年1季度多项财务指

9、标均为近年最差,部分已接近2008年的历史低位。而我们监测的十家标杆房企表现相对较好,均努力拓展融资渠道,缓解资金压力。此外,为了打破现有高杠杆快周转增长模式的天花板,万科提出“小股操盘”模式,或成为标杆房企未来发展的战略方向。(3)土地市场交投趋冷地方债压力迫供应放量今年土地市场成交呈震荡下行趋势。前5个月,经营性用地成交面积较去年同期下降,但土地出让金得益于1-2月成交活跃,创历史同期新高。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响,二线及三四线城市宅地市场3月后即迅速转淡,一线城市则在5月后成交热度出现下降。土地市场整体转淡趋冷。我们对近5

10、年京沪两地的高价地块开发效果进行了分析,多数地块经营效果并不理想。在重点城市转向平稳发展的趋势下,高价地块热度难以再现。而对于地方政府而言,受困于政府性债务的年内偿还压力,预计后市土地供应或将

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