售楼处及样板间设置建议

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1、售楼处及样板间建议一、售楼处及样板间针对性调研一览表市场上其它可类比项目案名位置项目体量销售均价销售周期售楼处面积售楼处造价样板间数量样板间造价占总营销费用比例对销售的作用富卓花园宣武门地铁向南三百米总体量30万；住宅5万8500元/M21年526㎡，不清楚4月中旬做好不清楚20%由于当初临街的位置对销售促进很大，70%客户是通过路过成交的国瑞城崇文西花市大街总体量88万平；住宅15万12500元/M2预计2-3年2000㎡，（含样板间）总价1000万2套单价：2500元/㎡总价：1000万11%由于售楼正位于新世界商场对面，目前成交的客户60

2、%是路过成交的。凤图腾宣武区陶然亭路2号总体量50万；住宅30万；12000-15000元/M2预计2年半1200㎡1500元/㎡4套3000元/㎡15%整个售楼处与项目的形象定位相吻合，非常好的演绎的中式大宅的风貌，对支撑高价格起到重要的作用。朱雀门宣武区太平街8号21万12000元/M2预计2年2000㎡，目前大售楼处已拆迁，现面积400平米左右1500-2000元/㎡4套2000-3000元/㎡40%特色化的售楼处成为地产界的佳话，对树立了项目文化大宅形象起到决定性的作用和平里的小镇西坝河支流旁25万11000元/M2预计1年半800㎡2

3、500元/㎡6套2000元/㎡33%位于三环边，特色的售楼处建筑造型对吸引直接到访作用具大，从目前接待情况来看，项目未公开销售已经积累了1000多组客户。来源途径路过本项目宣武门地铁向南三百米20万12000元/M2预计1年半未定未定未定未定未定未知思源公司运做高档住宅项目案名位置项目体量销售均价销售周期售楼处面积售楼处造价样板间数量样板间造价占总营销费用比例对销售的作用观澜国际花园西四环昆玉河畔20万9000元/M22年12002000元/㎡2套2000元/㎡30%售楼处独特的蛋型建筑外的吸引，约有50%是被售楼处卖场包装吸引而成交的熙府桃源

4、西直门北大街7万9000元/M21年5001000元/㎡1套2000元/㎡15%位于二环路边，位置较好。全玻璃幕墙外观，约有60%的客户是被售楼处卖场包装吸引而成交的市场调研分析结论：Ø从市场调研的结论来看，不同地段、不同体量、不同价格、不同销售周期的项目对售楼处及样板间的需求会略有不同，但基本的规律是高端项目较重视售楼处及卖场的包装，尤其是体量大，单价比较高的项目对售楼处样板间的要求就越高。Ø从售楼处卖场包装所占营销费用比例来看，基本上都是在总体营销费用的10%以上，项目销售体量为20万平方米的项目，售楼处及卖场包装的所占营销费用的比例基本是

5、在30%左右。Ø售楼处位置选择与售楼处本身的包装，对整个项目的销售起到关键性的作用，约有50%的客户是被售楼处卖场包装吸引而成交的，尤其是市区项目作用就更大。Ø在调研的过程中我们和现场的策划进行了互动的沟通，普遍反映售楼处在早期广告投放比较多的时候效果还不是很明显，但是越到后期，广告投入少，作用就越明显。一、项目自身销售推广的实际状况考虑1.开发商本今年度有回款计划,从目前的工程进展情况来看,项目将有一年多的时间会是在期房状态下进行销售。2.项目营销费用：按照20个亿的销售额来计算，营销推广费用按总销售额2%计提，整个项目的营销费用约为4000

6、万；从合理分配项目营销费用的目标出发，根据以往的推广经验，市区高档住宅项目销售渠道主要有以下几种途径：（售楼处及现场包装、户外、网络、杂志、报纸、广播、直邮）。大致的营销费用分配比例基本是：售楼处及现场包装所占营销费用比例达到40%；其余60%的营销费用主要用于网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等。所以作为二环内长安街附近的本项目，根据市场正常推广渠道费用使用安排如下：售楼处及现场包装费用1600万；其余网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等费用为2400万。1.项目的销售体量约有20万平方米，销售周期约2年，从实际的销售周期来看

7、，售楼处和样板间使用寿命延长，利用率高。2.从项目周边的市场调研情况来看，周边在售项目均价多在8000-10000元/平米，而项目的售价均价12000元/平米左右，而本项目是以区内高端形象出现的项目（200平米以上的户型达到了50%，总价约300万元/套）。高端项目的“高”通过什么来体现，除了稀有的地段、完美的户型设计、内外资源的有效整合以外，更多是需要通过营销的手段去营造这种高端项目的品质形象，展示产品的唯一性，而卖场的包装是塑造项目品质的重要手段。通过卖场的精心设计，营造与项目定位相匹配的尊贵、稀有、豪华的气氛，让消费者最直观体验、感受到项

8、目未来高品位的居住环境。而目前房地产已经完全步入了体验营销的时代，而卖场包装这种方式就是让客户最直观、最好的感受项目的最好手段。可以说精心设计的售楼处