XXXX邯郸市房地产市场状况简要调研

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2010邯郸市房地产市场状况简要调研一、开发环境调研1、政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。邯郸市统计局最新数字显示，2010年房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1-6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位。2、经济环境：当地居民收入的发展状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

1邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。全市经济保持快速健康增长。2009年上半年，受政府一系列激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增长38.3％；商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8％；全市商品房销售面积42.88万平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份环比分别增长1.3％和2.4％。5月份主城区商品房平均价格为3650元／平方米，同比增长3.9％，与去年底3540元相比增长3.1％。上半年邯郸市房地产开发完成投资35亿元，同比增长38.6％，完成年度计划的56.4％。其中商品住宅已完成投资28.6

2亿元，同比增长30.6％；主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同比增长43.26％；其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长62.04％。全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68％，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55％。主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21％。其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3％。商品房竣工面积57.35万平方米，同比增长21.12％，其中商品住宅竣工面积50.34万平方米，同比增长29.74％。主城区商品房竣工面积35.13万平方米，与去年同比增长38.1％。与此形成鲜明对比的是商品房销售。上半年，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1％，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6％。主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7％，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3％。同样不容乐观的是商品房空置情况。全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2％，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97％。在空置面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2％，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49％，积压商品房面积0.01万平方米，同比下降98.3％。今年以来，邯郸市共启动“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117万平方米，完成投资44.18亿元。其中城中村改造完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积56.17万平方米，开工面积49.7万平方米。2009年上半年市场回升后，预计价格将会是缓慢的小幅度上升的趋势。一些好地段像青年苑、中央公园等小区，因为学校、公园及其他配套设施完备，加上交通便利，房价总体走势是上升趋势。一些地理位置较偏的小区，可能会小幅度下降。为防止城市的过度蔓延，邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结构形式。“六功能组团”分别为：⑴旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。⑵东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。⑶东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。⑷南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。⑸北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。⑹西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。3、人文环境：居民受教育程度、风俗习惯、职业构成、民族分布、宗教信仰等。

3邯郸市是“国家历史文化名城”，早在10300年前新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、休养生息。在邯郸悠久历史的进程中，孕育并积淀了深厚的历史文化，这是先人留给我们后代子孙的一笔弥足珍贵的精神财富。绵绵7000余年的历史铸造成了邯郸十大文化脉系。目前我司所开发的项目主要与邯郸的赵文化和梦文化结合紧密，具体如下：以胡服骑射为代表的赵文化，其基本内涵为开放、进取、包容，展现出赵国在逐鹿中原时所表现出的改革创新精神。她是中华民族古老文化的源头之一，是华夏文化与北方草原游牧文化的交汇、融合和升华的结晶，具有中原华夏文化和北方草原文化构成的二重性，集中反映了北方地区诸民族冲突与融合的过程。她丰厚博深、魅力四射、光彩照人，是邯郸地域文化中的代表。赵文化滥觞于春秋，兴旺于战国，延续至两汉，在历史的长河中流淌至今，形成了自己独特的风韵。这里产生了发达的冶铁、制铜、制陶等手工业，形成了繁荣的城市商业贸易，孕育了荀子、公孙龙、慎到等一代学术大师，涌现出赵武灵王、廉颇、蔺相如、赵奢、魏征等一批慷慨悲歌的英雉人物。它与燕文化共同构成了中国古代北方文化的概貌。赵文化其主流内涵是“开拓进取，竞争图强，兼收并蓄，改革创新”，贯穿其中的以人为本、广揽贤才、团结向上、忠勇报国等思想。以“一枕黄粱”名梦和黄粱梦吕仙祠古建筑群为代表的梦文化，蕴含着极为深厚的中国哲学思想，表现出中华民族对于美好事物的向往和执着追求。产生于唐代的黄粱美梦传奇故事，就发生在邯郸的黄粱梦镇。从古到今，黄粱一梦以及由此演绎、黄梁梦发展而形成的“梦文化”在中国博大精深的历史文化典藏中，留下了一幅幅浓墨重彩的绚丽画卷。黄粱梦的美妙故事不仅在中国家喻户晓，妇孺皆知，在国外也是声名远播，甚至于登上了日本小学的教课书。梦文化涵盖历史、心理、生理、民俗、宗教、文艺等领域，具有神秘的特性。二、区域市场调研2.1项目区域调研

