农民工进城购房：从政策喊话到市场实现的湖南变奏

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1、“农民工市民化，不仅关乎内需，更关系到民生。”“目前我国常住人口的城镇化水平达到了56.1%,但户籍人口的城镇化率只有38%左右,中间大概有2.6亿农民工需要实现市民化。”“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。”……所有这些观点、提法，都是想法与框架。在想法之外，办法才是最优解，创新者才是最需要。农民工市民化、农民工进城落户，首要面临的“高山”就是购房贷款难，这是横在理想与现实、政策与落地之间的一道坎。改革创新者——湖南作出了破冰姿态，当地政府、金融机构

2、与房企一起携手，开始了新的尝试，农民工进城购房贷款终于叩开了坚固的大门。农民住房个贷试水邓根田，是湖南省衡阳市祁东县砖塘镇长坝塘村村民。在外地打工多年、收入相对稳定的他，于2015年底在祁东县城碧桂园看中了一套总价为元的精装房。农行衡阳分行相关支行认为其符合条件，给其办理了“农民安家贷”。整笔贷款从调查到审查审批总共用了3天，流程顺畅、高效快捷。作为国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，“农民安家贷”由农业银行面向全国推出。借款人应具有农村集体经济组织成员资格，或为新入城镇户籍未超过1年的农

3、民，年龄18至55周岁。中国农业银行湖南省分行相关人士告诉中国房地产报记者，该行目前在湖南推出的“农民安家贷”专项产品，具有以下四大特色：一是优化准入门槛，制定符合农民特点的评分准入标准，评分较高的客户可执行低至0.85倍的基准利率；二是简化收入认定，允许收入证明书或收入声明加银行收入流水，或政策性融资担保机构增信证明等形式，破解农民收入证明难问题；三是降低贷款成本，首付款最低20％，对首付款比例达到30%及以上的贷款，实行优惠利率；四是提供灵活还款方式，针对农民收入的季节性特点，除按月外，增加按

4、季、半年及按年等还款方式，对提前还款免收违约金，缓解农民还款压力。按照邓根田与碧桂园以及农行签订的“农民安家贷”产品服务合同，邓根田首期付款元，首付比为31.14%，贷款50万元，期限15年，利率9折优惠，等额本息还款。“‘农民安家贷’产品很受农民购房者青睐，正在加快拉动三四线城市楼市的成交。”碧桂园湖南区域品牌经理赵康乐表示。不仅如此，农行在此前农村土地经营权抵押贷款试点基础上，近期还出台了《农民住房财产权抵押贷款管理办法》。即借款人不转移农民住房的占有，而将其本人依法有权处分的农民住房财产权作

5、为抵押，向农行申请办理的农户贷款。根据这一办法，该贷款将着力支持从事规模化种养业的专业大户、家庭农场，农村个体工商户、小微企业主以及其他农村优质个人客户，贷款额度最高可达300万元。除了银行，也有房地产电商平台在为农民进城买房提供着金融解决方案。以平安好房的“农家贷”为例，其专门为农民工定制的免息、无抵押的贷款产品，契税分期支付等服务，为农民工购房提供全面金融支持。风险与机遇的寻道由于大多数农民工没有固定收入，更没有征信记录，农民工最大的资产或许是宅基地、几亩田地或小产权房子。调查显示，目前在务工

6、地自购房的农民工仅占农民工总人口的1%。对农民工而言，房价贵、贷款难已成为其进城购房的两大难题。从全国存量看，2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米，70%分布在三四线城市，这已对楼市构成较大压力。以河南省为例，截至2015年11月底，河南省商品房库存面积11165万平方米，同比增长7.6%，去化周期17个月。这其中，有7个县市去化周期超过36个月，有32个县市去化周期在18个至36个月之间。按照房地产业界通常的说法，去化周期12个月左右说明供需相对平衡，超过这个点，就会有去库存的压力。

7、尽管平安好房是一个尚处于试点状态的金融解决方案，采取了“优选客户”的模式，主要针对进城多年，或年轻有学历、工作稳定的“农民”，但农民住房个贷风险如何把控，仍然是摆在各金融机构和房地产电商平台决策者面前的一道难题。有业内人士指出，农民住房个贷在需要把控风险的同时，农民工进城买房的潜力也不容小觑。国家统计局发布的2015年国民经济和社会发展统计公报数据显示，2015年全国农民工总量27747万人，比上年增长1.3%。其中，外出农民工16884万人，增长0.4%;本地农民工10863万人，增长2.7%。

8、据《经济日报》报道，河南省住建厅调查发现，目前尽管河南省县级城市房地产的去化压力较大，但农民的购房意愿很高，比例高达60%至80%。对他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。按照中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》测算，以“十三五”1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。此外，目前全国有小产权房66亿