城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告

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1、城中村改造安置项目可行性研究报目录第一部分总论31、项目建设背景32、项目概况43、项目编制依据与研究范围5第二部分拆迁还建的必要性研究61、“城中村”存在的弊端62、“城中村”改造的历史使命8第三部分拆迁还建的规模及建设内容91、拆迁内容92、还建内容103、拆迁还建的成本10第四部分开发项目的市场分析101、武汉市的经济人文环境与城市概况102、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析113、武汉市房地产发展现状分析1251北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司城中村改造安置项目可行性研究报4、本项目优势分析17第五部分项目选址与自然条件191、项目地点192、项目的自然条

2、件19第六部分项目环境影响分析221、项目建设期对环境的影响222、运营期对环境的影响24第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措251、投资估算252、拆迁还建资金需求与筹措情况273、贷款偿还27第八部分财务评价说明271、财务评价的假设272、财务评价的基准期273、财务指标评价依据及说明274、房地产总成本费用估算依据285、销售收入估算依据296、销售税金和附加估算307、土地增值税估算3151北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司城中村改造安置项目可行性研究报8、企业所得税估算31第九部分财务评价311、财务指标分析312．财务指标分析汇总表33第十部分偿债

3、能力分析34第十一部分结论及建议341、结论342、建议3551北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司城中村改造安置项目可行性研究报武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告第一部分总论1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一

4、步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。51北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司城中村改造安置项目可行性研究报改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的

5、历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，

6、武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。51北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司城中村改造安置项目可行性研究报2、项目概况2.1项目名称武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目2.2项目地址项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为.46平方米。

7、还建面积为平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为平方米。（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工