xx路地块可行性研究报告

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滨江月明路可研报告-49-滨江月明路可研报告浙江绿城房地产集团市场研究部浙江西子置业有限公司营销策划部2009-9-4月明路地块预可行性研究报告-49- 滨江月明路可研报告目录第一章项目概论-4-一、项目概况-4-二、可行性研究初步结论-6-第二章项目投资环境可行性分析-8-一、经济发展背景-8-二、钱江新城区域规划概况-14-三、总结-16-第三章市场可行性分析-17-一、杭州市区房地产市场发展概况-17-二、项目周边区域市场概况-29-三、竞争楼盘分析-31-第四章项目自身可行性分析-38-一、项目概况-38-二、项目周边配套-41-三、项目SWOT分析-43-四、结论-46-第五章项目构想与建设规划-48-一、项目构想-48-二、项目主要开发节点时间计划-52-三、工程实施进度-52-第六章　经济可行性分析-54-一、销售价格估算-54-二、投资估算-54-三、财务分析-55-四、敏感性分析-56-五、方案二测算-57-附件：1、主要楼盘个案表-49- 滨江月明路可研报告第一章项目概论一、项目概况（一）地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。项目地块项目地块项目地理位置图（二）经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米-49- 滨江月明路可研报告其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600个车位面积45平方米注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；③不考虑70/90政策的限制。项目户型结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（平方米）户数（户）90以下两室两厅10%9090-140三室两厅30%130140-180三/四室两厅55%145、170180-200四室两厅5%185合计　100%二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，-49- 滨江月明路可研报告各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发-49- 滨江月明路可研报告项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实现地区生产总值（GDP）4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0％，连续18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6％、9.0％和13.8％。三次产业结构由上年的4.0∶50.2∶45.8调整为3.7∶50.0∶46.3。全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，分别增长9.4％和10.1％，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。2、非公经济活跃，比重不断提升。-49- 滨江月明路可研报告在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到68.6％，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8％上升到49.2％。2008年末，全市共有私营企业12.82万户，从业人员123.56万人;个体工商户27.53万户，从业人员50.25万人。3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。全年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5％，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3％。在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5％；营业税143.74亿元，增长13.2％；企业所得税203.64亿元，增长13.1％；个人所得税68.11亿元，增长15.8％。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0％。其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9％；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6％；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7％；环境保护支出7.46亿元，增长43.7％；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26％。4、人口增长平稳，市区人口比例高。2008年末，全市常住人口达796.6万人，比上年末增加10.4万人。其中户籍人口677.64万人，比上年末增加5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09‰，人口自然增长率为2.77‰。-49- 滨江月明路可研报告5、固定资产投资保持稳步增长，略高于GDP增长。2008年，完成全社会固定资产投资1961.72亿元，其中限额以上固定资产投资1863.52亿元，分别比上年增长16.5％和17.7％。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资3.08亿元，比上年增长32.4％；第二产业投资570.57亿元，增长7.9％，其中工业投资569.34亿元，增长8.0％；第三产业投资1289.86亿元，增长22.5％。房地产业。2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元，比上年增长15.0％。房屋施工面积4953.68万平方米，比上年增长3.7％；竣工面积893.24万平方米，下降5.8％。全年商品房销售面积716.38万平方米，下降37.7％，其中住宅销售627.48万平方米，下降39.9％。市区公开摇号销售经济适用房9771套，建筑面积82.5万平方米。-49- 滨江月明路可研报告6、国内贸易继续活跃。2008年，实现社会消费品零售总额1558.38亿元，比上年增长20.2％。其中城市消费品零售额1481.49亿元，增长20.2％；县以下农村消费品零售额76.89亿元，增长21.4％。分行业看，批发零售贸易业零售额1377.77亿元，增长19.9％；餐饮业零售额176.42亿元，增长23.3％；其他行业零售额4.19亿元，增长0.6％。2008年末，全市共有商品交易市场691个，其中亿元以上商品交易市场134个，实现成交额2201.91亿元，比上年增长14.2％。7、居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。