城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告

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1、目录第一部分总论31、项目建设背景32、项目概况43、项目编制依据与研究范围5第二部分拆迁还建的必要性研究61、“城中村”存在的弊端62、“城中村”改造的历史使命8第三部分拆迁还建的规模及建设内容91、拆迁内容92、还建内容103、拆迁还建的成本10第四部分开发项目的市场分析101、武汉市的经济人文环境与城市概况102、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析113、武汉市房地产发展现状分析124、本项目优势分析17第五部分项目选址与自然条件191、项目地点192、项目的自然条件19第六部分项目环境影响分析2

2、21、项目建设期对环境的影响222、运营期对环境的影响24第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措251、投资估算252、拆迁还建资金需求与筹措情况27363、贷款偿还27第八部分财务评价说明271、财务评价的假设272、财务评价的基准期273、财务指标评价依据及说明274、房地产总成本费用估算依据285、销售收入估算依据296、销售税金和附加估算307、土地增值税估算318、企业所得税估算31第九部分财务评价311、财务指标分析312．财务指标分析汇总表33第十部分偿债能力分析34第十一部分结论及建

3、议341、结论342、建议3536城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告第一部分总论1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制

4、度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置

5、和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，36城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，

6、为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。2、项目概况2.1项目名称武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目2.2项目地址项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1

7、594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从201

8、1年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工程进展情况（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”36综合改造规划》（2）挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。2009年9月28日取得武汉市人民政府