物管主任职责

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物管主任职责第一条认真贯彻执行国家、省市有关物业管理服务的法律法规、条例，熟悉掌握物管常识，正确处理物管纠纷。第二条全面负责辖区内的各项管理工作，贯彻、落实物管处的各项规章制度，监督、检查物管处全体员工的工作、学习、生活情况，对物管工作存在的问题作出合理化的整改意见和方案。第三条负责员工考勤、人员调配、业务学习、技能培训、资料查阅审批与主管部门联络与业务单位的协调，突发事件应急启动等管理工作。第四条认真听取业主意见、建议，对所提出意见、建议及时组织人员改进、落实，不得拖延推诿，把业主所反映的问题、意见、建议等作为主任当日工作的要点、重点。第五条经常与业主委员会（开发商）保持工作联系，对业主提出的意见、问题及时进行商务、沟通、取得他们对物管工作的支持与配合。第六条每周六定期召开物管处全体员工会议、传达、学习上级有关物管文件，总结本周物管处安保、保洁、维修、绿化等方面的工作，根据业主意见及物管工作存在的问题布置下周工作。第七条对违反规章制度，不遵守劳动纪律、不服从工作调配，业主投诉意见多的员工，有权向主管部门提出辞退意见。第八条对重大、突发事件在48小时内写出案情分析，整改处理报告，根据事情的性质及时向业主公布处理意见。第九条根据所管辖区的实际，配合政府职能部门的布署，不定期地向广大业主进行物业管理，生活保健、卫生知识，计生工作等方面的宣教工作。20

1警卫人员工作职责第一条警务人员必须衣着整洁、态度和蔼、仪表端庄、佩证上岗、文明执勤、树立良好的窗口形象。第二条执勤警务人员要精神饱满、全神贯注、一丝不苟的履行工作职责，认真如实填好各类表格，不准弄虚作假。第三条对来人来访者必须按管理规定要求如实填写《来人来访登记》执勤人员必须验证核实无误方可放行，客人离出应自觉接受检查。第四条对外来车辆的进出必须要求认真登记、检查，凡戴有易燃易爆等危险品的，或不予登记不服从管理的，有权拒绝其进、出管理区。第五条认真做好各业主的信件、报刊、杂志、专递、包裹、汇票的收发、登记管理工作，及时通知业主领取不得延误、丢失，业主的报刊、杂志要爱惜，不得随意翻阅。第六条认真听取、记录业主对物管工作的投诉、意见或建议，及时向主管领导反映、汇报，在听取业主投诉时，态度要诚肯谦和，不得与业主反驳甚至发生肢体冲突。第七条对携带物品较多、行动不便的老、弱、病、残、孕人员，应主动前去帮助他们解决困难或问题，不得袖手旁观，等闲视之。第八条执勤警务人员应保持高度的警惕性和责任感，发现可疑人员应及时跟踪、盘查，发生突发事件应及时报警、出警、救援。第九条执勤警务人员对进出车辆一律敬礼示意或受检，执行手势要求正确规范，工作要求严谨，话语要和蔼。20

2警务人员工作纪律第一条自觉遵守国家的法律法规和物管处的各项规章制度，服从管理、听从指挥、坚守岗位、忠于职守。第二条执勤警务要着装整齐干净、讲究仪容风纪，不的留长发、卷发、胡须，不得纹身，不得打赤膊、穿拖鞋、卷裤脚。第三条执勤警务在管理指挥车辆进出、停放时，肢体动作要求标准、稳健、大方，纠正违章时要求态度和蔼，礼貌用语。第四条警务人员在执勤时，不准看报刊杂志，不准吃零食、嚼槟榔，严格饮酒、醉酒，禁止打瞌睡，做私活，禁止与他人闲谈与工作无关的人和事。第五条执勤警务人员不得迟到、早退，接岗人未到位交班者不的脱岗，交接岗时必须对视敬礼，换岗完毕交岗人必须向接岗人交待注意事项。第六条执勤警务不准带闲杂人员进入值班室或监控室，监控录像资料应妥善保管，不得自私删除录像资料。第七条执勤警务要认真填写各种记录，不允许弄虚作假。巡逻警务要巡查到位不留死角，发现案情及时处置不得延误。第八条发生突发或重大安全事件，要按应急预案的规程立即报警、出警，按应急处理规定做好疏导、维秩、制止、救护等项工作。第九条警务人员要经常检查消防器材（具）保证完好率，要爱护各种警戒器具，不得有意损坏或丢失，不准携带警具外出。第十条警务人员的手机一定要保持24小时开机，保证联络畅通，随时应对突发事件或临时性工作调配。20