-49- 滨江月明路可研报告2008年，市区居民人均可支配收入24104元，比上年增长11.1％，扣除价格因素，实际增长5.9％。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中20％低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长18.4％，比平均水平增幅高7.3个百分点。市区居民人均生活消费性支出16719元，比上年增长12.2％。市区居民年末人均住房建筑面积29.83平方米,比上年增长3.6％。市区每百户居民家庭拥有汽车17.84辆、空调器195.53台、移动电话180.87部、家用计算机81.74台、微波炉69.06台、热水器93.34台、助动车36.05辆。全市农村居民人均纯收入10692元，比上年增长12.0％，扣除价格因素，实际增长6.8％。人均生活消费性支出8446元，增长11.6％。农村居民人均居住面积达69.74平方米,比上年增长2.5％。年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机77.45台、电冰箱90.64台、空调器90.82台、热水器73.09台、微波炉19.36台、移动电话178.64部、家用计算机30.18台。2008年末，城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元，比上年末增长31.8％。8、旅游业保持快速发展。-49- 滨江月明路可研报告全年接待入境旅游者221.33万人次，比上年增长6.1％；接待国内游客4551.67万人次，增长10.7％。旅游总收入达到707.22亿元，增长12.2％。市民出境旅游人数为28.26万人次，比上年增长4.4％。旅游基础设施日趋完善。至年末，全市各类旅行社达437家，其中国际旅行社41家；星级宾馆达到247家，其中五星级酒店13家；A级景区26个，其中5A景区1个，4A景区19个。二、钱江新城区域规划概况杭州国家高新技术产业开发区——天堂硅谷•滨江新城杭州高新技术产业开发区建于1990年，是国务院批准的国家级高新区，区域总规划面积85.64平方公里，处于中国长三角经济最活跃的区域。杭州高新区高新产业集聚、创新能力强，是高等院校、科研单位及智力资源的密集区域，也是杭州的硅谷和新城。-49- 滨江月明路可研报告高新区集聚了杭州市61%以上的高新技术企业，80%以上的软件企业，90%以上的服务外包企业；6大主导产业分别为通信设备制造业、软件及服务外包业、集成电路业、数字电视业、电子商务业、动漫网游业。高新区被授予“国家软件产业基地”、“国家通信产业园”、“国家集成电路设计产业化基地”、“国家动画产业基地”、“国家高新技术产业标准化示范区”、“国家知识产权试点园区”、“国家留学人员创业园”、“中国服务外包基地城市示范区”、“中国软件出口欧美工程试点基地”、“国家软件出口创新基地”、“信息产业国家高技术产业基地”等称号。2008年，全区实现生产总值261.1亿元，技工贸总收入1615亿元，规模以上工业销售产值444.6亿元，滨江创新指数经初步测算达到152.4点；累计利用外资58亿美元、469家外商投资企业。全区人口25万。滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共服务设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形成“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构。“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构如下：一个公共中心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。-49- 滨江月明路可研报告九个居住片，即本域内的九大居住片。三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。城市道路交通1、快速路系统：中兴路～杭州萧山机场快速路、彩虹大道(东西向)；四季大道、风情大道(南北向)2、主干路系统：主干路：火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路3、次干路系统：闻涛路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、江虹路、西兴路、滨宁路。4、公共交通发展战略：突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立一个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充的方便、快捷、布局合理、设施先进、管理良好、环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。三、总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展的重点方向，对项目的定位提供了必要的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进区域商业、住宅需求的提升。第三章　　市场可行性分析一、杭州市区房地产市场发展概况（一）商品房市场概况1、商品房总体指标（包括余杭、萧山）房地产指标　06年　07年　08年数量同比数量同比数量　同比总投资（亿元）442.657.8%518.7917.2%596.6315.0％施工面积（万平方米）4548.467.9%4775.625.0%4953.683.7%-49- 滨江月明路可研报告其中：住宅施工面积（万平方米）3484.275.1%3614.283.7%----商品房新开工面积（万平方米）1000.5-16.9%1176.5717.6%----其中：住宅新开工（万平方米）705.23-29%887.2225.8----房地产竣工面积（万平方米）783.2613.2%948.4721.1%893.24-5.8%其中：住宅竣工面积（万平方米）626.34-11.2771.6123.2%----房屋销售面积（万平方米）761.768.2%1150.2851.1%716.38-37.7其中：住宅销售面积（万平方米）679.969.6%1043.6753.5%627.48-39.92、06-08年商品住宅供应与成交特点（不包括余杭、萧山）06-08年杭州主城区商品住宅供应面积图-49- 滨江月明路可研报告06-08年杭州主城区商品住宅成交面积分析图一06-08年杭州主城区商品住宅成交面积分析图二06-08年杭州主城区商品住宅存量变化分析图-49- 滨江月明路可研报告06-08年度杭州主城区商品住宅成交均价分析图02-08年度杭州主城区供求关系分析图3、09年杭州市主城区第一季度房地产市场概况-49- 滨江月明路可研报告08年市场观望气氛浓厚，成交量长久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎缩至50套以内。日益放缓的销售速度让杭州楼市的存量房源不断囤积攀升，终于在08年底冲破了3万套的大关（特指杭州主城六区市场，下同）。