4项目所在区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施。2.2区域人口情况及配套2009年，邯郸市辖4个市辖区、14个县，代管1个县级市。邯郸市面积12087平方千米，邯郸市区人口112万。丛台区面积28平方千米，人口43万人。邯山区面积32平方千米，人口38万人。复兴区面积37平方千米，人口32万人。2.3竞争对手调研综述竞争对手所提供的产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况。2.3.1房地产均价调查●天泽园：楼王6000元/平，其余5000元/平，家和路63号,家和小区东侧，邯郸市滨河房地产开发有限公司，绿色园林主打。楼宇间具有较大的楼间距，南北最宽为85米，东西最长为217米，南北通透。●天琴大厦：4200元/平方米，中华北大街702号，招贤琴苑小区外，河北招贤房地产开发集团有限公司，预计2011年下半年入住，天琴大厦每栋26层，建筑规划为2栋，地上二十六层，地下两层，四层商业裙房相连，建筑面积68375平方米。停车场占地约1.8万平米。目前工程已经进度到两、三层。

5●融富中心：4300元/平方米，滏东大街611号国际会展中心北行200米路西，河北鑫港房地产开发有限公司，40年产权。●荣盛锦绣花苑：现房均价5600，期房均价5300，滏东大街与北仓路交叉口东侧，荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司，物业费1元/平方/月，面积区间：70——170平米，主力面积：80——110平米。●仁达嘉苑：4800元/平方米，联纺路与滏东大街交叉口东侧300米路北，邯郸仁达房地产开发有限公司，预计2010年12月入住。  ●青年苑：6000元/平方米，新兴大街以西，沁河以南，青年影院北侧，邯郸市复兴房地产开发有限公司，1号楼31层，2号楼32层，外延的地下车库，地下均为1层。30层高层建筑群，700多套住宅，地下车库近200个，绿化率超过50%，配套有双气、楼宇对讲、宽带和有线(均预留接口)是邯郸市中心罕有的高档标志住宅区。●美意苑小区：4000元/平方米，幸福大街与北仓路交叉口东北角，邯郸美园房地产开发有限公司。●连城别苑：6200元/平方米，滏东大街以东,友谊路以南,广泰路以西，邯郸市恒兴房地产开发有限公司，连城别苑2009年度最新力作，7区雅园、8区景园、9区逸园，同台轮番演绎都市核心区，龙湖公园旁28层高尚住宅。

6●锦江花园：4180元/平方米，浴新大街与联防路交叉口东南角，邯郸锦江房地产开发有限公司，“锦江花园”项目总占地75亩，分两期开发，一期项目开发1-6号楼，其中1-3号楼，楼层高18层，共计408户，4-6号楼，楼层总高32层，共计828户，一期共计住房1236套。位于邯郸市丛台区联防路中段，联防桥东南角常谢庄村，本项目北临联防路，南路直通火车站，西面有邯郸市最大的生态公园赵苑，东部有邯郸市一中，七中等重点学校，●凤桐大厦：4500元/平方米，联防路与仁和路交叉口北行500米路西，邯郸市三龙房地产开发有限公司，期房户型：89-92平方米之间，现房户型只要96平方米。●龙湖御景：6800元/平方米，滏东大街与丛台路交叉口东南角，邯郸市三胞房地产开发有限公司，建筑规模为地上２５层，地下３层，建筑面积３８７８８平方米。龙湖御景项目比邻“龙湖公园”，城市主干道滏东大街、人民路和丛台路环绕，交通十分便利。●北海庄园：4300元/平方米，中华北大街与北环路交叉口，河北鼎嘉琪集团有限公司，4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80－145平。机构齐全，邮电、银行、商业网点等服务设施完备。北海庄园位于中华北大街西与果园路北，是由是由邯郸鼎嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅’，小区绿化率达到36%。●和谐大厦：4800元/平方米，位于中华北大街与联纺路交汇北行路西，由邯郸华祥房地产开发有限公司开发而成，40年商业产权。该项目地下两层为停车场，面积为4857㎡，1—3层为商业，面积为4053㎡，4—24层为商务办公，面积为22391㎡。3、64、42、202、203、29、45、51、604、35、33路公交通行。预计2010年底交房。●才智港：6300元/平方米，位于经济开发区世纪大街2号，开发商为邯郸新材料产业化基地发展有限公司，40年产权，现在售写字楼，6、5、13、14楼层，包括97.69-615平方米房。