3控制室火警预报处理程序消防控制室值班人员在接到报警显示后，应保持镇定、不得慌乱，并按照相应的处理程序进行工作。一、接到技控系统报警后，应首先在系统报警图形中心主机平面图中准确核实报警点所对应的部位；二、消防控制室值班员用对讲机通知警务人员迅速赶到报警部位核实情况，值班员在消防控制室内随时准备实施系统操作；三、值班员应将系统联动装置调整到自动状态，并立即拨打电话“119”，向公安消防机构报警，说明发生火灾的单位名称、座落地点、起火部位、联系电话等基本情况；四、报警后，消防控制室值班员应利用广播系统通知有关部门和有关人员组织现场保护、人员疏散和自救工作，并在工作日志上记录发事时间、地点、原因及处理等有关情况；五、消防控制室的值班员要监视系统的运行状态，保证火灾情况下自动消防设施的正常运行。如系统程控程序出现故障，导致误报时，值班人员应立即进行检查，待系统恢复正确工作，并将情况记录和向主管领导汇报。20

4监控室管理规定监控室是安全防范报警的指挥中心，为确保监控报警指挥系统的安全运作，规范管理，特制定本规定：第一条未经专业技术人员同意，不准随意改变、调整和移动监控设备或装置。第二条不允许在监控操作室内使用与监控无关的高强磁、大功率的电器。第三条不准使用警务专线拨打私人电话，不准在监控室内收听或播放音像，不准在室内会客聊天。第四条不准将监控室的装备、器材、工具、资料说明、录像资料对外租借（用），不准将电子元件、配件、工具等占为私有。第五条严格遵守保密规定，不得对外泄漏，谈论本区域技术防范、监控系统的布控位置、技术性能、运行情况、人员配备等信息。第六条严禁在监控室内吸烟、吃硬壳食品、堆放私人用品和杂物，保持室内安全和卫生，保证室内通风良好。第七条监控录像资料、报警信息，要按照管理规定妥善保存，任何人不的私自删洗、涂改、销毁影像资料或信息。第八条监控值班人员应坚守岗位，认真做好工作记录，及时传达报警信息，确保公共秩序安全。第九条监控值班人员统一着装，佩证止岗，非值班人员严禁进入监控室。20

5监控人员工作职责第一条衣着整洁、仪表端庄、恪尽职守、文明执勤。严格遵守作息时间按时交接班，接班者未达到前，交班者不准擅离岗位。第二条值班时禁止在室内吸烟、吃硬壳食品、带耳机听音乐、会客聊天，使用警务专线拨打私人电话，禁止工作期间打瞌睡。第三条坚守工作岗位，认真、如实地填报工作记录，发现或发生突发事件，应及时准确传达出警方位、类别等信息。第四条监控工作日志，交接班记录、监控影像资料，要妥善保管，任何人不的私自涂改、撕页、删洗原始记录或资料。第五条遵守技术防范监控工作规程，熟悉前端报警、监控装置的布防位置、性能，及时掌握运行情况，准备处置报警和可疑情况。第六条遵守保密规定，不对外泄漏技术防范系统的设置情况，不得向外谈论尚未侦破的录像内容及有关情况。第七条爱护监控设施，定期进行设备维护保养，保证监控设备正常运行，设备发生故障时，及时通知专业人员检查、维修，不得擅自拆看。第八条做好监控室通风防护措施，保持室内温度，严防爬行动物入室咬线。20