然而，进入09年后，局势却在悄然之间发生了微妙的变化。09年后，一度攀升直至高达3.3万套的存量房源开始掉头往下，渐渐削减，在2月底的时候，终于跌破3万套的大关。刚刚收尾的三月，在下沙楼盘海天城、保利东湾等促销楼盘的带动下，杭州楼市迎来了一波大反弹行情，日均成交量高达152套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈锐减之势，截止到09年3月底，杭州主城的存量房源已回落至26000多套，短短3月时间，存量房源锐减6000余套。3.1一季度成交房源物业类型分布09年一季度成交房源业态分布杭州的商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产一枝独秀、一统天下的局面。09年一季度的成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业的成交占比高达88%（包括普通住宅和别墅）。由此可见，一季度存量房之所以锐减，主要是住宅类物业所做的贡献。3.2一季度住宅类物业成交房源户型面积分布-49- 滨江月明路可研报告06年以来政府强力推行的90/70政策自08年开始在供应结构上发挥效应，而07年底以来的市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交的主力军，两大效应相互叠加，体现在成交房源的户型特征上就表现为90方以下小户型房源占据了绝对的比例（虽有部分开发商做拼户设计，但市场主流仍是不拼户的90方）。一季度的成交房源户型分布依然延续了这样的特点，即90方以下户型依然最为活跃，其比例占总成交房源的51%。但与此同时，120方以上的改善型房源表现也同样精彩，其合计比例已达到37%。由此可见，随着杭州楼盘价格的逐步下调，压抑了许久的改善性需求也正渐渐释放。3.3一季度住宅类物业成交单价分布09年一季度成交房源单价分布——仅住宅就杭州主城目前的价格体系而言，地段略有优势（如位于市区或西溪等地）的楼盘单价至少在12000元/㎡以上，根据经验判定，12000元/㎡以上单价段的产品基本面向改善性需求。按此经验标准可以发现，在一季度成交的房源中，改善型价格段的成交房源比例较为有限，只有33%。而12000元/㎡以下的中低价房源则占据了绝对主力（尤其是10000元/-49- 滨江月明路可研报告㎡以下的低价房源）。此点特征与成交房源的面积分布特征形成了良好的呼应，即在一季度的成交房源中，首置型需求是当仁不让的主力军。改善性需求因为具备更充足的观望条件，其释放程度仍然有限。3.4一季度住宅类物业成交总价分布09年一季度成交房源总价分布—仅住宅在杭州当前的价格体系下，我们以一套最普通的改善性三房为例，假定其面积为120方，单价为12000元/平米，那么其总价为140多万。据此经验标准假设，改善性需求的总价承受力基本都在140万以上。而按此标准我们发现，一季度成交房源中，140万以下的中低总价房源占据了绝对的优势地位，其比例高达74%（尤其是100万以下的低总价房源占据了50%），而140万以上的改善性总价段房源比例成交则极为有限，仅为26%。成交面积分布、成交单、总价分布特征的相互呼应，向我们清晰而深刻的揭示了一个事实：一季度成交的回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需的一次集中性释放所引发的回暖。改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交的核心力量。需求结构的单一化特征表明，当前的成交量回暖还只是局部的回暖，一个健康而稳定的市场理应呈现出一种多点开花的均衡局面。3.5一季度成交房源区域分布09年一季度成交楼盘区域分布—仅住宅-49- 滨江月明路可研报告统计数据显示，一季度的成交房源中，下沙板块以1585套的成交量遥遥领先其他板块，成为了最热门板块，显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。一季度成交的次热门板块则由滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西（城北拱宸桥一带）、城西文教等板块摘得。其余板块的整体表现则较为一般。由上可见，一季度的热销房源主要集中在市区周边板块，房源的地段分布特征与之前论述的需求结构特征（首置型刚需为主力军）同样形成了良好的呼应，因为市场经验表明，首置型刚需因为购买力相对有限，在市区高房价的挤压下，往往只能向郊县板块外延。而地处市区且较靠近市中心的城西文教一带则在低开楼盘金色蓝庭和促销楼盘枫华府第的引领下，吸引了众多改善性需求争相释放。（二）土地市场概况1、近几年土地出让情况年份总出让地块（亩）可建筑面积（万方）2003年33075012004年16012532005年15692452006年17682802007年44086262008年2411410土地供应在07年达到顶峰，当年总出让住宅用地4408亩，可建建筑面积约626万平方米。虽然08年受宏观经济影响较大，但是仍然高出07年之前的平均水平。-49- 滨江月明路可研报告09年1-3月宅地成交情况出让地块名称地块位置用地性质楼面地价竞得人成交时间杭政储出[2008]38号江干区(九堡单元R22-D08地块)居住配套用地3580元/平米北京安瑞基业投资有限公司2009-01-13杭政储出[2008]43号江干区(水湘R21-12地块)住宅(设配套公建)用地7103元/平米杭州润枫置业有限公司2009-01-22杭政储出[2008]44号江干区(九堡单元R22-B22地块)居住配套公建用地3582元/平米北京安瑞基业投资服务有限公司2009-01-222、项目周边已出让土地开发情况从上图可以看出，项目周边的楼面价格逐步提高，特别是近两年。（三）二手房市场概况2008年杭州市主城区二手房共成交15363套，比2007年减少9845套，下降39.05%。成交价格上，2008年杭州市主城区二手房成交均价为每平方米12383.8元，比2007年每平方米上涨2026.5元，上浮19.56%。从成交价格上看，目前杭州市二手房成交价格仍处在高位运行。　　2008年，建筑面积在90平方米以下的中小户型二手房，成交均价在每平方米11500元以下，低于前一年的总体成交价格约每平方米1000元。而建筑面积在140平方米以上的大户型二手房成交均价为每平方米14409.25元。-49- 滨江月明路可研报告2008年杭州二手房市场交易状况分析图数据来源：透明售房网(该数据不包括萧山、滨江和余杭)2007年、2008年杭城二手房成交量及成交均价对比图08年全年均价为11573元/平方米，与去年同期的交易均价9477元/平方米相比，全年上涨2096元/平方米，增幅达到22.12%。其中，主城五区均价为12639元/平方米，与去年同期交易均价10389元/平方米相比，全年上涨21.66%。从具体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨26.74%和21.62%；另外，西湖、下城、上城三个区域的涨幅也都在15%-20%之间。而近郊的滨江区、余杭区上涨也非常明显，特别是滨江环比去年上升了35.5%。