7●鑫源国际：又名鑫龙国际公寓，4200元/平方米，位于陵西大街与环城西路交叉口西行200米，40年产权，该项目1到4层是商业，5到26层是公寓。●鑫岭国际：5200元/平方米，陵西街与人民路交叉口西北角，邯郸嘉禾房地产开发有限公司，预计2011年08月入住，1-4层是商铺，7层以上为办公楼。40年产权。●万和公寓：3900元/平方米，北仓路与幸福大街交叉口东行100米路北，邯郸协力和房地产有限公司，2010年12月入住，该项目将开发一幢18层高的住宅楼，设有一个单层高的地下室，该项目由邯郸协力和房地有限公司开发，主力户型为四室二厅，70年产权。●赢家：原名立方空间，4400元/平方米，联防东路与世纪大街交叉口北行100米路东（新四中南侧），由邯郸荣恒网络通讯科技有限公司开发，绿化率：35%，容积率：3.7，40平米到150平米办公楼。●紫薇苑：果园路以南，东环路以西，广泰街以东。●中央公园：6200元/平方米，丛台区展后街东侧,曙光街西侧,展览路以北，邯郸市龙星房地产开发有限公司，由11栋25-33层的高层住宅组成，可容纳3000户居民居住，拥有2000个机动停车位。70年产权，预计2013年入住。●赵苑观邸：4300元/平方米，丛台路与铁西大街交叉口的东南角，河北脉汇房地产开发有限公司，建筑面积：108000平方米，占地面积：60余亩，绿化率：42%。由七栋从十八层到三十层高层住宅组成，沿街建设二至三层商业。70年产权。●远大国门：6280元/平方米，房产交易大厦南行50米路西，邯郸市远大房地产开发有限公司，203路,204路,64路,46路,66路,19路公交通行。40年产权。

8●御景苑：4738元/平方米，人民路与百花大街交叉口东北角，邯郸市正大房地产开发有限公司，普通住宅，23路、202路、201路、71路公交通行。地理位置优越。院后是邯郸市精品线路——丛台路，西临旅游线路大乘西街，东连交通大动脉铁西大街。“御景苑”四面环街、独居其中。五分钟生活圈——国际品牌商业步行街——稽山新天地，火车站、汽车站，市第一、第五医院，市重点第一、第十中学，河北省重点岭南小学，百花幼儿园……●鑫域国际：6000元/平方米，联纺东路和世纪大街交汇处东南角，邯郸市鑫鑫房地产开发有限公司，物业费：1.2元/平方米，容积率为3.2，绿化率是40，车位费：15万/个，9路,26路,36路,49路,65路,66路通行。公寓性质，70年产权。●伯爵天地：3900元/平方米，环城西路乐颐电脑城正对面，邯郸市稽山房地产有限公司，预计2011年06月入住。是邯郸市首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、住宿等多种业态于一体的复合型业态商业区。40年产权。●鑫港·星城国际：5500元/平方米，滏河北大街580号，与联纺路交叉北行800米路西，河北鑫港房地产开发有限公司，塔楼，物业费：1.2元/平米，绿化率：32，容积率：3。●新时代广场：6280元/平方米，光明大街与人民路交叉口东行100米，邯郸市诚铭房地产开发有限公司，占地面积4670平方米，规划总建筑面积41707.08平方米，建筑高度100米，地上二十七层、地下三层，地上1-7层为商场、餐饮、娱乐，8-27层为宾馆、写字间。●温哥华森林：起价3950元/平方米，均价4600元/平方米，东环路与人民路交叉口东南角，华信房地产开发有限公司，车位费：地上150元/月，容积率：2.0，