6车管员工作职责第一条、车辆管理员必须坚守岗位、认真负责、文明执勤，对进入车场的车辆负责统一指挥、有序管理，维持整个车场的交通、停放秩序。第二条、车场实行二十四小时轮流值班，工作人员必须严格遵守各项规章制度，认真做好交接班记录，值班时不准擅离职守。第三条、执班人员必须对进入车辆认真仔细检查车辆状况，如实填写《车况检查记录》，避免纠纷事件的发生。第四条、执班人员应不定时、不间断对停车场的停放车辆进行巡查，确保车辆安全。第五条、严禁载有毒、有害、易燃、易爆及化学物品的车辆入内停泊。第六条、严禁闲杂人员进入或在停车场滞留，严禁非机动车辆或摩托车进入车场。第七条、执班人员应提醒车主锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走管好。第八条、车辆停放、启动时，应提醒车主注意相邻车辆的安全，避免碰、撞、刮坏其他车的事故发生，并与周围停泊车辆保持适度距离。第九条、执班人员在巡查过程中，发现漏水、漏油等现象时，要及时通知车主。第十条、禁止任何人在停车场内学习驾驶车辆或试车、禁止在场内吸烟、禁止在场内加油、修车、切割、氧焊。20

7车辆管理员纪律第一条、执勤时必须注意礼貌用语，文明服务，指挥车辆手势规范、态度和蔼，不允许与业主发生争执或肢体冲突。第二条、执勤时禁止喝酒、醉酒，禁止在车场吸烟、嘻闹、追打，禁止在执班室（亭）内看书报、听广播、看电视，不准做私活。第三条、爱护各种警具器械，不得损坏、丢失或随意携带外出，不准用对讲机聊天。第四条、禁止在执勤时间内外出会客和从事其他事情，有急事外出必须向主管领导请假。第五条、严格遵守作息时间，不准迟到、早退，不准擅自离岗，不准在执勤时间内打瞌睡。第六条、认真做好交接班工作，严格履行交接班手续，接班者应提前十五分钟到达工作地点，认真听取交班者交待应注意或需处理的有关事宜。第七条、交班者应向接班者说明、交待接班后应注意和应处理事宜，否则发生纠纷造成伤害、损失，交班者应负主要责任。第八条、执勤时工作人员要注意仪容、仪表，在工作期间严禁穿短裤、穿背心、打赤膊、穿拖鞋，更不准打赤脚。第九条、执勤人员执勤巡查时，禁止私自向车主收取额外费用、禁止带熟人车辆在场内停泊。20

8仪容仪表规定第一条、工作人员上岗时必须统一着装，穿黑色皮鞋，佩戴工作证，服装必须干净、整齐。第二条、执勤时要求举止文明、大方、端庄、精神，不得插腰、袖手、伸懒腰、搭肩挽臂。第三条、执勤时禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤、戴歪帽、穿拖鞋或打赤脚，不准佩带装饰品及项链。第四条、工作人员不准留长发、蓄胡子、留长指甲、留长鬓角、刺纹身、头发不得露于帽檐外。第五条、执勤时不准边执勤边吸烟、吃零食、哼歌曲、吹口哨、带耳机听音乐。第六条、执勤时要求精神饱满、姿态良好、动作标准、举止大方。第七条、执勤时不得随地吐痰、乱丢杂物、不得挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚、翘脚。第八条、全体工作人员做到“微笑服务”，对待业主应友善热情，严格遵守文明用语，礼貌待人的规定。20