图表：2008年杭州区域二手房市场销售价格状况上城区下城区西湖区拱墅区江干区滨江区余杭区-49- 滨江月明路可研报告2008年销售均价13829130491249011213123881027174172007年销售均价1172511340104399220977475806594增幅17.94%15.07%19.65%21.62%26.74%35.5%12.48%　　数据来源：我爱我家2008年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑的局面。年初随着二手房交易升温的作用，交易价格一路向上攀升，到了四月交易均价已经达到了13167元/平方米。可长达半年的银根紧缩、股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到11月份市场交易回暖，价格才重新抬头。自08年年初以来，银根收紧、股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进一步增大，一些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。不仅如此，由于杭州整体规模较小，一、二手联动影响作用较大，使得一手房的打折事件影响了周边部分二手房的交易均价。　　从08年各区涨幅来看，江干区、滨江区的价格增速位居全市前列。从市政规划来看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有一定的空间。而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通1号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的“新宠”。图表：2007年12月至2008年12月交易面积比重对比　　数据来源：我爱我家-49- 滨江月明路可研报告　　从2008年交易居室数据可以看出：杭州二手房市场上90平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的77.21%，与去年同期相比交易比重上升了6.34%。这主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的72.95%，相比去年比重增加了4.3个百分点；而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了3.27%和1.02%。　　图表：2007年12月至2008年12月交易居室比重对比　　数据来源：我爱我家　　中小户型的房源日渐走俏，一方面，与市场购房主体的改变有关，目前市场上年轻购房者占据了主导的地位，他们往往出于经济、实用角度考虑，选择一居、二居作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角；另一方面，目前政策出台系列政策都是利好于中小面积户型的房源。随着大量中小面积的一手房源流入二手市场，未来市场上中小户型房源依然会占据“霸主”地位。二、项目周边区域市场概况从钱江新城作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。杭州市各板块成交情况（2006年）板块成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)滨江（非江景）367442287824876110006770滨江（一线江景）364463255128978636807951城北196851199617206425608741城东（景芳、三堡附近）466644094481699529604城东（钱江新城）3946462508535490000013569-49- 滨江月明路可研报告城南（复兴、南星桥）5911437762634726410596城西（黄龙、老浙大）102449016966185616563城西（老蒋村、西溪路）431544343260287955城西（文教区）118784901142171174011969度假区城南（九溪、之江）76181924000198431506九堡、彭埠、笕桥996978476434502406454三墩155759139510071404806466申花路552715114557434568246市中心1805081659218092083012082西湖沿线1639113516198021453下沙13827011697051601005100新城北611014864533048327419总计22623861785120882117982杭州市各板块成交情况（2007年）板块成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)滨江（非江景）611803473346315233307570滨江（一线江景）413529283535642951708619城北217139201319860876809147城东（景芳、三堡附近）446472114463853769998城东（钱江新城）5798063550937070500016162城南（复兴、南星桥）4667132058663000012570城西（黄龙、老浙大）6506437184456011043城西（老蒋村、西溪路）105967711114459210489城西（文教区）1391411024219023600015741度假区城南（九溪、之江）198416658731283229601度假区转塘629094854294309446826九堡、彭埠、笕桥208927178217403143708330三墩194391176513805306907102申花路419893375440843102709727市中心1512241316219805286014535西湖沿线27141413779961650778西溪、留下3072911683117696027048下沙364021297621538700005917新城北545604413739879686855新蒋村70473713261095218817总计35860932755837008249170　杭州市各板块成交情况（2008年）板块成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)滨江（非江景）166752181416008483809600滨江（一线江景）1597201385222497664013930-49- 滨江月明路可研报告城北1706341785229099622013426城东（景芳、三堡附近）1321971346224557700016987城东（钱江新城）2877681884722080300025092城南（复兴、南星桥）101657419249894418938城西（黄龙、老浙大）102677912441270012117城西（老蒋村、西溪路）74295611761058415832城西（文教区）89292644199618368022356度假区城南（九溪、之江）123884439942297632242度假区转塘314662872683520808528九堡、彭埠、笕桥3018612935348674637011551三墩422533913964818569384申花路1418781378191479600013496市中心66976596124285338018557西湖沿线21641414113203265205西溪、留下60976386147544600024197下沙258130238320935028508110新城北958779797274830007588新蒋村121956940197014362016155总计21701501940032130267312　可以看出，本项目所在区域一直是杭州房产市场的热点区域，虽然08年受宏观经济的影响，整体销售比07年有比较大的下降。