9●万豪公寓：4800元/平方米，联纺路与新兴路交叉口东南角，邯郸市实达房地产公司，公寓，预计2011年5月交房，面积35㎡-180㎡可自由组合的弹性空间，办公居住两相宜，70年土地使用年限。203路,205路,51路,29路,49路公交通行。●金世纪新城：位于展览路以南,人民路以北,金世纪商务中心北侧，价格待定，占地面积：41517.20平米，总建筑面积：282696.30平米，绿化率：30.5%，容积率：5.0。●中华尚都：3800元/平方米，中华北大街518号，开发商是邯郸鑫达房地产开发有限公司，2010年9月开盘，预计2011年12月入住。该项目是两栋18层集购物、休闲、健身、办公和住宿为一体的综合性建筑。●祥龙湾小区：又名嘉华国际，价格待定，2010年10月开盘，预计2011年底入住，位于人民路和滏西大街交叉口西行500米路南。该项目有28层商业写字楼一栋，33层住宅楼2栋，地下车库及其它配套建筑，总建筑面积75800平方米，商业办公面积42600平方米，住宅26000平方米，地下面积7200平方米。  ●龙盘锦秀：位于和平路与光明街交叉口西北角，开发商是成安县宏达房地产开发有限公司，容积率：3.5，绿化率：25，高层，最高层为12楼。●丰通国际：又名蓝郡公寓，位于滏东大街与联防路交叉口东南角，　项目1-5层为商场，地下2层为停车场，共1栋高层，一个单元为商用，一个单元为住宅使用。40年商业产权。●和平广场：位于土山街与土山前街交叉口，由邯郸市城光房地产开发有限公司开发而成，总建筑面积：32385平方米，主力户型：70平方米、90平方米、100平方米，车位200多个。地理位置优越。配套设施齐全。

10●枫丹白露：4700元/平—5200元/平，位于邯郸市经济开发区世纪大街28号，由河北鼎鑫房地产开发有限公司开发而成。●安居东城首府：期房起价4700元/平，项目地址在联纺路与滏东大街交叉口东南角，由河北安居房地产开发集团有限公司开发而成，户型主要为二室二厅一卫、三室二厅一/二卫、四室两厅两卫；面积(暂定)为100㎡、130㎡、150㎡、170㎡240㎡、260㎡，预计2010年年底或2011年年初开工，工期约二年至二年半。此盘目前关注咨询率较高。还未开盘，官方也未出价。●邯郸壹號：位于联防路与滏西大街交叉口东南角，由河北华浩房地产开发有限公司开发，该项目总占地20亩，规划总用地面积13542平方米，总建筑面积约为80000平方米，工程包括27层主塔楼两座，四层塔楼和两层地下室，总高度近百米。改造范围位于联防路与滏河北大街交叉口东南角，北至联防路，南至中国煤炭地质勘探总局第一勘探局家属院，西至滏河大街，东至中国煤炭地质勘探总局第一勘探局家属院。公交:9路、49路、24路、29路、59路、203路、38路。●左岸枫桥：均价3660元/平方米，位于滏河大街北段西侧，由邯郸市永庆房地产开发公司开发，占地面积：45054平方米，总建筑面积：188470.9平方米，绿化率：35%，容积率：3。●金安公寓：7月24日

