武侯建设项目可行性研究报告

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1、武侯建设项目第一章项目基本情况1.1项目背景1.1.1项目名称一品天下·楠庭府（待定）1.1.2项目法人：四川一品天下置业有限公司公司由元亨集团下属的成都市金港房屋开发公司和四川港亨房屋开发公司战略整合而成的品牌地产新锐。1.2项目概况1.2.1项目地点四川成都市武侯区新双楠片区七里大道旁1.2.2项目规模总用地面积：1.47万平方米（22亩）总建设面积：6万平方米『其中住宅3.6万平方米，商业0.78万平方米（含负一楼商业）』容积率：2.8建设密度：29％绿地率：40％停车泊位：404个第二章市场前景分析222.1市场现状分析2.1.1住宅2010年房地产市场政策频出，一定程度上、一段时

2、间内起到了抑制需求的作用，整体看来，供需差距较前几年有明显减少，供应量略低于成交量。2010年市场再经过前期的大供应，大消化后，市场归于平稳。2010年成都市主城区商品住宅共新增98405套，新增面积835.19万平方米，供应面积环比上升7.69%。位于城西、城南方位的外金沙、新双楠及大源三个板块称得上是10年最炙手可热的区域，在这些板块的带动下城南及城西供应均有所上升。10年城南及城西供应体量分别为296.54万平方米和242.65万平方米，环比去年分别上升55.15%和11.88%。图2008-2010年各方位新增商品住宅供应数据来源：房管局数据库从成都各环域商品住宅供应情况来看，20

3、10年供应主战场已从二环至三环转移至三环外。从近三年成都各环域商品住宅供应量来看，随着城中土地的愈发稀缺，成都房地产市场向外发展的步伐逐渐加快，三环内商品住宅供应量呈逐年递减趋势，而三环外供应面积却环比上升了61.35%，相信后期还将持续向外发展。222010年成都高层产品供应有占比有较多下滑，环比09年下滑了9个百分点，但仍然占据市场主流。而小高层产品占比为23%，环比09年上升了9个百分点。其他各建筑类型占比并无太大变化，环比涨跌幅度在2%以内。由于成都土地规划条件较为严苛，相信后期成都供应市场仍将以高层及超高层建筑为主。2010年商品住宅供应物业类型情况数据来源：房管局数据库2010

4、年成都商品房供应市场中小户型占比明显上升，90平方米以下中小户型占比为62%，环比09年上升了12个百分点。其中70-90平方米户型产品成为市场主力户型，环比09年上升9个百分点。其他户型除120平方米以上占比有较大下滑外均变化不大。各面积段供需情况（按面积）22数据来源：房管局数据库2004年以来，成都商品住宅的成交价格持续上扬。2004年-2006年，增幅在15.00%左右，相对稳定。2007年，受一线城市房地产市场价格快速上涨的影响，成都住宅市场成交均价也一路飙升，达到5394元/平方米，环比上涨24.00%。2008年，由于宏观调控加强，市场价格进入上升平稳期。2009年开始，市场

5、再度进入活跃期，成交价格开始一路走高。2010年，成都楼市虽然受新政影响导致6月-8月价格小幅下滑，但随着市场的回暖，价格也水涨船高，年度成交均价达到了7695元/平方米，环比上涨28.44%。2004-2010年成交价格变化情况22数据来源：房管局数据库2010年市场供需比为0.98，基本达到供需平衡。2010年由于供应端持续紧缩，成交量也受政策收紧的影响而大幅下挫，使得供需比较去年有所回升。由于2009年成都商品住宅存量与今年的存量大致相当，因而0.98的供需比还是比较具有参考价值。中原预计，由于政策面的收紧，2011年将导致一部分购房者产生观望情绪，供需比例将有所回升。2004-20

6、10年供需比走势22数据来源：房管局数据库2009年，房地产市场十分火爆，各方位供需比均在平衡线之下运行，所有区域均呈现出供不应求的状况。2010年，受整体供应量偏少的影响，城中区域、城东区域和城北区域的供需比都在平衡线以下运行。城南区域由于供应量本来就大于其他区域，且高端项目较多，价格偏高，在一定程度上限制了部分购房人群的进入，1.07的供需比居各区域之首。由于城西区域向三环外大势发展，供应相对充足，供需比恰好在平衡线上运行。成都在售住宅供给结构特征总结：从以上分析中，我们认为成都市主城区市场情况主要呈现出以下几点特征：1.市区内均价集中在6000-8000元/平方米之间的楼盘供应数量最

7、多，大部分分布在市区城南、城东、城西的三环外以及城北的二三环之间。2.市区三环外侧是住宅供应的热点地区，二三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递减的趋势。3.22城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，住宅平均价格在除城中外的地区继续领跑。4.建筑形态方面，小高层和多层是住宅楼盘最主要的形态；而在住宅