但是城东（钱江新城）区域，成交量依然占据了杭州市房产板块第二的位置，成交均价仅仅排在西湖沿线板块以及之江度假区板块之后。三、竞争楼盘分析（一）周边楼盘分布-49- 滨江月明路可研报告项目位置项目周边1公里范围内主要住宅项目分布示意图（二）重点个案介绍（详细个案介绍见附件）钱江新城内，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：ü高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高ü规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流ü建筑风格以现代、简洁、典雅、大气为主流ü江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和实用ü人车分流将得到全面实施ü新城住宅注重住宅社区内部配套ü以大户型为主流，三房主力面积120～180㎡、四房主力面积140～250㎡，跃层多在250㎡以上典型楼盘概况表楼盘名称阳光海岸赞成·御树水岸枫庭新绿园蓝色钱江天宏紫轩33642总5733317936276668425513479-49- 滨江月明路可研报告规划指标用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）107235总2000006035211800041135355094容积率（％）2.5总2.92.533.523.2绿化率（％）30总40≥3030≥3032楼层情况（层）19*229*227*212*2+19*1+24*2+26*128*5+723*4+25*1主力户型四室三厅五卫+工人房二房两厅三房两厅两房两厅三房两厅三房两厅;四房两厅;四房两厅;三房两厅两房两厅;三房两厅主力面积(㎡)（按比例排列顺序）360-380460-490御树：90;14089-105;135136-168;162-201;68、17818016289138182车位配比1：2.1总1：0.81：11：0.81：2.11：0.7物管费用(元/平方米/月)61.5833.5未定未定开盘时间2008-11-9;2009-4-6御树：2008-10-122008-12-182007-10-14;2008-8-21预计2009-6预计2009-10交付时间2010-12-31御树：2011-5之前2010年中旬2010-6-3020112010-12销售均价(元/平方米)约35000御树：1646822770一期25516二期2744629000-30000（暂定）未定销售情况（截至2009-4-22透明售房网）一期已去化83套，84%。二期已去化74套，74%。御树：去化率为84%已去化40套，去化率14.3%。一期：已去化342套，97%。二期：已去化215套82%。未开盘销售未开盘销售（三）楼盘情况统计分析统计说明：本报告首先选取了项目周边典型的楼盘进行分类统计，主要分析其供应的面积分布特点。其次，再根据在售项目的销售情况，分析消化的结构特点。主要包括楼盘有：阳光海岸、新绿园、赞成林风、水岸枫庭、蓝色钱江、天宏紫轩。-49- 滨江月明路可研报告典型楼盘供应结构特征分析图其中150-180平方米的户型所占比例最大，为40%，其次为90平方米以下的户型，所占比为22%。典型楼盘各面积段销售率分析图与供应相对应的是户型为150-180平方米的销售率最高，为82%，其次为180-220平方米，销售率为80%。反应了在高端的公寓市场所集中需求的户型面积。（四）重点楼盘的去化分析1、新绿园项目去化分析新绿园一期为摇号开盘，当日销售房源占同面积房源比率表户型面积总套数已售套数比例二房二厅一卫约88㎡272488.89%三房二厅二卫约138㎡443375%-49- 滨江月明路可研报告三房二厅二卫约140—160㎡12611389.68%四房二厅二卫约162㎡171694.12%四房二厅二卫约170㎡625487.10%四房二厅二卫约195㎡443681.82%五房二厅二卫约251㎡10/跃层约173.62-617.3㎡251872%合计34629484.97%新绿园二期户型为180方和70方，从去化时间上推移为户型面积总套数开盘一周开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月一室一厅一卫约68㎡8412%41%50%51%63%四房二厅二卫约178㎡8218%51%62%72%84%跃层约330㎡60050%75%75%新绿园一期从开盘当天客户选房的情况可以看出，客户最先选择的是4幢145㎡和170㎡，其次是选择2幢的145㎡和170㎡。排除位置因素，单从户型上考虑，客户相对喜欢三房二厅和四房二厅。新绿园购房客户的经济能力相对较好，大多为改善住房条件而选择新绿园，在选房时希望选到位置、景观、楼层和户型等相对较好的房源，而对总价具有一定的承受力。二期，因户型种类较为单一，从去化速度上看，四房的去化速率大于一房。2、万象城·悦府项目去化分析幢数户型面积总套数开盘半月开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月1三室二厅+工人房约196㎡7679%95%100%100%100%四房二厅+工人房约210㎡7885%95%97%98%98%跃层350㎡以上6000002三室二厅+工人房约196㎡7891%97%99%99%99%四房二厅+工人房约210㎡和235㎡7791%96%100%100%100%跃层350㎡以上6000003二室二厅约90㎡15966%93%97%97%97%三房二厅约140㎡12985%92%97%97%97%-49- 滨江月明路可研报告3、阳光海岸项目去化分析幢数户型面积总套数开盘半月开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月2平层四室三厅+工人房约380㎡686%63%80%86%跃层五室三厅+工人房约480㎡282%57%72%83%跃层六室四厅+双工人房600㎡以上300001平层四室三厅+工人房约380㎡6860%跃层五室三厅+工人房约480㎡3145%跃层六室四厅+双工人房600㎡以上2100%4、赞成林风项目去化分析幢数户型面积总套数开盘半月开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月1二室二厅约90㎡11228%32%59%99%三室二厅约140㎡7826%31%56%92%四室二厅约180㎡2623%23%30%57%跃层280㎡以上400003二室二厅约90㎡4459%66%93%100%三室二厅约140、165㎡2653%77%79%81%四室二厅约190、204㎡5315%15%20%41%跃层280㎡以上4000090平方米的户型基本销售完毕，其次为140-160的三房户型，销售率达到80-90%。