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1、新余市2010年上半年房地产市场分析报告2010年上半年在国家出台的一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策调控下，我市房地产市场在去年整体市场高位运行的基础上平稳过渡，保持了的良好发展态势,主要表现在新增项目多、新增供应量强劲；商品房成交量大幅增长，自住需求支撑市场主力，房地产市场价格振荡上行；市场信心较为稳定，开发投资保持增长；市场监管不断加强，市场秩序进一步规范。一、上半年我市房地产市场运行情况（一）商品住房市场需求旺盛，成交价格上涨较快2010年上半年全市共预（销）售商品房面积95.69万平方米，同比增长34.4
2、5%。其中商品住宅预（销）售7379套,销售面积88.04万平方米，同比增长40.84%;商业用房预（销）售面积7.65万平方米，同比下降11.66%;上半年全市共预售商品房面积73.9万平方米,同比增长45.59%。其中商品住宅预售5921套,预售面积68.78万平方米,同比增长48.36%。去年年底以来国家对房地产业出台一系列调控新政后，我国一线大城市的房产市场所表现出“量缩价滞”现象，这是政策出台前期的正常表现，但对二线以下城市的抑制效果似乎并不明显，而对我市这样的三线城市，由于政策到位相对滞后，商品房成交量依然
3、保持去年以来良好的销售势头。通过对各区商品住宅预售成交套数统计，城北区位居全市第一，成交3068套；其次是经济开发区，成交1877套。从上半年预销前十位的楼盘情况看，城北区的孔目江版块占据六个成为成交量最大的区域，成交套数占前十位楼盘总套数的58.44%;从户型面积看，120至144平方米的户型成交3192套，占成交总量的53.91%；90至120平方米的户型成交1552套，占成交总量的26.21％,购房主力依然以中大套型为主。2010年上半年新余市商品房住房预售前十位楼盘序号开发企业名称项目名称销售面积（万㎡）销售套
4、数1新余市昌盛房地产开发有限公司城市绿洲4.043642新余市林盛房地产开发有限责任公司公园华府3.072893新余市暨阳房地产开发有限公司暨阳世纪城（三期）2.672794新余市钱塘房地产开发有限公司香山听雨2.702445新余市同盛实业有限责任公司亲水湾2.892396新余市金叶房地产开发有限公司水榭花都2.492387新余市暨阳房地产开发有限公司欧雅新城商贸区3.522368新余喜盛置业有限公司喜盛·威尼斯2.222169江西高能（新余）房地产有限公司高能·上层（三期）1.6318010江西新雅国房地产开发有限公
5、司春江花月1.60142合计26.832427上半年全市4个（城南、城北、开发区、仙来区）城区有销量的楼盘92个，从上半年商品住宅综合成交均价的走势看，商品住宅成交均价逐月上升,6月份商品住宅成交均价为2732元/平方米，较去年年底上涨了13.41%,是近两年来的最大半年涨幅,其主要原因一是良好的销量直接推动房价的上涨;二是我市今年以来高层住宅开发量明显增大,且大多位于我市中心地带，具有良好的公共设施和便利的交通条件，楼盘品质优良，因区位、环境、建设成本等因素致使高层住宅销售价格提高,并直接拉动我市商品住宅成交均价的提
6、升。（二）住房二级市场平稳发展，二手房交易量小幅下降上半年我市二手房成交1333起，成交面积13.24万平方米，成交金额21315.55万元,成交面积同比下降12.61%。其中二手住宅成交1269套，成交面积11.65万㎡，成交金额18504.14万元，成交面积同比上升4.47%。从整体来看,虽然上半年我市二手住房成交保持正增长,但环比增速已明显下降,究其原因：一是随着国家个人住房转让营业税征免时限由2年改为5年、二套房贷等遏制房价上涨过快的政策措施的执行，市场观望气氛骤起,去年较火爆的二手房市场开始回归理性，持续冲高
7、的交易量有所回落；二是大部分改善型购房者新购商品房后对旧房普遍存在“只租不售”的惜售心理,导致中低价位、中小套型二手房源供应不足；三是购房者的消费观念还有待转变，与大中城市达到40%的成交比例相比，我市二手房成交明显偏低，仅占商品房成交量的13.84%,大部分购房者都选择购买商品房来完成首次置业。（三）房地产开发投资逐步回升，房产税收增势强劲上半年在大量潜在需求的推动、成交均价创新高、资金链宽裕等因素的综合作用下直接影响到房地产开发投资意愿，进而直接反映到投资增长变化上，上半年我市累计完成房地产开发投资10.16亿元，
8、同比增长30.09%。其中住宅投资7.28亿元，同比增长10.81%；商业营业用房投资2.88亿元，同比增长132.26%。在目前我市房地产市场处在政策调整期的情况下,我市房地产开发投资节奏依然保持了平稳增长的势头,主要原因:一是2009年全市商品房销售市场活跃，开发企业回笼资金速度加快，因此2010年开发投资的经济基础比较强劲；
