前三季度杭州市土地市场分析报告

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1、2009年前三季度杭州市土地市场分析报告    一、市场概况:由严重收缩到高速回升的急速逆转    截至10月份,与2008年同期相比,2009年杭州土地市场交出了一份不错的成绩单。由表1的数据显示,2009年前三季度,杭州市共成交经营性房地产土地61宗,共计出让面积约2629.8亩,完成交易金额324.9019亿,与2008年同期相比,成交宗数、面积和金额分别上升了84.85%、35.27%、61.44%。从表2的杭州市09年前三季度土地交易情况来看,不管是出让面积还是成交金额,整个市场由严重收缩到高速回升大幅跳跃,从第一季

2、度的颓势到第二季度末开始的火热,着实上演了一次华丽转身。    表1.108与09年前三季度杭州土地市场交易情况对比  时间 出让地块宗数 出让面积 成交金额 2009前三季度611753295㎡(约2629.8亩)324.9019亿2008前三季度33129610㎡(约1944.05亩)201.2533亿同比增长28↑84.85%457194㎡(约685.7亩)↑35.27%123.6486亿↑61.44%  表1.2 2009年前三季度杭州市土地交易情况2009年出让宗数出让面积成交金额第一季度15362亩25.71亿第二

3、季度13663.86亩89.7亿第三季度331605亩184.3亿前三季度总计612629.8亩324.9亿  1.第一季度:土地市场仍延续惨淡情形  受国际金融危机影响及国内房地产市场的调整,09年第一季度的杭州土地市场延续了2008年下半年的低迷情况,总成交金额仅占前三季度总和的8%。与08年第四季度相比,09年第一季度的出让宗数增加了36.4%,但出让总面积减少了22.5%,同时成交均价降低了21.23%。可见一季度出让宗地数的增加并无法说明土地出让市场回暖,原因是在市场一改昔日之火热、出现土地难推的尴尬现状的形势下,杭

4、州市政府更多地推出小块宗地以符合市场的运行状况。此时,同低迷的楼市相呼应,土地市场延续了量价齐跌的惨淡景象,15宗出让地块中包含1宗纯住宅用地,14宗地块加价20万直接成交。  2.第二季度:楼市回暖带动市场信心回升  由于第一季度土地出让情况不佳,09年4、5月份杭州市国土资源局仅推出3宗地块,其中还不包括纯住宅用地。然而此时随着楼市逐渐回暖,一方面存量房迅速消化,开发商资金回笼,另一方面市场对未来楼市有积极预期,加之供给方面迟迟没有宅地推出,开发商的土地储备需求不断累积。6月份,杭州市加大了地块特别是宅地的投放量,成交的1

5、0宗地块中有9宗宅地,在推地节奏上,是“数度紧急加推”。在楼市火热和土地供给放量的双重刺激下,累积数月的置地需求集中爆发,开发商正式打响土地争夺战。出让的10宗地块中,有7宗地的溢价率超过50%,5宗地溢价率超过60%,更有两宗地溢价率在80%左右。土地市场开始呈现一片狂热景象。  3.第三季度:土地市场再现火爆场景  杭州透明售房网数据显示,09年1月份,杭城楼市还积压了3万多套存量房源,但是经过短短6个月,这些存量房源已经消化了一半多。消化速度之快,已经远远超过了新推房源的速度。在楼市和土地市场的相互推涨下,土地市场继续迈

6、向高潮。第三季度出让总面积、成交总金额分别占前三季度的61%、56.72%。出让的33宗地块中,纯住宅用地20宗,占总出让面积的66.63%;商业用地9宗,占总出让面积的12%;综合用地2块,占总出让面积的20%;公共服务设施及科研用地共2块,占总出让面积的1.37%。此时土地市场频频刷新记录,“地王”不断涌现。  二、地价分析:高价位水平基本不变,由竞价乏力到“抢地”  回顾2008年土地市场,2007年的火热竞价局面难以持续,开发商竞价活力日趋衰减。2008年第一季度成交的8宗土地中,成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三

7、季度,在推地数量上相较第一、二季度大幅提高,但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值,成交价高于出让价不足1%的高达13宗。但这种情况在2009年开始出现转变。  延续了08年的低迷状态,2009年第一季度推出地块的竞价活力达到低谷,15宗出让地块中的14宗以加价20万直接成交。然而09年第一期《读地手册》中的参考地价仍然维持高位,没有明显松动。  伴随着楼市的回暖,情况在第二季度开始有了转机。4月30号,产权仅为40年的上城区南山路勾山里B地块备受追捧,经过46轮报价,由杭州上城区投资控股集团有限公司出价7亿元竞

8、得,在加价底线的10倍以上,楼面地价4.6万/平方米,比起拍价上涨2.3倍,成为杭州新“地王”。特别是6月份推出的10宗地块中,有7宗溢价率超过50%,标志着土地市场拐点的诞生。  在第三季度,土地市场一片火热,记录被不断刷新:7月23日,义乌中国小商品城房地产开发有限公司以

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