-49- 滨江月明路可研报告第四章目自身可行性分析一、项目概况（一）项目四至及地理位置滨江·金色家园本项目倚天·盛世钱塘金基·晓庐水岸帝景宋都·新城国际东方·润园通策·钱江时代景江城市花园赞成·林风滨江·金色海岸滨江·阳光海岸新绿园蓝色钱江-49- 滨江月明路可研报告蓝色钱江赞成林风阳光海岸绿地幼儿园（规划）商业用地本项目地块变电站金色家园水岸枫庭新绿园金色海岸项目位置及周边概况图项目四至详图-49- 滨江月明路可研报告本案基地位于杭州市滨江区区政府周边核心住宅区内，东临杭州南北快速路风情大道，西靠滨江区区政府所在地。项目北至二号支路，南至月明路，西至阡陌路，东至西兴路，本案南靠市级经济适用房新州花苑，距在建轨道交通地铁1号线江陵路站800米。（二）用地规模、用地性质地块名称用地面积（万m2）建筑面积（万m2）容积率建筑密度绿化率建筑限高（m）用地性质南星单元E-02、033.819.14≤2.4≤22%30%-35%80住宅（三）地块现状及周边景观地块现状月明路向西月明路向东-49- 滨江月明路可研报告本案南侧市级经济适用房新州花苑二、项目周边配套（一）项目地块交通条件项目周边交通条件分析图本项目交通优势明显，通过江南大道至四桥约4公里，至三桥约2公里。在建地铁1号线江陵路站和滨合路站距本案均在800米范围内，另据政府消息，规划当中的地铁6号线将在江陵路站形成于1号线的换乘。（三）配套现状与规划项目周边控规图中、小学：江南实验学校、博文小学、西兴二小、西兴中学、中兴小学、江三小学、长河小学-49- 滨江月明路可研报告医院：武警医院、浙二医院滨江分院（在建）公共交通：目前附近街区有k501、317、322、337、520路，轨道交通地铁1号线及6号线均与本案比邻。商业：星光大道商业街、易买得商场幼儿园：周边项目自身配套多家幼儿园银行：工商银行、建设银行、交通银行其他配套设施：项目南侧为市级经济适用房新州花苑，随着小区入驻率的提高，相应配套设施将陆续跟上，目前月明路农贸市场已建成，主要为经济适用房配套项目周边配套现状与规划图三、项目SWOT分析（一）优势ü本案地处滨江区政府周边核心住宅区内，市级经济适用房新州花苑以北，周边已交付楼盘的入住率较高，商业、娱乐、医疗、教育配套较为成熟，交通规划前景良好，相信随着轨道交通的建成使用，本案所居滨江区区域中心地位更将显现。（二）劣势ü本案周边无可对房价形成重要支撑的自然景观优势，在产品营造上不宜过高定位。ü地块被规划道路一分为二，没有形成一个整体，对小区的整体氛围营造有不利的影响。ü滨江市场小户需求与绿城大户定位的矛盾，一向擅长大户型产品定位的绿城在小户型产品的销售上不具备与周边项目的竞争性。（三）机会ü目前，滨江区房地产整体开发水平相对中庸，精装修产品更是寥寥，品牌开发企业所打造的经典楼盘屈指可数，作为绿城房产在滨江打造的首个精装修项目，必将引起市场的高度关注，实现政企双赢。ü-49- 滨江月明路可研报告对外：大户型、精装修的产品定位所产生的区域内产品差异化竞争是支撑销售的关键；对内：与主城区蓝色钱江、西溪诚园等高端项目所形成的合理价差也是吸引绿城中端客户在滨江置业的有力保障。ü（四）威胁ü受全球经济危机的营销，房地产形势严峻，政府在大力支持经济的复苏，虽然09年有大势复苏的显现，但后市前景尚未完全明朗，目标客户群体的观望气氛较为浓厚，有可能会延长本案的销售周期，进而影响本案的资金回笼和利润的实现。ü周边高端定位住宅项目的热销已抢占了部分市场，分流了部分客户，随着区域内住宅项目的集中放量，对于相对狭窄和有限的目标客户群体之争夺将更为激烈。ü高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，融资压力相当大。四、结论（一）区域优势，开发宝地滨江区作为杭州钱江南岸的核心区域，区域经济发展前景优越，区域市政配套、交通情况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设的推进和经济发展，区域人口和人流大幅增加，可以预见城市购买力和消费力将集中在本区域释放，是房地产开发热点区域，主要目标人群集中在杭州本地及新杭州人对滨江区认可并有生活情节的中高端置业人群。（二）位置优越，周边配合本案处于滨江区政府核心住宅区内，紧邻滨江区通往杭州主城区主干道，交通便捷，周边规划的各类配套实施齐全，为住宅开发奠定了良好的基础。（三）时间化解风险时间是本案开发所面临的最大考验，随着滨江区城市建设的推进，轨道交通的建成通车，本案所在居住的先决条件都将逐步得以提升和优化，本案开发所面临的部分劣势将随着滨江区的成长和成熟被削弱和化解。（四）合理定位，回馈绿城客户-49- 滨江月明路可研报告本案为滨江区核心区域中稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位，回馈绿城业主和喜欢绿城的广大客户。从竞争楼盘的户型去化看，户型结构以三房、四房为主，兼顾投资型两房及少量200方以内大户型。（一）发挥品牌效应，挖掘客户资源充分利用绿城优秀的品牌效应，挖掘产品价值、开发商品牌和经验以及客户忠诚度的深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。-49- 滨江月明路可研报告第五章项目构想与建设规划一、项目构想（一）产品初步定位钱江南岸核心区域精品住宅社区目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费群应是：ü第一层面：杭州本地就杭州本地目标消费群而言，倾向于购买滨江区住宅的客户群体主要应是对该区域情况较为熟悉，业已形成对该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于滨江、复兴地区、城中、城东这几个区域。另外，滨江作为杭州钱江南岸新城市中心，随着轨道交通的建成，其吸引力必将涵盖杭州市内其他区域和周边郊县。再次，随着滨江区的发展和成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。ü第二层面：浙江省内经济发达地区（温州、台州、宁波、金华、义乌）ü第三层面：省外、海外客户（在杭常驻，有经济实力）目标客户特征分析1)年龄特征ü年龄分布在30－50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。2)职业特征ü各类私营业主，创业型业主、政府官员和高级白领3)经营管理领域：ü职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员4)专业技术领域：ü-49- 滨江月明路可研报告工程师、建筑师、电脑程式设计师、会计师、医师、高级证券从业者、高科技应用型产业研究人员、贸易从业人员。5)社会人文科学领域：ü律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授产品认知和需求特征ü对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素质，鉴于其年龄和相对广博的阅历，一般而言倾向于认同稳重、大气、典雅、精致的建筑风格。ü注重有利于身心健康的区域大环境——环境、景观在高档物业购买决策中的重要性较一般物业更高。