晶港城购物中心营销策划报告

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1、[键入文字]晶港城购物中心营销策划报告（调整版）戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司商铺部2006-12-01一、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。[键入文字]一、调整后总体销售策略u根据前期销售的实际情况和贵司的基本要求——一、保证晶港城购物中心的经营；二、尽快地回收资金，因此需要对整体的销售策略重新进行调整。u为了保证本项目的稳定经营，必须要满足两个条件，一就是必须统一经营管理，二是统一经营的时间要适当的长，至少需要8－10年的

2、时间。u根据新余市场的实际情况，设立合理的投资回报，建议返租总年限如下：方案一：返租10年，年返租率为总投资金额的9％；第1－5年每年8%，五年共40％，首五年一次性在每年8％中扣除5%的租金，即一次性共扣除25％，那么首五年每年仍有3％租金回报返给业主；第6－10年每年10％。在此期间投资回报按季度返还。方案二：按主力店租赁商场的年限返还租金，其他与方案一相同；u随着销售策略的调整，本项目的目标客户为以收取投资回报为目的的投资者。1、目标市场分析fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的

3、搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。[键入文字]A、大众投资者动机：租金收益、增值、保值；范围：新余市区及周边地区；购买力：经济实力普遍有限，购铺款为闲置资金，现在投资意向不明确；价格：大部分没有购买经验，预期价格不明确；信息渠道：基本为大众媒体，亲友信息传递作用明显；关注要素：地理位置、投资回报、资金安全；心理特征：感性为主，容易接受引导；营销要点：低投入、高回报、零风险的闲余资金创富出路。B、专业投资者动机：增值、租金收益、保值；范围：新余及周边地区，传统地产投资客来源地；购买力：经济实力强，购房款为闲置资金，也可能部分通过融资，投资意向明确；价格：大部分拥

4、有多次购买经验，价格敏感性强；信息渠道：除大众媒体外，有特殊群体信息传递方式；关注要素：地理位置、物业增值可能、变现交易灵活性；心理特征：极其理性；fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。[键入文字]营销要点：绝佳入市时机的高回报投资产品，新余中心商业圈新霸主增值概念，稀缺的产品类型；2、销售区域、主力面积、次序建议1)销售区域：为1－2层全部铺位，主力建筑面积为8－15平方米，2)销售次序：一期：一楼的整层；二期：二楼的整层。3)前提条

5、件：由于前期销售结果不甚理想的现实，目前市场上已经有了较大的负面影响，因此为了后面销售达到较理想的效果，需要以下的必需前提条件。Ø“偷梁换柱”，为了消除前期销售不佳给广大投资者带来的不良影响，将本项目发展商变换为另外一个公司，给外界以全新的形象出现；Ø首选引进新的知名百货主力店（如：太平洋百货，天虹百货）把商场租给主力店，此为最理想方案；Ø次选引进著名主力百货的品牌输出管理，根据本项目的实际情况，引进知名百货的品牌输出为后备方案；Ø加强已开业的晶港城百货的宣传推广力度，形成人流旺盛的现象；Ø适当的降低售价；fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速

6、度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。[键入文字]Ø以开发商的名义对投资回报进行担保；Ø丰富目前的业态，引进超市、餐饮、娱乐、电器次主力店；Ø将销售中心设置在本项目的广场显眼位置，进行档次较高的装修，以显示发展商的实力和树立良好的公司形象；Ø销售的时间延迟至07年春节后，主力店进驻时推出。一、销售模式建议项目将以新的百货主力店（或品牌输出）加盟，增加了众多的次主力店（如：超市、电器、餐饮店等）为宣传点，再结合目前已经开业的晶港城百货经营的盛况，极力推广本项目商铺的投资价值和升值潜力。1、销售部分整体描述1

7、）1－2层整体（按原来确定的销售平面图）2）总的可售建筑面积为12331.53平方米,共1081间；1F6293.67平方米，531间；2F6037.86平方米，550间。2、目标市场专门针对专业投资者和大众投资者。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。[键入文字]3、营销理念（商铺银行）u在带租约产权式商铺的销售过程中，如何提高投资者的热情，打消投资者的顾虑，进