9文明服务管理规定为给广大业主营造温馨和谐的理想家园，提供优质、文明的服务，创造文明示范小区，特制定文明服务管理规定：第一条全体警务人员、管理人员必须统一着装，佩戴工作证，注意仪容仪表整洁、端庄、精神饱满、动作规范。第二条严禁穿便装、穿拖鞋或无证上岗，保持服装整洁，工作证牌破损或遗失应及时补办、更换。第三条全体警务人员、管理人员举止要文明有礼、热情大方，给业主或来访人员留下良好形象，严禁与业主和来访人员发生争执，纠正处理违章时，要以理服人不得训斥。第四条执勤或办公时间禁止吃零食嚼槟榔、哼歌曲、上网聊天、串岗离岗、打瞌睡、做私活，严禁在工作时间内嘻闹追打或聚集打牌。第五条警务、管理人员禁止蓄胡须留长发、染头发、刺纹身，执勤或工作时不得戴装饰物，不得穿奇装怪服，以免引起业主或同事的反感。第六条虚心听取和接受业主的意见或投诉，认真记录业主所反映的意见或投诉，及时向主管领导汇报，在与业主作解释时，应不急不躁，态度诚恳，语言温和。第七条警务人员在值岗或巡查时，要多看、细查、多听、细嗅，不留安全隐患，发现问题及时处置，确保巡查质量，保洁员、绿化员在工作时发现可疑情况及时与警务人员取得20

10联系，形成联访体系。第八条执行二级物业服务标准，实行24小时服务体系，按保养维修规定按时保养，确保设备正常运作，及时受理，解决业主急难求助，急修一小时内到场，其他报修按双方约定时间。第九条保洁人员按照物业服务标准，每天对共用楼道、电梯间、单元厅、娱乐场所、路道、健身设施等进行清扫，不留卫生死角，按规定每周对步行楼梯、扶手进行一次擦、拖、扫。第十条不定期地开展公共秩序、消防安全、物业管理、卫生常识、计划生育等方面的宣教，每年至少开展二次老少皆宜、寓教于乐的文体活动，丰富社区文化，培养邻居关系，融合物业与业主情感。第十一条经常保持社区整洁、美观、舒适，维护保养好社区绿化景观，提高绿化品位质量，力争物业保值增值。20

11消防管理规定为加强消防安全工作，保护公共财产和物业使用人的生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防管理条例》，结合物管实际特制定消防管理规定：第一条消防工作应贯彻“预防为主、防消结合”的方针，负责物业管理部门其职责。1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作的指示，开展消防宣传、普及消防知识。2、定期检查消防器材，落实消防措施，纠正消防违章，整改安全隐患，监督动火作业；3、告诫物业使用人禁止在消防通道、走廊、电梯门前，堆放杂物，时刻保持畅通；4、发生或接到火灾报警，及时向消防部门报警，迅速组织警务人员实施补救。第二条消防通道严禁停放车辆，堆放杂物，禁止占用、封堵消防通道、安全出口、楼道走廊。第三条任何人不的损坏消防设施和器材，不得损坏楼道、走廊、安全出口的照明用具、消防标志。第四条禁止在住宅地经营、贮存烟花爆竹、雷管、炸药、易燃易爆、有毒放射性等物品，禁止在住宅区修车动火。第五条遵守安全用电管理规定，严禁乱接乱搭高压电源和超大负荷使用电器。20

12第六条禁止在住宅区焚烧香火冥钱、纤维塑料、木质制品或其他废旧物品，禁止在楼道、公共场所燃放烟花爆竹，电梯间内严禁吸烟。第七条室内装修严禁乱接电源，装修场地应配备灭火器材，需要气焊作业的，必须到物管处进行申请，办理《动用明火许可证》在专人监护下方可施工。第八条外出办事、睡觉休息或遇狂风暴雨时应检查关闭好电源插头，燃气阀门，谨防意外，发生火灾不要惊慌，应立即拨打“119”和物管处值班电话。20