11出价格，位于陵园路北侧、和平路南侧与滏园街交汇处，由邯郸市金安房地产开发有限公司开发。交通：四通八达，非常便利。陵园路东至新东站，西达火车站，乘坐5、23、41、55、60、65、303等路车均可达本小区；和平路东达邯郸市三十一中学，西至火车站，乘坐11、36、42、203等路车均可到达本小区；滏园街北通和平路，南至渚河路车管所，乘坐22、55等路车均可达本小区。户型：从51平方米起至121平方米之间的多种面积户型供选。●力天凤凰城：位于中华大街东侧，青年路北侧，目前项目地正在拆迁中，价格未公布。  ●兰庭华府：均价4800元/平方米，位于新兴大街24号（新兴大街以西，国营汉光机械厂以北，三里铺住宅楼以南，营汉光机械厂以东），该项目由2栋高层住宅楼和一栋商业门市楼组成。1号住宅楼为17层，2号住宅楼2个单元为17层，2个单元30层，层高均为2.9米。户型面积：50平米　93平米98平米　127平米  140平米。预计2011年08月入住。●国际恋城：5800元/平方米，全款优惠4%，贷款优惠2%，位于人民路国贸中心东侧，由邯郸市鸿基房地产开发有限公司，该项目由6层商业楼、28层商务写字楼、33层商住公寓和6栋30至34层高层住宅组成。●安联·水晶坊：3950元/平方米，全款每平米优惠200元，由邯郸市安联房地产开发有限公司开发而成，项目位于新兴大街以东，刘二庄村以南。规划总用地面积19123.1平方米，总建筑面积7万平方米，建筑密度20%，绿地率35%。项目规划建设五栋高层住宅。临近新兴大街沿线设置三层商业。绿化率：35%，容积率：3.5。预计2012年08月入住。

122.3.2房地产户型面积调查项目名称开发商价格面积枫丹白露鼎鑫房地产4700-530090、120、110、150天泽园滨河房地产5400-620091、100、121、130、138、178、195中央公园龙星房地产5800-630069.4、95.3、100.4、100.9、118.9、133.9鸿基花苑鸿基房地产5700-6300　维多利亚港湾三胞房地产3900-470050、58、70、94、97御景园正大房地产4100-460092、100、103、105、129、111赵苑观邸脉汇房地产4200-5000104、110、118、144、153、163卓昱南苑卓昱房地产 90-140卓昱北苑卓昱房地产3200-3500　金丰小区祥丰房地产4200-480093、103-110、132鑫域国际鑫鑫房地产6000-7000180、200、260阿尔卡迪亚荣盛房地产4200-500042-212阳光公寓大地房地产4900-545092、98、138、146、153稽山新天地稽山房地产4800-5300　赵都新城龙瑞房地产3900-440082、88、94、15、120、131龙旺名城龙旺房地产4800-520085、88、107、110温哥华森林华信房地产4500-6000106、114、126、140锦绣花苑荣盛房地产5000-580080-180

13康桥国际新利通房地产5100-600050-120创鑫阳光城创鑫房地产5200-5800　鑫岭国际鑫岭房地产6000-700053-1072.4当地媒体调研调研当地电视台、短信、报纸、户外媒体资源等，传统媒体在房地产行业中的利用率，城管对户外活动、广告管理情况调研。目前楼盘做户外媒体的主要有枫丹白露、温哥华森林灯箱和大型户外灯塔等其他大型社区楼盘；其他的都是楼盘围栏广告，如；华浩天际等等。目前楼盘都选定亚太广告作为主要的平面投放媒体，效果而且也很显著，高端主流媒体邯郸晚报也是后期推广必不可少的平面媒体。网络媒体目前都是积极配合新浪房产频道推广，而且已经初见规模，已影响了一部分消费群体。《中原商报》的房产团购栏目可以适当的做一些，方便进行大型户外房展。三、消费者调研房产信息传播渠道分析、居民居住现状与住房消费倾向、目标客户特征分析、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、区域企事业单位数量、享有公积金人员数量、房地产购买偏好等。3.1购房心理及信息渠道分析消费心理:关注品质和价格，目前售价在3000—4000元比较可以接受；有相对固定的消费品牌；公共活动频繁；个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；注重地位的表现；对未来发展有很好期望。

