前三季度杭州市土地市场分析报告

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1、2009年前三季度杭州市土地市场分析报告　　　　一、市场概况：由严重收缩到高速回升的急速逆转　　　　截至10月份，与2008年同期相比，2009年杭州土地市场交出了一份不错的成绩单。由表1的数据显示，2009年前三季度，杭州市共成交经营性房地产土地61宗，共计出让面积约2629.8亩，完成交易金额324.9019亿，与2008年同期相比，成交宗数、面积和金额分别上升了84.85%、35.27%、61.44%。从表2的杭州市09年前三季度土地交易情况来看，不管是出让面积还是成交金额，整个市场由严重收缩到高速回升大幅跳跃，从第一季

2、度的颓势到第二季度末开始的火热，着实上演了一次华丽转身。　　　　表1.108与09年前三季度杭州土地市场交易情况对比　　时间 出让地块宗数 出让面积 成交金额 2009前三季度611753295㎡(约2629.8亩)324.9019亿2008前三季度33129610㎡(约1944.05亩)201.2533亿同比增长28↑84.85%457194㎡(约685.7亩)↑35.27%123.6486亿↑61.44%　　表1.2 2009年前三季度杭州市土地交易情况2009年出让宗数出让面积成交金额第一季度15362亩25.71亿第二

3、季度13663.86亩89.7亿第三季度331605亩184.3亿前三季度总计612629.8亩324.9亿　　1.第一季度:土地市场仍延续惨淡情形　　受国际金融危机影响及国内房地产市场的调整，09年第一季度的杭州土地市场延续了2008年下半年的低迷情况，总成交金额仅占前三季度总和的8%。与08年第四季度相比，09年第一季度的出让宗数增加了36.4%，但出让总面积减少了22.5%，同时成交均价降低了21.23%。可见一季度出让宗地数的增加并无法说明土地出让市场回暖，原因是在市场一改昔日之火热、出现土地难推的尴尬现状的形势下，杭

4、州市政府更多地推出小块宗地以符合市场的运行状况。此时，同低迷的楼市相呼应，土地市场延续了量价齐跌的惨淡景象，15宗出让地块中包含1宗纯住宅用地，14宗地块加价20万直接成交。　　2.第二季度:楼市回暖带动市场信心回升　　由于第一季度土地出让情况不佳，09年4、5月份杭州市国土资源局仅推出3宗地块，其中还不包括纯住宅用地。然而此时随着楼市逐渐回暖，一方面存量房迅速消化，开发商资金回笼，另一方面市场对未来楼市有积极预期，加之供给方面迟迟没有宅地推出，开发商的土地储备需求不断累积。6月份，杭州市加大了地块特别是宅地的投放量，成交的1

5、0宗地块中有9宗宅地，在推地节奏上，是“数度紧急加推”。在楼市火热和土地供给放量的双重刺激下，累积数月的置地需求集中爆发，开发商正式打响土地争夺战。出让的10宗地块中，有7宗地的溢价率超过50%，5宗地溢价率超过60%，更有两宗地溢价率在80%左右。土地市场开始呈现一片狂热景象。　　3.第三季度：土地市场再现火爆场景　　杭州透明售房网数据显示，09年1月份，杭城楼市还积压了3万多套存量房源，但是经过短短6个月，这些存量房源已经消化了一半多。消化速度之快，已经远远超过了新推房源的速度。在楼市和土地市场的相互推涨下，土地市场继续迈

6、向高潮。第三季度出让总面积、成交总金额分别占前三季度的61%、56.72%。出让的33宗地块中，纯住宅用地20宗，占总出让面积的66.63%；商业用地9宗，占总出让面积的12%；综合用地2块，占总出让面积的20%；公共服务设施及科研用地共2块，占总出让面积的1.37%。此时土地市场频频刷新记录，“地王”不断涌现。　　二、地价分析：高价位水平基本不变，由竞价乏力到“抢地”　　回顾2008年土地市场，2007年的火热竞价局面难以持续，开发商竞价活力日趋衰减。2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三

7、季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。但这种情况在2009年开始出现转变。　　延续了08年的低迷状态，2009年第一季度推出地块的竞价活力达到低谷，15宗出让地块中的14宗以加价20万直接成交。然而09年第一期《读地手册》中的参考地价仍然维持高位，没有明显松动。　　伴随着楼市的回暖，情况在第二季度开始有了转机。4月30号，产权仅为40年的上城区南山路勾山里B地块备受追捧，经过46轮报价，由杭州上城区投资控股集团有限公司出价7亿元竞

8、得，在加价底线的10倍以上，楼面地价4.6万/平方米，比起拍价上涨2.3倍，成为杭州新“地王”。特别是6月份推出的10宗地块中，有7宗溢价率超过50%，标志着土地市场拐点的诞生。　　在第三季度，土地市场一片火热，记录被不断刷新：7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司以