2017 年某企业投资保障性住房可行性调查初步报告

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1、年某企业投资保障房项目可行性初步报告一、保障房概述（一）保障房定义和分类保障性住房（简称保障房），是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。目前我国保障性住房主要包括五类：廉租房、公租房、经济适用房、两限房（限制面积或价格）和城市、国有工矿棚户区改造等城市危旧改造工程。（二）五类保障房定义及主要区别分类定义廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以

2、租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。公租房是指由政府提供政策优惠，限定保障对象，限定租赁标准，向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等供应的保障性住房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。棚户区改造指对国有土地上集中

3、连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域进行危旧改造，属安居性保障房。分类项目廉租房公租房经济适用房两限房棚户区改造性质保障性住房政策性租赁住房政策性住房政策性住房（商品房）政策性安居工程适用对象低收入住房困难家庭中低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等中低收人住房困难家庭中等收人住房困难家庭属危旧棚户区家庭、国有工矿职工改造、拆迁安置家庭保障方式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅实物配租和租赁补贴相结合按政府限定价格出售按政府限定价格出售国家专项资金改造、产权调换或货币补偿等房源筹集实

4、物租配：新建、收购、腾退、捐赠等新建、改建、收购、在市场上长期租赁等新建新建整治、保护、改造、新建安置产权政府所有政府所有或公共机构所有个人购买的归个人购房者购房者个人购买的归个人购房者获得土地方式行政划拨行政划拨行政划拨出让安置住房可以划拨方式供地，对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以出让方式供地。土地出让金缴纳免交免交免交低于普通商品房按房屋分类确定套型面积不大于50m2不大于60m2不大于60m290m2以下安置房按经适房、廉租房等标准上市交易只能出租只能出租购买5年后购房者补交土地收益等（一般按原房价和出售价价差的70%）可上市交易购买5年

5、后补交土地收益等（一般按同地段普通商品房与限价房价差的35%）可上市交易按房屋分类确定房屋租售价市场租价的十分之一按略低于或等于市场租价由项目开发成本、税金、利润（3%-4%）组成，通过竞价或政府审核确定以项目综合成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由政府研究确定按房屋分类确定收益租金租金利润限定在3%-4%利润大概限定在10%按房屋分类确定一、保障房背景（一）#市保障房现状及趋势“十一五”期间，#市在国家大力推进保障性住房的良好形势下，以建设廉租住房、经济适用住房、发放租金补贴和进行租金核减方式解决中低收入家庭住房困难。五年间新增廉租住房房

6、源6225套，新建经济适用住房556套，新建公共租赁住房270套，实施廉租住房租赁补贴11826户，实施城市棚户区改造3505户，累计解决22112户中低收入家庭住房问题。未来五年，依据全国计划筹建3600万套保障房，#省计划筹建100万套保障房的目标，#市将建立和完善多层次住房保障体系，按每年至少筹建1万套的速度大力推进廉租房、公租房、经济适用房建设，加快棚户区和农村危房改造步伐。2011年，计划筹建保障性住房1.3万套（廉租房5000套，经适房1200套，公租房6000套，限价房500套），实施棚户区改造2256套，比2010年增加了165.31%。截至20

7、11年6月，在建保障房约5600套。到“十二五”未，#市城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多住房困难家庭实现“安居梦”。（二）政策支持为切实推进保障房建设，积极调控房地产市场，国家有关部门出台了很多配套优惠政策，通过宏观调控解决保障房土地供应困难，建设资金缺口大，建设进度不能保证等问题。同时，大力鼓励社会参与，并对涉及保障性住房的融资平台进行了特别处理，不将其列入清理整顿范围等。例如，#市府发〔2008〕43号文：“要将廉租住房建设资金纳入财政预算，积极争取中央财政给予廉租住

8、房建设每平方米400元补