侯运项目初步可行性研究报告

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1、侯马市侯运项目初步可行性研究报告二OO九年三月43项目初步可行性研究报告目录第一章总论5一、项目概况5二、项目基本经济技术指标5第二章项目投资环境研究6一、侯马市概况6二、侯马市宏观经济现状71、侯马市整体经济运行状况72、侯马市房地产发展参数83、小结9三、侯马市城市规划发展导向9四、侯马市在建在售项目市场现状分析91、侯马市房地产住宅市场情况分析92、侯马市主要在建在售项目基本情况11五、当地房地产市场的特点13第三章项目开发研究和预测14一、项目周边环境分析141、地理交通142、周边配套143、周边社区14二

2、、项目地块SWOT分析14431、优势分析142、劣势分析153、机会分析154、威胁分析155、结论16三、项目定位161、项目定位指导思想162、产品定位163、价格定位17第四章项目规划设计思路及开发计划19一、规划设计目标19二、基本规划思路和建议201、整体布局规划202、建筑风格203、景观规划204、配套公共设施规划215、智能配套系统216、道路系统规划217、停车场规划22三、项目经济技术指标22四、项目开发计划22第五章项目投资估算24一、项目开发成本估算2443二、开发间接费用估算26三、项目总

3、成本26第六章项目投资计划及融资方案27一、项目投资计划27二、融资方案27第七章财务分析28一、项目总收入分析281、项目销售价格282、项目总收入预测283、项目销售收入分期测算28二、利润及静态赢利能力分析29三、项目现金流量分析291、项目投资现金流量表292、偿债能力分析30四、不确定性分析301、项目盈亏平衡分析302、敏感性分析30第八章风险规避及控制措施32一、风险类型和防范措施321、成本风险322、市场风险323、其它风险32二、风险控制32431、工期322、投资决策333、项目时效控制33第九

4、章研究结论和建议34一、研究结论34二、建议3543侯运项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况为顺应市场发展要求和山西省汽运集团总公司的总体战略发展，集团下属山西同兴房地产开发有限公司和侯马市侯运集团公司合作对原侯运停车场地块进行商品住宅开发，并对该项目开发进行可行性研究和论证。项目用地47538平方米（约折合71亩），地块规整，呈长方性，位于侯马市城市中心和商业中心，南临新田路，北靠市府路，是侯马市的核心区域。项目地理位置优越，交通便利，周边市政配套完善、生活配套场所齐全，拟在该地块开发建设目前侯马市高标准的高尚

5、住宅小区。二、项目基本经济技术指标结合本项目地块情况和基本定位思路，初步规划指标设想如下：表-1：基本技术指标项目单位数值用地面积㎡47538总建筑面积㎡地上建筑面积㎡97238其中住宅建筑面积㎡90238商业建筑面积㎡500043配套及公建面积㎡2000地下车库建筑面积㎡4000容积率-2.05建筑密度%25绿化率%40总户数户90243第二章项目投资环境研究一、侯马市概况侯马是山西南部的一座中心城市，境内南同蒲、侯西、侯月铁路和大运公路、晋韩公路以及大运高速公路、侯西高速公路在市区呈三个十字交汇，携中原、连燕赵、

6、达齐鲁、通秦蜀，承东启西，连南通北，交通区位优势非常明显。侯马是东起山东日照港、西至荷兰鹿特丹港的新欧亚大陆桥通过的重要城市之一，是新欧亚大陆桥上的一颗明珠。侯马设有商检、海关、口岸和省级经济技术开发区，1996年获得了进出口经营权。侯马是山西南部的邮政中心、物/流平台和信息平台。侯马北站是华北最大的铁路编组站。侯马是座历史文化灿烂、城市功能齐全、发展潜力巨大、充满生机和活力的中心城市。侯马古称“新田”，历史悠久，文化璀璨，是黄河文化发祥地之一，早在7000多年前人类就在这里繁衍生息，春秋战国时期即为“五霸”之一的晋

7、国的都城。晋国依靠其政治进步，经济发达，军事强大，保持了一个半世纪的霸主地位，占春秋240年历史的一半以上时间。　　侯马物华天宝，人杰地灵，老一辈无产阶级革命家彭真委员长就诞生在这里，侯马周边的资源十分丰富，五十公里范围内煤、铁、铜、铝等矿产储量大、品位高。侯马也是一个旅游中心，周边的自然景观、名胜古迹星罗棋布，不胜枚举。侯马更是一个商埠重地，素有“南来北往商埠地，千车百货旱码头”之称。改革开放以来，侯马的市场经济得到了长足发展，现有各类专业市场22个，年成交额达20多亿元，辐射全国十几个省的100多个县市区，侯马耕

8、地面积15万亩，其中水地占13万亩，农业生产条件十分优越。侯马工业实力雄厚，焦电、铸造、冶炼、制药、通讯、纺织、尖端军工都具有相当规模。2000年，国内生产总值达14.36亿元，财政收入达1.36亿元。去年，全市财政收入完成1.50亿元，同比增长12.4%。近年来，侯马精神文明建设也取得了很大成绩，“新田市场”43连续10年获得了“全国卫生集贸