房地产行业2018年度策略：分化加剧，去芜存菁

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1、房地产行业专题房企偿债能力受考验，中低评级主体信用利差上行。预计2018年房企融资渠道仍严格受限，叠加到期回售量增加的影响，房企偿债能力受到一定考验。预计中低评级房企信用利差将上行，其中中评级主体利差上行趋势更为明显，低评级主体信用利差维持高位。规模优势将更为突出，杠杆扩张走向尽头。在行业下行周期，龙头房企在项目分散度、土储资源获取和融资渠道等方面优势将更为明显，区域房企经营难度加大，行业集中度将继续上行。此外，在长效机制快速建立背景下，房价周期性暴涨难再现，土地增值空间受限，高杠杆快速扩张模式面临挑战。分化中掘收益，规模为重，现金为王。建议谨慎准入开发规模过

2、小的房企，尤其是在销售较好阶段高杠杆快速扩张的区域房企；布局城市圈内三、四线的大型房企抗风险能力仍尚可；杠杆偏高的房企方面，重点把握销售端抗风险能力强、现金储备充足、融资渠道通畅的企业，并关注其未来债务扩张步伐。关键字：政策从紧、投资平稳、分化加剧○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明房地产行业专题分化加剧，去芜存菁——房地产行业2018年度策略2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企

3、更为平稳健康的发展环境。变革之年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条主线，去芜存菁，攫取收益。一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。同时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系。1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、1○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明房地产行业专题2013-2014年和20

4、16年至今。与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理时间政策简称主要内容2010年1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于国十一条1月7日40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。购买首套自住房且套型建筑面积在90平

5、方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大2010年幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。4月17新国十条2、商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上日当地纳税证明或社保险证明的非本地居民暂停发放住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。3、增加居住用地有效供应，调整住房供应结构。1、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税

6、证明或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以2010年上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准9月299.29新政利率1.1倍的规定。日2、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。1、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、各直辖市、计划单列

7、市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从2011年严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一1月26新国八条定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套日及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。2013年1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房2月20国五条价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制