社区商业的初级探讨

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1、在当下经济新常态、消费升级、电商冲击和移动互联时代，实体商业的传统形态都在寻求转型，寻找新的发展契机，社区商业成了新的肥沃战场。城市零售边缘崛起，出现了“集聚—扩散”的趋势，众多的企业开始“微”化，落位社区商业。过去的社区商业研究，更多是楼盘开发商基于商业规划目的，实体零售业也有部分分析，多是从竞争展开。下面，我们从实体零售经营决策的角度进行社区商业的初级探讨。以下社区商业特指有一定城镇化的、居民区与商业组合，特指城市社区，不包含农村社区、城乡联合体、专能社区、商业集中区商业。 一、 社区商业的分类一般对社区商业的分

2、类主要有以下维度：（1）形态：商业中心、商业街、底商→这其中商业街和底商有很多的交织表现形态；（2）封闭开放度：外向型、中间型和内向型；（3）环境表现：圈地街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型及综合型。（4）集中分散性：多样型、集中型和分散型。（5）与住宅关系：住宅内、住宅沿街、商住分离式为了更加清晰的表述社区商业的，我们从横向分布和纵向厚度来分析社区商业：商业类型组合分析项目单轨式双轨式点式混合式底商（1-2层）沿街道路一侧商业比较理想的社区商业，易于形成气候/部分路段双轨，部分区域单轨，或部分区域散点式组层

3、（3层）展示面更佳，但聚集效果取决于组织规模扩张空间好，更容易形成具备主力店的商业中心一般为商住分离或住宅区内表现为多层建筑类型很多，受社区入口影响，主力店常常位于转角处中高层数量不多，常常是社区商业的大型主力店，易于聚集人气。（＞3层） 二、 社区商业的几个特性1、有限辐射社区商业一般会围绕社区出入口和重点商户，形成了一定的密度和聚集度，呈现出一定的地域特性；因居民消费便利的需求，辐射是相对有限的。目前的商业竞争因层级市场的不同，单项目性商业已经很难超过3公里范围（当然，这一有限性受社区商业规模、业态组合、业态特性

4、、居民能力等要素的影响），一般而言，越是高级的城市，半径会越短，但厚度亦越高。辐射的有限性决定了社区商业的风险性及稳定性特征，单点缺乏持续放大的可能性，所以社区商业的经营也更加需要进行社区深耕和客户深耕。2、业态动态重复度相对高社区商业的业态会随着社区的逐步成熟呈现出阶段特性，成熟后会形成相对合理的功能业态组合，并且业态中相同性质的经营主体具有相对较高的重复性，比如一条街上可能有数家超市、理发店、彩票店、中介、餐饮等等。动态重复性决定了社区商业更多是以质取胜，就大众创业者而言，有限的客群经营相同的项目，很容易死掉，也

5、很容易把对手逼死，市场机会和切入点更多，但对经营质量的要求更高，因此，社区商业的转租率特别高。社区商业阶段性业态（非完全列举）阶段基础购物餐饮服务休闲娱乐过渡期建筑装潢装饰店、五金店、小型日用杂货店、超市、家具店大众餐饮电讯/稳定足浴、按摩上升期综合超市/标超、百货店、书店、眼镜等大众餐饮、品牌餐饮美容美发、医药店、干洗、银行、邮政、保险、地产中介成熟期超市、便利店、服装专卖店、品牌商品专卖店等大众餐饮、品牌餐饮、特色餐饮美容美发、体彩、电讯、银行、证券、邮电、培训社区公共服务等茶馆、酒吧、娱乐、健身、KTV等依照社

6、区的规模，上述业态有一个逐步调整完备的过程。3、组合丰富性围绕居民各层次的需求，社区商业难呈现主题化，一些大的商业体可以具备主题化元素，但很难用单一业态生存。对大众创业者来讲，组合的丰富性决定了社区商业的业态品种及契入点很重要。对超市零售业来说，社区服务的内涵也可以有丰富的选择。 三、 社区商业的几个判断中国目前的多数社区商业，开发商的开发模式依然比较粗放，底商是开发商重要的利润池之一。“开发商—商铺业主—商铺经营者”三层价值链加层是多数社区商业主要表现。1、出租型格子铺是社区商业供应的主体对土地资源来说，大商业总归

7、是少数，在经历前十几年的零售圈地疯狂之后，各城市中商业地产的格局既定，大铺位名花有主，新增量总是有限，成本也更高。出租型格子铺自身租期短，隔、并、转、调的空间更大，因此也必然成为商业供应的主体。2、出租型格子铺价值将放大就未来而言，商业中心型的临街商铺价值必然会下降，像上海淮海路商业街空铺潮，不排除若干年后排浪式表现到各层级市场。电商、购物中心分流必然对各城市传统的商业中心沿街店铺形成冲击。而社区沿街商铺的价值会得到更大的体现，尤其是贴近厚度社区的临街商铺。因为便利性足够，供应商品差异化不大，有条件短时间停车，顾客的

8、碎片式购买决定了社区街边店是更有效率的消费选择；尤其是新创业一代提供了更多新颖的社区经营品种和方式，相对中心商业区街铺，社区临街商铺租金成本更低，这些要素都是社区沿街商铺更有价值的原因。随着经济主体对社区商业的关注，可以预测，这将推高社区临街店铺的租金成本，企业宜早布局。3、社区商业的品质升级更激烈从现状来看，多数城市的社区商户需要品牌化升级。