房产律师提示：购房定金的风险预防

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1、房产律师提示：购房定金的风险预防2013-07-25建筑房地产法律服务团队什么是购房定金，购房定金的比例，购房定金能退吗？导读：定金是指合同双方当事人根据法律规定或者约定，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他代替物。按照定金的目的和功能，可以把定金分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。我国《担保法解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是立约定金的体现；我国《担

2、保法解释》第一百一十六条规定：“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。”这是成约定金的体现；《担保法》及其最高法院司法解释没有对证约定金作出专门规定，但是司法实践认可交付定金的书面证明(如收据)为主合同业已成立的证据。事实上，证约定金是一般定金都具有的共性，大多数情况下，定金的证约性质不因当事人专门约定而产5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpub

3、lictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve生和独立存在，而是由违约定金、解约定金和成约定金所派生；我国《担保法》规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返

4、还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这是违约定金的体现；我国《担保法解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”这是解约定金的体现。定金可以以定金条款或者定金合同的形式体现出来，定金作为与保证、抵押、质押、留置相并列的担保方式，具有其自身的特点：1.定金合同是要式合同，必须采用书面形式。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。2.定金合同是实践合同，在交付定金时生效。《担保法》第九十条规定

5、：当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。3.定金合同是从合同。其效力依主合同的效力来确定，主合同无效，定金合同亦无效;反之，定金合同无效，主合同并不因此必然无效。4.定金合同中给付定金数额的限制性。《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持【购房定金合同范本】购房定金协议注意事项定金的作用是保证合同的顺利进行。交纳定金的一方如违约，无权要求

6、返还定金;开发商在接受定金后违约，应双倍返还定金。有些购房者在交付定金时未与开发商签订购房合同，最好与开发商签订书面定金保证协议，至少也应在定金收据上注明口头协议的主要内容。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,th

7、usprotectingtheregionalpositionandachieve注意：书写时勿将"定金"写成"订金"。"定金"是法律术语，通常视为购房预付款，购房户如交纳了"定金"又不打算购房，应有权要求开发商退还"定金"。买房时，开发商发了一份盖了章的"承诺书"，保证过期不办分户产权金额退款，这份"承诺书"是否有效?此"承诺书"应视为购房合同(主合同)的附件，与主合同一样具有法律效力。如果开发商未在约定期限内办理分户产权，购房户可依据"承诺书"要求开发商履行承诺，如开发商不履行承诺，购房户可运用法律手段，通过仲裁或诉讼的方式解

8、决。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《商品房买卖合同解释》)第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法