房地产前期策划调研报告

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1、房地产前期策划调研报告学院：土木与环境工程学院班级：11级建筑学（2）班组员：张亚（组长）赵鹏郑文军沈飞贾建民目录一、项目概况二、策划目标三、市场策划1.市场环境调查2.竞争对手调查3.消费者情况调查四、项目自身因素：SWOT分析五、项目定位1.项目定位之基准2.项目市场定位之原则3.市场定位（开发档次）4.价格定位5.客户细分6.客户定位7.建筑设计建议8.户型设计建议一、项目概况经典华城位于经开区核心地段两大主干道繁华大道与翡翠大道交汇处，规划地铁三号线旁，与金寨路灵动，8分钟可快速到达三孝口。向北，衔接政务

2、区、蜀山区；向南，直达翡翠湖；向西，可接高新区；向东，可至包河区、滨湖新区。经典华城经开区中心生活区的位置无可复制。丰富的生活每天6:00钟从这里出发，20、126、149、226、128、602、604路多条公交线路将你送达全市各个区域，规划中的地铁三号线就在家门口。购物：距离中环购物中心仅一条马路之隔，居民购物方便；此外距离安医二附院旁边的沃尔玛超市也不远。休闲：周边有翡翠湖、翡翠公园、欢乐岛、徽园、明珠广场等众多休闲游乐场所，步行均在15分钟范围内。经典华城坐落于合肥市经开区繁华大道与翡翠路交叉口（原广电影

3、视园地块），占地约52亩，建筑面积共计18万平方米，其中住宅面积为10万平米，商业用地为6万平米，另外还有2万平米的地下车库等设施，是一个集住宅，商业，办公，酒店为一体的大型商住中心。项目由9栋楼组成，5栋高层住宅（1#、3#、4#、5#、6#总层为18层或33层），2栋高层写字楼（8#、9#），1栋高层公寓（7#），1栋多层会所（2#），其中Ⅰ期住宅--梧桐语为10万㎡，商办部分为6万㎡（含高品质街区商业、高档办公、豪华酒店），另外还有2万平米的地下车库等设施。二、策划目标经典华城是安徽伯益置业有限责任公司继成

4、功开发经典雅苑、经典广场等项目之后的又一扛鼎力作，是在安徽伯益置业有限责任公司实践者理念的引导下，吸取和借鉴以往项目房地产项目的生活精粹，以“忠于生活”为目标，融合中原人居的生活理念，并结合合肥经开区的实际区位状况，打造源取北美的低密度生活王国，这是一处万事万物和谐共生的宜居圣地——在学府的环抱，便捷的交通和周围优美的环境。这是基于国际视野下经典华城生活哲学在中原的一次伟大实践，在中原在合肥开创一种与世界同步的生活方式。三、市场策划1.市场环境调查截止到11月24日为止，经典华城所在的经开区区共有在售住宅项目27

5、个，近一个月内，1个项目的销售价格出现下跌，另有26个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为7,306.6元/平方米，近半年来持平。2.竞争对手调查所有27个在售住宅项目与经典华城相比：16个项目的销售均价高于经典华城，售价最高的观澜华庭为25000元/平方米，占总数的59.3%；1个项目的销售均价低于经典华城，售价最低的惠风新世纪为5200元/平方米，占总数的3.7%；另有10个项目的销售均价与经典华城持平。同期价格对比：6700元对比翡翠花园湖景苑银都香水郡6600元对比翡翠公馆6900元对比

6、3.消费者情况调查首先本项目客户主要为经开区企业员工及部分事业管理部分职工。潜在客户为：一般客户及家庭有两次执业需要的特殊物业的高端客户，以及少量高校及职业学校教工。四、项目自身因素：SWOT分析优势1）、整个项目区位环境比较好，毗邻高校园区和商务办公区。2）、占地规模达容易形成有特色的大社区。3）、一期成果交付使用，树立一定社会口碑。4）、交通相对便利，出行方便，进入中心社区便利。5）、社会经济通货膨胀预期严重，便于销售。劣势;1)周边房地产市场有一定的供应量项目将面临一定的销售压力。2）、国家的宏观调控，销售

7、有一定的压力。3）楼盘的知名度较低。4）、本地回迁房房住户和商品房住户的差异会形成一定的社会隔离，影响大社会环境。五、项目定位1.项目定位之基准地产项目的定位是基于：项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和素质。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如

8、下表：影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等C、对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区配套要求高很高较弱弱不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要求低一般高很高F、小区物业管理的要求低不高高很高高水