保障性住房开发初步可行性研究报告

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1、保障性住房初步可行性研究报告1.保障性住房概况1.1保障性住房定义及分类保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。图表1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义分类定义两限商品住房即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本

2、地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。政策性租赁房政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。2.资料来源：

3、银联信按照住建部的统计口径，保障性住房可分三类：廉租房、经济适用房以及限价商品房；城市和国有工矿棚户区改造单独统计。1.2不同类型保障性住房特征比较（一）不同类型保障性住房共性特征社会保障性住房，特指由政府扶持，按规定标准建设，以政府核定的成本价格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的经济适用房、安居房。可以看出，该定义明确了五个方面的限制：补贴或优惠、建设标准、价格标准、保障对象和住房形式。判断保障性住房最鲜明的特征有两个：保障对象和价格。因此，只有保障中低收入和最低收入住房困难群体、价格比同类市场住房优惠的住房才可划入目前我们

4、所说的保障性住房范围。（二）不同类型保障性住房差异分析限价房和经济适用房最大的区别，供应对象不一样，经济适用房是无房户或者不具备或者经济条件达不到住房条件的，此外，经济适用房政府是减免各种税费的，成本很低。限价房实际上土地出让金等都正常收取，之所以1800万平米中有1200万平方米是限价房，主要是财力问题。除此，二者的区别还有以下方面：首先，从价格上看，两限房要比经济适用房价格高。其次，根据我国目前的保障型住房的建设思路，经济适用房和两限房将对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，这意味着今后两限房在申购人群、操作规则等方面将和经适房有所区别。而

5、目前这些规则正在制定当中。再次，经济适用房的再上市受到严格的政策约束。有关部门还提出，“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”，今后将出台更严厉的措施打击用于投资目的的购买经适房的行为。限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性，在一定条件下可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房。图表2：限价房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房的区别（以北京为例）比较限价房经济适用房廉租房政策性租赁房定性普通商品房具有保障性质的商品住宅具有社会公共福利和住房社会保障性质租赁型经济适用房、扩大版的廉租房产权购房者居民个人购买的

6、经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。政府所有，廉租房保障的是基本居住权，不涉及到住房产权问题公共租赁房归政府或公共机构所有限制条件土地出让价格范围、销售价格、住房套型面积和销售对象建设标准、供应对象和销售价格供应对象供应对象获得土地方式出让方式行政划拨行政划拨行政划拨土地出让金缴纳情况低于普通商品房免交免交免交房屋租售价以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品住房价格，由政府部门研究确定由项目开发成本、税金、利润（3%）组成，通过竞价或政府

7、审核方式确定或调整以较低的租金（有时可低至可比较市场租金水平的十分之一）按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。房屋权属证书注明“限价商品房”注明“经济适用住房”--保障方式租金补贴或实物配租限套型、限房价、竞地价、竞房价。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。上市交易未满5年，不得转让确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购未满5年，不得上市交易，确需转让的，由保障部门

8、安原价（考虑折旧、物价等）回购廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借所建住房只能租赁，不得出售满