ü目标客户群体对于产品的朝向要求较高，南向、南偏东是绝对主流选择，同时考虑户外景观的优质性，自然性。ü目标客户群多为二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目的，相对于大众购房者而言，有能力购买而且偏爱较大面积的户型设计。ü与置业者的置业目的内敛、不张扬的群体特征相关联，对安全性、私密性的要求在选择中高档物业时是重要的决策因素之一，产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足的程度（小区物业管理、会所管理、客户资料管理、人员管理等等）ü对于满足改善居住条件、舒适型居住住需求的高档物业，内部配套和服务要针对这种生活特性有度设置——康体设施、私人或半私人的交流空间营造是配套设置的着力点ü客户群体子女一般而言年龄较大，在设置配套时应充分考虑这一特性，使配套更为合理实用。ü一旦形成对某个品牌产品的认同和信赖后，其品牌忠诚度较高，并能有效影响周边人群的价值取向，品牌追随很大程度上能满足其身份和地位的隐性心理追求。ü有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对稀缺行、身份认同和产品所综合附加值的需求是其购买需求的重要组成部分。（二）产品初步构想-49- 滨江月明路可研报告根据本项目周边主要楼盘的供应以及消化结构特征，建议本项目户型配比如下：项目户型结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（㎡）户数（户）90以下两室两厅10%9090-140三室两厅20%130140-180三/四室两厅65%160180-200四室两厅5%185合计　100%项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600车位面积45平方米注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；③不考虑70/90政策的限制。-49- 滨江月明路可研报告二、项目主要开发节点时间计划项目各阶段分时安排表阶段时间进度可行性研究2009年6月土地取得2009年10月设计2010年8月四证取得2010年10月桩基工程2011年1月基础工程2011年8月主体工程2012年5月室内装饰工程2013年10月室外工程2013年10月交房2013年12月三、工程实施进度项目实施进度表建设内容2009年2010年6789101112123456789101112可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容2011年2012年1234567891011121234567可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程-49- 滨江月明路可研报告室外工程交房建设内容2012年2013年　89101112123456789101112可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房-49- 滨江月明路可研报告第六章　　经济可行性分析一、销售价格估算（一）可比楼盘价格情况新绿园悦府阳光海岸东方润园林风御树水岸枫庭晓庐蓝色钱江住宅价格2602127563342502342316407227132094729000(暂定)是否精装是是是否否否否是商铺价格25000____16737—__车位价格25/22—252515-212420未定数据来源：透明售房网，截止日期2009-4-10；单价：元/平方米；万元/个；重点参考楼盘近期二手房成交情况楼盘名09年1月2月3月4月成交套数成交均价（元/平方）成交套数成交均价（元/平方）成交套数成交均价（元/平方）成交套数成交均价（元/平方）春江花月81887372115218179341021167金色家园515730716668617777517868赞成林风316827216339418245金色海岸525625526979（二）价格估算1、住宅价格：以中档精装修价格核算。38100*2.4=91440平方米88590*20000=177180万元2、车位价格：600*16000=9600万元-49- 滨江月明路可研报告二、投资估算（一）投资估算表序号项目单方成本数值总额（万元）估算说明1土地费用　　83466.358按照约11%的利润推算1.11.2土地费用契税21269.113810081035.30　　　2431.06地价总额×3%2前期费用412.00　3767.33　2.12.22.3设计费规费前期工程费204914401865.38根据新绿园预算10991440996.70根据新绿园预算9991440905.26根据新绿园预算3工程费用8411.00　57219.30　3.13.23.33.43.53.63.7建安工程费室外工程费用　环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费用28629144026170.13根据新绿园预算155914401417.32根据新绿园预算276914402523.74根据新绿园预算133914401216.15根据新绿园预算20009144018288.00根据新绿园预算22001936425.92785914407178.04根据新绿园预算4期间费用1207.50　11041.36贷款年利率暂按6%，4亿元贷款，3年期计算4.14.24.3财务费用管理费用销售费用787.40914407200按每年400万元，周期4年暂估174.98914401600按销售额的1.2%暂估245.12914402241.36　5税费1378.79　12607.655%5.15.25.3营业费税费附加　土地增值税　1021.33914409339城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.05%，水利建设基金0.1%153.20914401400.85按1%预估204.27914401867.8　6总成本18389.6991411168102.00　6.16.26.3以总建筑面积计以地上建筑面积计以可售建筑面积计14192118452　　18384　91440　　18795　89440　　（二）销售收入序号项目合计住宅车位销售收入18678017718096001销售面积　88590600-49- 滨江月明路可研报告2平均售价　2163销售比例　三、财务分析（一）全部投资财务现金流量表序号项目合计1现金流入186780.001.11.21.3销售收入出租收入回收固定资产余值186780.002现金流出172771.502.12.22.32.42.52.62.7土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税83466.363767.3357219.3011041.3610739.851867.804669.503净现金流量14008.504累计净流量14008.50（二）资本金财务现金流量表序号项目合计（万元）1　现金流入226780.00其中销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值186780.0040000.002现金流出　212771.50土地费用　前期费用　开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付83466.363767.3357219.303841.3610739.851867.804669.5040000.007200.00-49- 滨江月明路可研报告3净现金流14008.504累计净现金流14008.50四、敏感性分析（一）投资敏感性分析投资敏感性分析表明，当投资增加10%时，项目利润大幅降低，投资利润率为1%；当投资减少10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为23%。