分析专栏房地产市场

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1、安邦集团研究总部总第3025期2007年9月26日星期三每日经济P1www.anbound.com.cnECONOMICDAILYE-mail：aic@anbound.com.cn订购热线：010-010-服务热线：010-（北京）021-（上海）0755-（深圳）028-（成都）分析专栏：房地产市场已经到了非调不可的阶段是否继续抑制钢材出口，四季度数据是关键3我国90个城市新增用地每两起就有一起不合法38月份工业生产并没有出现过热迹象4财政部打算提高对城乡居民医疗保险补助的标准4中国很可能采取“结构式”的资源价格改革模式4稳定市场，国庆前国家抛售储备食用油5总体规划获批，四

2、川盆地城市化进入快车道5国有股划拨社保基金启动时机已经成熟5中国官方公开承认既有的贫困线标准太低6政府开始以积极正面的态度应对三峡工程问题6跨国采购大会今年将有280亿定购大单6六家美国航空公司将进入中国的天空7我国计划在2008－2009年之间提交本土4G标准7外国政府对中国公司涉腐败行为愈加重视7中日新一轮东海开发谈判可能还是无果而终8数据显示美国房地产和消费颓势依旧8“什么都舍得卖”成为英国经济成功秘诀9每日经济P9〖分析专栏〗【房地产市场已经到了非调不可的阶段】中国房价已经涨了多少？国家统计局披露的数据是，今年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨8.2

3、%。不过这一价格几乎没有人相信！在分析师周边的人群，不少工薪阶层几乎已经对房价回调不抱有任何希望；而更多的投资者群体则认为还有巨大的上涨空间，原因是中国快速增长的城市化率、土地供应的稀缺、负利率因素，还有中国是全球千万人口最多的城市等等。事实似乎是大众相对正确。我们能够观察到的房价莫不是在飙涨。看看北京，三环周边，1万的房价算是最低价；看看上海，虽然2005年的调控让上海房地产市场低迷了几个月，但在随后的2006年就几乎完全恢复了元气；再看看深圳的2007年房价，大多数购房人的感受是，房价上涨了50%；还有在年初还说自己城市房价水平不高的广州和重庆，话音刚落，消费者和投资者能

4、够感受到的房价立刻上涨50%－100%不等。这种房价合理吗？不能说合理，也不能说不合理。首先对于投资者来说，中国的通胀在加速，房地产作为传统的保值增值资产必然受到青睐。而中国目前的土地供应状况也确实不乐观，18亿亩的耕地红线已经遭到了严峻挑战。不合理的原因也很简单，大量的工薪阶层已经在当前的房价水平上无力购房，持续增长下去的必然后果就是市场的大起大落，并可能重演当年香港的负资产社会问题，这将是当前中国政府难以忍受和难以承受的“政治后果”。事实上，当前的房地产市场已经与有关的宏观调控政策形成了一种严重对抗的局面。在央行今年连续5次加息以后，我们看到的房地产固定资产投资数据几乎没

5、有任何收缩的状况。1－8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%。商品住宅完成投资10161亿元，增长30.9%。其中，经济适用住房投资449亿元，增长28.8%。这样的投资热度显示的是，房地产市场目前完全不惧怕连续的小幅加息，其资金成本的上扬可以完全被房价上涨所抵消。而住房空置状况也显示，投资者在国家进行宏观调控的时候，不仅购买新建住房，就连原先空置的住房也不放过。截止到2007年8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。我们完全可以说，虽然全面的通胀预期目前还可以说在全国成为现实

6、，但如果仅看当前的中国房地产市场，可以说这个市场中已经形成了全面的“通胀预期”，换言之，这个市场已经几乎没有人认为房价将会在短期内下跌。这种预期的形成是恐怖的，以至于未来房价存在继续飙涨的可能性很大，而在景气周期出现拐点的时候，大幅下挫并影响经济运行稳定性的可能性，同样很大。面对如此的市场，政府显然是在不断强调要加强调控。早前，增加土地供应量的政策已经出台，要求房地产商手中闲置两年以上的土地，必须缴纳高额“罚款”；而大力限制需求的政策，也可能即将出台。据《财经》杂志和官方的《上海证券报》消息，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。据悉，新的信贷政

7、策框架主要包括两个方面，首先是进一步规范发展商品房金融市场；其次，加大对住房保障体系的金融支持。规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面规范和控制投机性需求，将第二套房的房贷首付比例从30%提高到40%以上，多套房比例在此基础上由各商业银行掌握；同时，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上，调升10%左右的幅度。由于上述媒体消息的可信度较高，这使得今日（26日）的上证地产综指下跌303.25点，下跌幅度达3.97%。每日经济P9不过我们认为，如此限制需求的政策期望达到什么很大的效果，恐怕希望将会渺茫。