杭州土地市场分析报告

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1、杭州土地市场分析报告浙江大学房地产研究中心2008年3月132010年杭州土地市场分析报告本文土地出让数据来自杭州市国土资源管理局，金融和股市方面数据来自中国人民银行、中金公司和金通证券，特此说明。浙江大学房地产研究中心执笔人，田传浩，杨鸿，感谢任超群在数据收集和整理方面所做出的贡献。这是最好的年代，这是最坏的年代。……狄更斯如果把2005年当作近十年来杭州市房地产市场发展的一个分界点，或者把此后称为后宏观调控时代，那么2010年的杭州市房地产市场可以说是后调控时代最火爆的盛宴。在这场盛宴中，杭州市住宅市场的成交量和成交价格的增幅都创下近三年的新高，市场一度重现当

2、初的连夜排队购房的盛况，而在这一切的背后，土地市场发挥着举足轻重的作用。的确，2010年的杭州市土地市场上演了一幕幕波澜壮阔、精彩纷呈的好戏。一系列的高地价迅速推升了地块周边的房地产价格，导致杭州市局部房价呈跳跃性增长。当然，这其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的几宗土地出让已经显示出市场观望的迹象，市场从硝烟弥漫又归于平静。本文将对2010年杭州市土地市场的成交情况进行梳理，对地价变化、土地市场空间变化进行分析，最后对后续趋势进行展望。一、2010年土地政策回顾2010年的土地政策涵盖土地税费、土地储备、土地出让方式、土地开发期限和土地供给比例等多方面，涉及

3、范围相当广泛，对房地产市场也产生了一定的影响。作为2006年土地政策的延续，《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》、《全国工业用地出让最低价标准》等一系列政策文件开始在2010年正式实施，城镇土地使用税提高为原来两倍、新增建设用地有偿使用费提高一倍，开发企业土地增值税开始清算、工业用地必须招拍挂出让而且有最低出让价限制，所有这些措施在一定程度上增加了土地使用成本。132010年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《关于

4、打击开发商囤地的四条办法》。前者规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。后者实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度等四个办法来打击土地囤积行为。两个文件对维护市场秩序，保持市场稳定起到了一定的作用。2010年11月，《土地储备管理办法》出台，试验、推广了十多年的土地储备政策终于以成文的形式确定，结合20

5、10年2月份出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》，土地储备的政策体系显著完善。对于杭州而言，土地储备已经实践了将近10年，土地储备的制度建设和操作经验都走在前列。2010年的房地产宏观调控主要着力点在于保障低收入家庭的住房困难，8月份，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，对土地供应结构和比例影响巨大。总体而言，2010年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行的措施以文件或者法律的形式予以确定。2010年最有代表性的

6、土地政策是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定，但实际层面上，这两条措施的效果并没有那么明显，存在规避的途径。二、2010年杭州市土地市场的交易情况分析（一）市场概况：成交面积和金额创新高，市场出让呈季节性根据杭州市国土资源局数据，2010年杭州市共出让经营性房地产用地89宗，总成交面积6140.18亩，总成交金额531.45亿元。2006年杭州市共出让经营性房地产用地53宗，总成交面积2892.4亩，总成交金额166.49亿元。相比2006年，2010的土地成交宗数增长67.92%，成交面积增长112.29%,成

7、交金额增长219.21%。从地块用途性质上看，在2010年已出让的土地中，住宅用地48宗，占53.9%；商住用地、商业办公用地等共计41宗，占46.1%，在用途比例上与2006年接近。13从成交时间上看，第一季度出让27宗，第二季度出让10宗，第三季度出让33宗，第四季度出让18宗。相比之下，2006年第一季度出让6宗，第二季度出让8宗，第三季度出让12宗，第四季度出让27宗（具体数据如图1所示）。图12006～2010杭州市经营性用地成交季度数据在竞争市场上，交易量是市场景气的有效指标之一，但土地市场基本由政府供地计划控制，属于垄断市场，因而市场的成交宗数并不体

8、现市场的趋