13卫生管理规定为搞好公共环境卫生，给广大物业使用人营造一个干净、舒适的居住环境，提高生活品位，特制定卫生管理规定：第一条各楼层走廊、电梯等候间、公共娱乐场所是全体物主共同使用的场所，人人都有维护场所清洁卫生的权利和义务。第二条各楼层的楼道、走廊不的堆放杂物，阻碍交通，不得在楼道、走廊、电梯间内乱丢果皮纸屑或随地吐痰。第三条物业使用人不得将生活垃圾随意乱丢，更不的向窗外倾抛。应用完好的塑料袋或容器将垃圾装好，放置指定的地点。第四条物业使用人不得在无防护栏的阳台上对外伸晒衣服，摆放花盆、浇水施肥、修枝剪叶。第五条物管处在春、秋两季派专人对住宅区域内投放灭鼠灭蟑药物。定期清理下水道、化粪池。第六条保洁人员按照物业服务标准，对楼道走廊、楼梯扶手、电梯间、公共场所、健身器材、消防器材进行清扫、擦试、拖洗。不留卫生死角。第七条保洁人员每天对各楼层进行两次（上午、下午各一次）生活垃圾的收集处理和清扫，保证住宅场地的清洁、舒适。第八条保洁人员工作期间应衣着整洁，配证上岗，清扫公共场所时，应洒水防尘，以免影响业主活动或休息。工作时间不得做私活。20

14绿化管理规定为搞好区域绿化，美化居住环境，提高物业品位，营造优雅、美观、和谐的社区，特制定绿化管理规定：第一条花草、树木、园林小品等，是小区公用设施的重要组成部分，全体业主应自觉爱护园林绿化，不得损坏、践踏、攀摘。第二条物管处应在显目的地方安置温馨提示，告诫大家爱护，同时介绍植物名称、生长特性、养护方法。第三条绿化管理人员应对花、草、树、木定期进行培植、浇水、除草、施肥、治虫，定期给花木修枝剪叶，梳理造型，提高绿化品位。第四条园林绿化是供全体业主观赏的，人人都有爱护、护理的权利和义务，任何人不得损坏、挪用、践踏、攀摘花木，破坏绿化环境。第五条任何人不得占用绿化场地，毁坏园林小品，倾倒垃圾，拉绳晒物，不得在绿化场地内搭棚堆物。禁止在浇灌笼头处洗衣物。第六条任何人不得在绿化草坪里聚餐休闲，不得逗溜宠物，不得在草坪上搭建棚舍圈养鸡、鸭等家禽牲畜。第七条喷洒农药或者夏季，家长要教育小孩不要在草坪内、绿化带玩耍，小心中毒和被虫、蛇叮咬。第八条绿化管理人员要爱护、维护管理好绿化器械、工具、设备，不得将公物随便借给他人或携带设备外出揽活。20

15设施设备管理规定为科学、规范管理共用公共设施设备，确保设施设备处于正常运行状态，特制定设施设备管理规定：第一条建立完备齐全的设施设备技术档案，严格执行设施设备操作规程及保养制度。第二条制定设施设备运行、保养、维修、更新改造的制度和计划，完善保存技术资料及检查、维修、保养原始记录。第三条配备技术娴熟的设施设备专业管理人员，持证上岗。确保设施设备正常运行，维修及时，按时保养。第四条确保消防设施随时处于正常使用状态。定期检查消防设施的备用状况，及时更新更换和保养消防设施。第五条对公共照明、楼道照明、声控开关、安全通道指示，电梯间照明、排风、报警装置、绿化地灯、娱乐健身器材、亮化进行检查，保证完好率95%，发现问题及时维护、更换，并做好维修保养的计划和记录。第六条定时巡查二次供水系统的设备运行情况水箱、管道是否存在跑、冒、滴、洒现象，发现隐患或苗头及时抢修、保养。第七条配电、发电机房严禁闲杂人员进入，室内禁止吸烟，遇到停电、跳闸，及时发电，复闸送电，机房经常保持整洁，通风。第八条机房重地应配备消防器材，绝缘防护工具、窗户、排风口应安装网式防护装置谨防老鼠或小动物进入，咬毁电缆、地线或设置。20

16第九条设施设备检修保养，严禁维修管理人员违反操作规程，要在作业区醒目地方设置警示标志，严禁他人进入作业现场或合闸，杜绝事故发生。第十条公共配套设施的大、中型项目维修（即房屋、道路、电梯、供（发）电设备，二次供水系统，娱乐健身器材等，应及时向物管处和业主委员会提出书面报告，由业主大会通过，报房管部门审核，批准。20

