海南房地产现状及未来

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1、海南房地产将走进营销时代　　海南房地产一段时间以来曾经成为一个海南的符号，这个符号的含义是复杂的，意味着英雄的诞生，意味着枭雄的崛起，意味暴发户的出现，意味着投机，意味着神话，意味着乱尾楼，意味着疯狂后海滩上的一片迎着秋风萧瑟的仙人掌......时移势转，当再次面临着行业冬季的时候，海南房地产将迎来一个她成熟的阶段，这个阶段的标志就是，海南房地产业开始走进营销时代。回眸：海南房地产曾经疯狂 海南建省推动了第一波海南房地产热。数据显示：1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至500

2、0元／平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。而与此相应的是，17年前，海南省的职工平均工资是292元，相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。5年房地产均价上涨近6倍带来的是转瞬即逝机会和一夜暴富的神话。冼笃信、郑先平等诸多海南几乎是一夜之间成长起来的老板刺激了这个神话，这个神话传递了这样一个信息：房地产就是白菜，只要你有就可以卖；海南房地产行业要的是胆量和机会，不是管理；海南房地产要的是老板，不是企业家。　　但是，随着中央的宏观调控，海南房地产行业在一片泡沫声中訇然倒下。当泡沫消没，海南面

3、临的是尴尬：1995～1996年海南600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。与此相应的景观是乱尾楼矗立、街市冷清、老板不在、经济落入低谷。海南，随着房地产的滑落进入了一个长达14年的寂静时代，在这个时代海南品味着历史的伤痕而落后于整个中国的发展，由改革开放的最前沿沦落为我国经济落后地区之一。　　历史似乎在重演。在仅仅结束乱尾楼的整治4年后，同样的神话在2010年初重现。　　2010年1月4日海南“国际旅游岛”获批之后房价一路飙升，个别楼盘每天每平方米上涨最高到3000块钱

4、。国际旅游岛后获批的5天内，海南省的商品房销售量达到170多个亿，这个数字是2008年海南省全年的商品房销售量的总和。三亚凤凰岛1月11日开盘，均价7万一平方米，2栋楼700套房子全部被抢购一空。动辄几百万、几千万元一套的房产像大白菜一样遭到疯抢，一些用拉杆箱拖着巨款的购房者们只担心买不上……。海南房地产火爆除了用“疯狂”二字，很难找到别的词来形容。因此有媒体直接冠以“海南房价疯了！”的新闻标题。　　疯狂的时代是没有营销的，疯了的房地产是不需要营销的！　　理性：海南房地产冬季不可避免 如果用一个比喻的话可以这样来形容海南的房地产行业的

5、发展状况：早春竹笋刚刚长出来的时候，竹笋少，价格高，吃笋的多是少数优质客户。晚春竹笋遍地的时候，竹笋价格必然降下来。如果竹笋多，价格反而涨起来，由于第一拨优质消费者他们已经没有消费需求，而没有购买竹笋的潜在消费者除了少数外大多消费不起，那么市场上竹笋的销量会很小。如果竹笋的产量也相对有限可以达到一种平衡，但如果这时候竹笋的产量大，那就只有一种后果：竹笋滥市。现在海南房地产面临的状况是：“笋”多价升，海南房地产面临着滥市风险。　　这是经济学上基础的供给需求理论，是一种简单的理性。　　首先我们来看产品供给。据不完全统计，海南现在千亩以上的

6、大盘有20多个。海南从南向北，三亚的三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾，再到陵水的土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾，万宁的杨梅湾、石梅湾，再到琼海的博鳌水城，文昌的冯家湾、高隆湾、椰林湾、火箭发射基地……东海岸已基本被开发商圈地完毕，海南商品房如雨后春笋般在这个海岛上冒出来。与此同时，政府为照顾民生大力推行的保障房、经济适用房建设，市区城中村和郊区的大量的小产权房，这些都客观上增加了房产的供给数量。现在开车行走海南，我们可以看到，海南现在到处是房地产项目在开工建设，海南岛现在就是一个不折不扣的大的房地产在建工地。　　这么多房子卖

7、给谁？我们来看看客户需求。海南房地产主要销售给两类人：投资客和自购消费。首先我们来看投资客。由于投资价值缺失，海南的投资客将减少。这主要是由两方面原因造成的：一方面，海南房价高企，投资的价值减少。另一方面，由于世界经济处于低谷，中国经济现在是一枝独秀，人民币升值较快。如此一升二降，使得海外房地产投资更有前景。以澳大利亚墨尔本为例，在当地买一栋占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园别墅只需要约人民币200多万元。而在现在的海南，200万元人民币大概只能在三亚买个一般的公寓楼。因此，随着中国迅速走向国际化，海南现在房价已使海南房地

8、产投资价值空间正逐渐消失。报载的温州炒楼团撤离海南、房地产投资转战海外等新闻报道就是例证。　　自购消费者包括岛内和岛外两部分。海南省人均工资才1000余元，即使是中高收入的白领，工资也就4000元左右，全省尚属于刚解决温