某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五 、估价技术报告

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1、估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2—4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5—20层现为“半拉子”工程。主楼二层(沿街首层)大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。第三层(沿街第二层)中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。第四层(沿街第三层)普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5—20层原设计用途为带卫

2、生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道(无主机)，室内有空调出风口(部分被盗)，地面未做，电梯未安装。主楼于1994年停建至今尚未完I，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内昔通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。3．估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好

3、条件。二、区域因素分析估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与xx楼隔路相望，北面为xx公司。区域内有xx大厦、xx医院、xx电影院、中学等，地理位置优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。三、市场背景分析由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。四、最高最佳使用分析根据建筑物设计使用功能及需求市场状况

4、分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。五、估价方法的选用据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29．4％，停建工程部分占项目总建筑面积的70．6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2—4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼(塔楼)5-2

5、0层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价(在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法)，第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价(在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法)。六、估价测算过程（一)第一条技术路线分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。1．采用收益法计算估价对象现房主楼2—4层的市场价值(第一层依坡地而建的架空层作为设备用房)采用收益法的计算公式为：V=a/r×[1-1/(1+r)N-n]式中V——房地产市

6、场价值总额a——为年净收益r——资本化率N——耐用年限n——已经过年限(1)计算估价对象主楼1—4层的年有效毛收入1)采用市场比较法确定估价对象第二层(即沿街首层)租金。①选取可比实例：实例选用表表A-1项目实例A实例B实例c名称红峰木业(琼山市烟草专卖局铺面)海南新华印刷厂宿舍首层铺面(茶艺馆)来福楼首层铺面位置府城镇琼州大道府城镇红城湖路府城镇红城湖路类型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面结构钢混钢混钢混装修普通中等普通成交日期2002．92002．92002．9出租价格(元／m2)203036注：选用实例均为实际可出租建筑面积租串，物业霄理贯、水电费由承租方负担。②交易情

7、况修正：根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。③交易日期修正：根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行交易日期修正。④区城因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区城因素比较修正列表如下：区域因素比较表表A-2区域因素权数估价对象实例A实侧B实例c繁华程度0．210101010．5交通便捷度0．210101010环境0．2lO101010就套设施0．21011．51111规划限制0．