上海房产律师-怎样防范二手房交易过程的风险

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1、上海房产律师http://blog.soufun.com/jm 上海房产律师-怎样防范二手房交易过程的风险 二手房交易过程的风险主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。 案例：2006年8月金先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有两套房子的抵押贷款，所以金先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺自己跟银行很熟，办出贷款绝对没问题，于是金先生就与上家签订了房屋买卖合同，并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款金先生不得不将自己的另一套房子匆忙出售。但由于已经延期

2、付款一个月，他不仅向上家赔偿了2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。 从法律关系上来看，贷款合同和房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖中合同中约定未能成功贷款，可以成为终止合同不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能成功获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑自身的支付能力和银行的信贷能力，如果在签订合同之前，购房者应当要求其出具书面承诺或作为付款担保人。风险防范

3、：二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。（1）一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，在办理过户手续之后再申请就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无偿还能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，去评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方须支付不少于30%的首付款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定，买卖双方不清楚这些环节都可能导致交易失败。（2）办理二手房按揭，需办理完过户手续，产权人的名字由卖房更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下

4、，在办理过户手续前，买方支付的首付款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首付款后迟迟不办理房屋过户手续等风险。   随着房地产有人不断成熟和升级，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点吸引了越来越多的人，其投资潜力逐渐显现出来，希望以上介绍能为购买或投资二手房者清除一些盲点。上海房产律师http://blog.soufun.com/jm上海房产律师http://blog.soufun.com/jm 上海房产律师-怎样防范二手房交易过程

5、的风险 二手房交易过程的风险主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。 案例：2006年8月金先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有两套房子的抵押贷款，所以金先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺自己跟银行很熟，办出贷款绝对没问题，于是金先生就与上家签订了房屋买卖合同，并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款金先生不得不将自己的另一套房子匆忙出售。但由于已经延期付款一个月，他不仅向上家赔偿了2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由

6、于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。 从法律关系上来看，贷款合同和房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖中合同中约定未能成功贷款，可以成为终止合同不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能成功获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑自身的支付能力和银行的信贷能力，如果在签订合同之前，购房者应当要求其出具书面承诺或作为付款担保人。风险防范：二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。（1）一般情况下，办理二手房按揭，

7、交易双方应在办理过户手续之前就申请，在办理过户手续之后再申请就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无偿还能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，去评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方须支付不少于30%的首付款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定，买卖双方不清楚这些环节都可能导致交易失败。（2）办理二手房按揭，需办理完过户手续，产权人的名字由卖房更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首付款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可

8、以避免买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首付款后迟迟不办理房屋过户手续等风险。   随着房地产有人不断