当前房地产市场形势与发展任务分析（二）

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1、当前房地产市场形势与发展任务分析（二）第二个问题：楼市发展的趋势现在有些地方的房地产同行有些迷惑，是不是现在又要打压房地产啦？房地产又要像９２、９３年那样了？我个人认为历史不会重演，现在的情况和９２、９３年大不一样。主要的差别在于现在是旺盛的需求带动房地产市场，而十年前则是投资拉动市场。我们现在进入住房、汽车时代，消费由住房、汽车领先，房地产业在国务院文件里定位为支柱产业，我们的产业是万岁事业，发展空间还很大。就当前而言，一是宏观经济处于新周期的上升期，老百姓对经济发展的预期比较好，有利于我们产业的发展。房地产业

2、正遇到千年等一回的发展良机；二是产业发展基本面——需求旺盛不变。刚才所说的３＋１这个旺盛的需求不变。现在不是没有需求，而是需求太旺了；三是有１８号文件指导我们这个行业持续健康发展。１８号文件是本届政府指导房地产发展的纲领性文件。房地产不仅３、５年兴旺没问题，即使２０年都没问题。因为近２０年是全面建设小康的２０年，过去说：小康不小康，关键看住房；现在说：全面建小康，住房定兴旺。在认清发展机遇的同时，又应看到我们面临的挑战。挑战之一，如何有节奏的释放需求。在当前宏观经济下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被动性需求

3、如何慢慢地释放，投资需求要加以限制。有些地方商业用房的需求膨胀也要加以控制。挑战之二，结构性矛盾的调整。从全国看，中低价位房子供不应求的情况还较突出。长沙或者说整个湖南这个矛盾不是最突出的，这与过去几年来经济适用住房量比例大有关系。国家有关经济适用住房管理办法出台，提出要实现两个控制：一是控制销售对象，一是控制供应面积。这样一来必然导致市场结构发生变化。 　　开发办的领导跟我说整个长沙、湖南的房价不是很高，没有多少泡沫，我同意这个判断。挑战之三，注意地区的差异，要谨防过热。房地产市场和一般市场有两个最大的不同点：

4、第一政府主导性强，第二地区差异性大。为什么说政府主导呢？房地产市场需要土地，而土地是政府垄断的，开发需要融资，目前负责融资的四大银行都是国有的。加上决定需求的房屋拆迁的数量和速度，也是有政府控制的。而土地和资金的投放量往往决定了商品房的供应量，就会决定整个市场的供求情况。房屋拆迁量决定了相当比例的需求情况。所以在现在市场经济情况下，最大的考验是政府调控能力的考验、政府对土地和资金供应量多少的把握。房地产市场的地区差异性与市场的政府主导性有关。同样是发达城市，由于各地政府在市场调控中的方法和力度有差异，房地产市场的

5、表现就有很大的差别。上海、杭州、长三角地区房价这几年涨得很快，遏制房价的继续快速上升成为重点。而在广州等地，在房价连续数年稳中有降的情况下，促进房价稳中有升，减少空置房成为市场健康发展的重点。而在北京，近两年平均房价稳中有降。实际上北京单个的楼盘的房价没有降而是稳步上升。原因是经济适用住房和郊区楼盘比例提高了，一平均就下跌了，那么北京楼市的持续健康发展在于进一步搞活二手房市场，规范多种市场行为，继续保持供求平稳。当前中国的房地产市场发展要注意什么问题呢？要防止两种过热或过热苗头：第一种过热是盲目性过热，第二种过热

6、是泡沫性过热。什么叫盲目性过热，有的地方土地供应量很大，开发商开发的楼盘很多，造成了市场供大于求，空置房增加，房价下跌。这种过热现象容易产生，也容易调整，一般靠市场自身力量就可以调整。空置量过多了，开发商放慢步伐，政府土地少批一点，慢慢改善。而泡沫性过热，其表现与盲目性过热是相反的，市场表现不是供大于求是供不应求，卖得比盖得快，房价涨得快，开发商手里的空置房几乎没了，这种情况下就容易出现泡沫。什么是泡沫？泡沫是价格的表现。商品房的销售价均远远超过实际成本。泡沫是怎样形成的？第一，供不应求造成了房价上升，第二，投资

7、者介入进一步加大供不应求，特别是炒房者介入越多房价会越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破灭的。破灭就是像香港９７年的情况，价格已经到了顶点了，上不去了，崩盘了，房价一落千丈，对社会和经济造成严重影响和损害。我认为，当前中国房地产市场总体不存在过热，长沙、湖南的楼市不过热，楼市持续健康发展。过热不过热，盲目性过热还是泡沫性过热最后都要反映在房价上面。盲目性过热表现房价下跌，泡沫性过热表现房价上升。在正常情况下，一般房价稳步上升

8、，是正常的。急速上升肯定是供不应求造成的，供不应求可能是由于实际需求拉动，也可能实际需求加上虚拟需求（投资需求）一起拉动了需求。后者是比较讨厌的事情，有较大的风险。特别当前中国的金融体制以银行贷款为主的情形下，风险都挂在银行账上。