投资敏感性分析表-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资151291.8159696.9168102176507.1184912.2销售利润35488.227083.11867810272.91867.8投资利润率23.46%16.96%11.11%5.82%1.01%（二）平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为25%；当平均销售价格降低10%时，项目盈利大幅降低，投资利润率为5%。平均售价敏感性分析表-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资167409.45168026.4168102169260.3169877.25平均售价1.81.922.12.2销售总收入176520185660186780203940213080销售利润9110.5517633.61867834679.743202.75投资利润率5.44%10.49%11.11%20.49%25.43%五、方案二测算当产品定位为类新绿园的产品，采用精装修销售，价格预估为26000元/平方米的测算。-49- 滨江月明路可研报告（一）价格估算1、住宅价格：因素分析法，以精装价格核算，按照4000元/平方米标准。38100*2.4=91440平方米88590*2.6=230334万元2、车位价格：600*160000=9600万元（二）投资估算表序号项目单方成本数值总额估算说明1土地费用　　108791.215按照约11%的利润率推算1.11.2土地费用契税27722.4538100105622.54　　　3168.68地价总额×3%2前期费用412.00　3767.33　2.12.22.3设计费规费前期工程费204914401865.38根据新绿园预算10991440996.70根据新绿园预算9991440905.26根据新绿园预算3工程费用10411.00　75507.30　3.13.23.33.43.53.63.7建安工程费室外工程费用　环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费用28629144026170.13根据新绿园预算155914401417.32根据新绿园预算276914402523.74根据新绿园预算133914401216.15根据新绿园预算40009144036576.00根据新绿园预算22001936425.92785914407178.04根据新绿园预算4期间费用1277.2511679.21贷款年利率暂按6%，4亿元贷款，3年期计算4.14.24.3财务费用管理费用销售费用787.40914407200按每年400万元，周期4年暂估174.98914401600按销售额的1.2%暂估314.87914402879.208　5税费1771.17　16195.5455%5.15.25.3营业费税费附加　土地增值税　1311.989144011996.7城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.05%，水利建设基金0.1%196.80914401799.505按1%预估262.40914402399.34　6总成本23623.0491410215940.60　6.16.2以总建筑面积计以地上建筑面积计18230118452　　-49- 滨江月明路可研报告6.3以可售建筑面积计2361691440　　2414489440　　（三）销售收入序号项目合计住宅车位销售收入2399342303349600123销售面积平均售价销售比例　88590600　2.616　　　（四）全部投资财务现金流量表序号项目合计1现金流入239934.001.11.21.3销售收入出租收入回收固定资产余值239934.002现金流出221938.952.12.22.32.42.52.62.7土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税108791.223767.3375507.3011679.2113796.212399.345998.353净现金流量17995.054累计净流量17995.05（五）资本金财务现金流量表序号项目合计1　现金流入279934.00销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值239934.0040000.002现金流出　261938.95土地费用　前期费用　开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还108791.22-49- 滨江月明路可研报告借款利息支付3767.3375507.304479.2113796.212399.345998.3540000.007200.003净现金流17995.054累计净现金流17995.05（六）、敏感性分析1、投资敏感性分析投资敏感性分析表明，当投资增加10%时，项目利润大幅降低，投资利润率为1%；当投资减少10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为23%。投资敏感性分析表-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资194346.54205143.57215940.60226737.63237534.66销售利润45587.4634790.4323993.4013196.372399.34投资利润率23.46%16.96%11.11%5.82%1.01%2、平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为25%；当平均销售价格降低10%时，项目盈利大幅降低，投资利润率为5%。平均售价敏感性分析表-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资214991.69215793.72215940.60217397.79218199.83平均售价2.342.472.602.732.86销售总收入225876.00237758.00239934.00261522.00273404.00销售利润10884.3221964.2823993.4044124.2155204.18投资利润率5.06%10.18%11.11%20.30%25.30%-49-