xx地块建设项目可行性研究报告

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1、成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告目录第一部分项目概况5一、项目名称5二、项目地址5三、土地产权状况及面积5四、地上建筑物状况5五、项目由来5六、有关破产清理情况预计6第二部分成都房地产市场概况9第三部分项目优势与劣势分析9一、项目优势9二、项目劣势9第四部分项目运作方案11一、项目运作主体11二、项目运作方案11（一）土地开发模式11（二）房产开发模式11第五部分项目规划方案12一、项目规划设计要点12二、项目技术经济指标12（一）项目主要技术指标12（二）住宅户数及车位数量12第六部分项目开发方案14一、项目开发建设方案14（一）对土地开发模式14（二）对房产开发模式141、开

2、发方案设想142、建设进度计划14（1）土地整理及前期开发进度14（2）一期开发进度14（3）二期开发进度14二、项目经营方案14（1）租售比例15（2）销售进度与价格151）住宅销售进度152）商业销售进度153）车位销售进度15三、项目投资方案15第51页共51页成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告第七部分项目投资估算16一、土地开发模式总投资估算16（一）开发成本测算161、基准地价与出让金162、实际出让地价预估16（1）土地出让金补差额估算16（2）地价估算16（3）土地增值额估算16（二）开发费用测算171、管理费用172、其他费用173、财务费用17二、房产开发模式总投

3、资估算17（一）开发成本测算171、土地成本172、前期开发费173、设计费174、工程建安费175、基础设施费176、公建配套费187、运作期间费188、不可预见费18（二）开发费用测算181、管理费用182、销售费用183、财务费用18第八部分项目资金筹措19一、土地开发模式投资方案19二、房产开发模式投资方案19（一）投资组合方式19（二）资金运作方式191、自有资金192、银行贷款203、销售收入再投入20第九部分经济与社会效益分析21一、地产开发模式经济效益分析21(一)拍卖地价评估21(二)财务评价21(三)不确定分析211、破产启动费用不纳入成本情况212、土地出让金变动

4、情况22二、房产开发模式经济效益分析22第51页共51页成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告（一）销售单价的估算221、住宅销售单价的确定22（1）用市场比较法确定销售价格的上限23（2）用成本法确定销售价格的下限23（3）建议销售单价232、商业销售单价的确定233、车位销售单价的确定23（二）总销售收入的测算23（三）总租赁与转售收入的测算241、商业租赁与转售收入测算242、车位租赁与转售收入测算24（四）税金及附加241、销售税金及附加242、租赁及转售税金及附加24（五）成本费用估算25（六）财务分析251、损益表与项目静态盈利能力分析252、现金流量表与项目动态盈利能力分

5、析27（1）全部投资现金流量表27（2）自有资金现金流量表273、资金来源和运用与资金平衡能力分析27（七）不确定分析281、盈亏平衡分析282、敏感性分析28（1）单因数敏感性分析28【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响28〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响28〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响29【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响29〖1〗成本变化对财务净现值的影响29〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响30（2）多因数敏感性分析30【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响30〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响30〖2〗租金售价上升5%时成本变

6、化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响31〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响31〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响31【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响32〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响32〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响32【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响33〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响33〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响33第51页共51页成都空压机厂地块建设项目可行性研究报告3、本项目预计实际

7、收益分析34三、项目风险分析35（一）空压厂破产清理风险35（二）土地出让政策风险35四、项目评估结论35附表36一、土地开发模式附表36表一总投资与成本估算表36表二　资金筹措表36二、房产开发模式附表37表一总投资与成本估算表37表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）37表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）38表四总销售收入预测表39表五销售费用估算表39表六商铺出租计划和出租收入估算表39表七车位出租计划和出租收入估算表40表八销售税金