大酒店可行性研究报告

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1、第一章项目总论第一节项目简介一、项目名称项目全称：大酒店二、项目投资方第壹区是由江苏滨江第壹区投资有限公司（以下简称：滨江公司）投资建设，并独立持有产权及经营权的综合性文化及配套商业物业项目，是滨江第壹区公司成立以来的第一个项目。本报告的标的物是第壹区项目中的一个子项目——悬宫大酒店。江苏滨江第壹区投资有限公司作为新崛起于南京地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于迅速扩张的战略发展阶段。三、第壹区项目整体概况（一）、第壹区项目建设地点项目坐落于南京市河西新城，在滨江大道、青石硬路、上新河路之间，紧邻地铁一号线奥体中心站。项目周边环绕奥体中心、河西新城中央商务区（CB

2、D）、金陵图书馆、江苏歌剧院、明基医院、南京新城科技园等城市功能性设施。中国房地产知名企业开发建设的高尚居住楼宇在此区域星罗棋布。（二）、项目建设规模及时间项目用地为文化展览及附属配套商业用地，用地总面积为163.6亩，总建筑面积达9.73万平方米，包括：艺兰斋美术馆建筑面积为3.03万平方米，其中地上2.1万平方米，地下0.93万平方米；UME影城，包括一个500座放映厅、两个200座放映厅、4个50座放映厅，总建筑面积达6500平方米；城市酒店（五星级标准）2.2万平方米，约175间客房；国际时尚·36商务休闲街区，其地上、地下可营业的面积总计为3.388万平方米。地下停车场部分

3、可布置停车位400-800个（可改双层）。项目的建筑容积率为0.6，占地率为24%。本项目是南京市河西新城区标志性建筑之一，计划于2005年8月份全面竣工验收并投入运营，以配合2005年10月在南京举行的第十界全运会。由于建筑各单体体量都不大，地下仅为一层，地质条件良好，又及各建设管理部门非常配合，因此目前项目建设进展顺利，2005年2月份全面封顶并进入设备安装及内外装修装潢阶段。四、第壹区悬宫大酒店概况（一）、酒店基本情况介绍国际著名的荷兰设计机构MvrDV小组的雅科布（JacobVanRijs）担刚了酒店部分的建筑设计。酒店有四层，功能层三层，一层架空，架空高度近九米；地下一层为

4、接待、餐饮、商务、健身等公共区域；地面一层是支撑上部两层的九个结构体，它们分别被用作入口、垂直交通或采光筒体，该层的开放空间可以用作室外的艺术活动空间，又为整个街区提供了西侧沿江风光带的景观；2、3层为客房，共175间客房，周边一圈客房直接对外采光，内部的客房通过庭院采光，并配有独立的园林花园，布局设计独特。酒店客房净面积平均达到40平方米，配有407平方米泳池，500人宴会厅，400人会议中心，为豪华5星级的酒店配备。这是一座设计别致的酒店，处处洋溢着艺术的气息，酒店外形飘逸俊秀，结构的呈现清新独特，建筑理念充满了现代与时尚的精神。与周边的美术馆、歌剧院、体育中心、图书馆、时尚街区

5、等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术区域的必不可少的功能与服务提供者。（二）、预计机构设置和人员配备悬宫大酒店预计设置客房部（含洗衣场）、前厅部、安全部、餐饮部（含娱乐）、总经理办公室、人力资源部、财务部、销售部、工程部等经营和行政管理职能部门。组织机构图如下：36总经理总经理办公室人力资源部财务部工程部销售部餐饮部安全部前厅部客房部根据酒店175个自然间及500个餐位的规模，拟定员工编制如下：部门人员编制总办4人力资源3财务15销售8餐饮110前厅25客房60工程20安全2其他15小计280第一节项目的功能布局悬宫大酒店的整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。第二节酒店主

6、要产品的目标市场南京市经济快速持续的增长，对酒店行业的发展有巨大的推动作用。南京作为旅游胜地、我国著名的文化名城、长三角区域中心城市之一和外向型经济蓬勃发展的城市，每年都有高端会议、商务、旅游、休闲度假36客人。依据这样的市场条件，河西悬宫大酒店具体客源市场的定位如下：根据市场的调研情况，对客户群细分后，现阶段（3-5年）悬宫大酒店将形成以会议、休闲度假客人为主，商务客人、高档旅游团队为辅的客源架构。长远看以商务客人为主。未来客户群的主要为会议、休闲度假客人，其中会议客人35%，此外，度假休闲客人的比例为30%，商务客人10%，常住客人10%。高档旅游团队的比例为15%，整体定位于高

7、档休闲体验型酒店。（未来将定位于高档文化商务型酒店）其中，南京乃至华东地区的高收入阶层、著名国企及外企、政府机关是酒店未来经营时的主要目标客户；其次，上海、苏州、无锡、杭州等周边地区中商务交往频繁的企事业机构也是酒店需要极力争取的目标客户群。此外，悬宫大酒店还应该加强对南京市区内各主要写字楼的企事业单位、订房中心和旅行社市场，以及会议市场的销售攻势。长住客以外宾为主，开业初期接待一些旅行团队，增加人气，提高认知度，磨合产品和服务。休闲散客和综合型会议将是长