实例——武汉市房地产市场分析

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1、武汉市房地产市场分析1．武汉市房地产概况1.1．概况目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐渐走高的态势，属于并未发育成熟的上升期市场。1.1.1．2000年，武汉市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。1.1.2．房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为1

2、9481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。1.1.3．房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。附表42000年武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表价格指数一季度1941.81000二季度1963.001010.9三季度2003.931031.9四季度2021.661041.03通过以上分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。1.2．2000年

3、武汉市房地产市场的主要特点1.2.1．市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好1.2.2．个人购买率进一步增加附表51.2.3．地产投资进一步加大，投资结构更趋合理附表61.2.4．住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大附表71.3．武汉市分类物业价格指数附表82000年武汉市房地产价格指数类别第一季度第二季度第三季度第四季度住宅1000100910321041写字楼1000101110121016综合物业1000101010221028从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直

4、都是市场的热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%，个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2000年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势，全年平均价格为1983.52元/平方米。1.3.1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，仍是市场内的热点；1.3.2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%。武汉市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；1.3.3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%。2．武汉市房地产市场特点分析2.1．

5、宏观市场2.1.1．住房分配制度改革为房地产发展提供了动力2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代，货币分房制度取代了延续近50多年的福利分配住房制度，住宅商品已经完全纳入了市场经济轨道。2.1.2．市场具有强大的消化能力2000年，武汉房地产市场容量扩大，除吸纳上市的商品房外，2000年还消化空置商品房44万平方米、经济适用房115.14万平方米。增量房市场交易244万平方米，存量房市场交易478.62万平方米，二、三级市场联动效应初步显现。附表92000年武汉市房地产交易量汇总住房一级市场（增量房）住房二级市场（存量房）住宅总量起数30010起27130起57140起建筑面

6、积244万M2478.62万M2722.62万M22.1.3．金融系统改革成为房地产业的坚实后盾2000年武汉市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。以公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4，共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。2.1.4．中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用武汉市住房消费的中介服务有了很大发展，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。2000年6月和11月武汉市举

7、办了两次全市规模的大型房交会，各城区也举办了区级房交会。据统计，在2000年全市的各类房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。2.2．微观市场2.2.1．地理位置由于基础设施、环境、道路情况等得到改善，城市周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最突出的是徐东和洪山光谷。徐东作为武昌的新区成为武昌居民购房的首选。洪山光谷随市政府大力发展光