17娱乐场所管理规定为丰富业主的文化生活，促进两个文明建设，创造文明和谐社区，特制定娱乐场所管理规定：第一条立足提高小区文化小水平，丰富小区业余生活，提升小区物业品位，小区内的娱乐健身器械（具），属全体业主。第二条使用娱乐健身器械（具）时，使用人应注意操作要领，爱护健身器械（具），小孩在玩耍时家长一定要陪伴监护，以防发生意外。第三条公共文化娱乐、健身场所，不得乱丢果皮纸屑，随地吐痰，乱丢烟蒂，做到文明娱乐，保持场所卫生。第四条在公共娱乐场所休闲娱乐，应遵守作息时间，应和睦相处，相互尊重，爱护公物，严禁大声喧闹，聚众赌博。第五条人人要爱惜、爱护文化娱乐、健身场所的各种设施、器具，遵照使用或操作规程，损坏应照价赔偿，蓄意破坏的交司法部门处理。第六条卫生保洁员每天应对娱乐、健身场所进行清扫、擦洗，除尘两次（上午8：00，下3：00各一次）。第七条设备维修管理员每天应对所有的健身器材进行检查，发现隐患及时维护，保证器材正常使用。第八条需借用娱乐用品者，应到物管处办理借用手续，交纳租用押金，交纳租用金。20

18维修人员工作职责第一条维修人员上岗必须衣着规范、整洁，佩证上岗，服务热情，维修及时，规范操作，确保设备设施完好正常。第二条建立和完备设备设施的技术资料档案工作，对所有设备设施建立维修维护制度、计划和台帐。第三条每周应对公共区域内路灯、楼道照明、声控开关、安全指示、电梯间照明、排风、报警装置、绿化地灯等进行检查，发现损坏及问题及时维护。第四条每天应对配电系统、电梯运行系统、二次供水系统、消防设备进行检查，发现跑、冒、滴、漏现象，立即处理，并作好维修记录。第五条按照设备设施维护维修计划，按时予以实施，严禁设备超期超负荷运行，维修操作时严禁违反操作规程，作好防护措施。第六条对业主的急修项目必须1小时内到达，其他报修的按双方约定时间到现场，有完整的维修、回访记录，保证业主满意率80%以上。第七条建立房屋修缮制度，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上，做好修善记录和回访记录。第八条房屋、设备设施的大、中维修项目，应以书面形式向物管处或业主委员会报告，由业主或业主委员会大会通过，报房管部门审核批准后按计划实施。第九条维修管理员保持24小时通讯畅通，接到报修电话立即行动，不可延误。20

19保洁员工作职责第一条认真学习物业服务等级标准，明确工作职责及内容，虚心听取业主意见，提高服务技能，改进服务质量。第二条每天对小区道路、公共场所、健身器材进行两次清扫，擦试（上午、下午各一次），及时清除绿化带、园林中的白色垃圾、果皮纸屑、烟蒂，保持小区整洁、舒适。第三条每天对单元楼层进行垃圾处理，清扫拖洗楼道，每周擦洗一次楼梯扶手，每月对路灯、楼道灯清洁一次，及时清除道路积水，无卫生死角。第四条每天对电梯间，各楼层的消防器材、园林景区的桌凳、垃圾箱、宣传窗栏、地灯音响进行一次卫生清理。第五条清扫公共场所，娱乐场所要进行洒水措施，防止灰尘飞扬，影响业主休闲或活动。第六条保洁员上岗时要求衣着整洁，佩证作业，工作时间不准做私活，捡废品，不准与业主谈论与工作无关的人和事，以免影响邻里关系。第七条在为业主进行家政服务时，不准随便翻动业主室内物品，不随便吃拿业主家的食物，不准私自收费。第八条保洁员在工作的同时，如发现有可疑情况或人员以及安全隐患应及时向值警务人员反映，遇到重大或突发事件，可直接报警。20