14信息通道:报纸--《亚太广告》、《祥云传播》、《阳光商情》、《邯郸晚报》、《邯郸电视报》、《中原商报》；短信--活动促销为主，以开盘、奠基仪式、活动告之为主；网络--新浪乐居，挖掘网络媒体互动的力量，积极吸引业主参与到本案板块；杂志：《名流名品》、《汽车》；户外活动—户外活动多以海报单页、楼书派发为主，可以直接登记有意向业主电话联系方式，方便回访；亲友间信息传递；户外媒体；二手房买卖主要是以粘贴户外海报为主，目前在邯郸市所有大中小型社区都可以看到二手房买卖广告。3.2住宅目标客户分析依据近期对邯郸市区商品住宅消费群体的调查分析,目前该区域购房客户大体分为四种类型,即“养老型”、“投资型”、“困难型”、“享受型”。他们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下：3.2.1养老型购房目的主要为满足实际居住的需求，如自住，给亲人住或养老等，他们购房并非一时冲动，而是一直在市场上寻找合适其条件的物业，故对物业要求较多，亦会考虑很多细节问题，如：楼盘素质——包括位置、采光、朝向、装修标准、自身配套、实用率、物业管理等；社区及周边配套情况——包括有无学校、医院、银行、菜市、超市、交通状况等；价格——实际用家大都有预算之后才购房，购房款多是他们储蓄资金的大部分，故一般而言，他们对价格比较看重，常常多方搜集资料，反复比较，追求“价廉物美”，性价比高的产品。

153.2.2投资型购房主要出于看好物业前景,希望作长线收租或将来（入伙之后）楼价升值之目的，而非以自住为主。他们的主要考虑因素有：物业升值潜力——位置．交通．用料．配套．档次情况。发展商背景——宏观投资环境等皆为反映物业升值潜力主要因素。物业租金回报率——高回报可减轻部分贷款利息，亦有利于长线投资，故物业若能提供可观的租金回报，对投资者的吸引力较大。前期投入资金——即按揭贷款额度，一般投资者都抱着分散投资的心态入市，他们不愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快下定认购。3.2.3困难型购房主要用于近期过渡，一般为毕业三年至五年左右的大学生或者是资金力量相对较弱的新婚家庭，他们主要考虑因素有：首付----即首付较少的资金即可解决住房问题，每月还款额不是很多，购房后产生的生活压力不是太大。地段及配套情况——交通是否便利，有无学校、医院、银行、菜市、超市等。价格——此类客户大都有预算之后才购房，他们对价格比较看重，追求性价比高的产品。

163.2.4享受型此类客户大多已经有一至两套住宅，购房主要为提高生活档次，他们购房对楼盘的绿化景观、文化内涵较为看重，对住宅的层高、配套、景观、采光、通风尤为重视，他们渴望在快节奏的都市生活闲暇之余，能亲近自然，呼吸新鲜空气。这类客户多为二次置业或三次置业，他们有条件享受更好的生活模式。其购房考虑的主要因素有：自然环境——首要考虑该项目位置，天然的自然环境。交通状况——交通不便的项目不能吸引享受型客户，他们一般与城市保持恰当的距离，要随时往返市区与郊区之间。便捷的交通是他们选择的要素之一。配套设施——包括有物业管理。周边有超市、娱乐设施等。总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般购房时考虑时间较长，下定速度慢，偏向选择现楼、短期楼盘或能看到未来居住环境的物业。3.3目标客户群特征分析3.3.1年龄构成A、年龄在25～30岁，参加工作3～5年，成立家庭需置业的首次置业者，需求户型为1房、2房。B、年龄在30～40岁，本地居民或外地工作有一定时间，多为二次置业者，需求户型为2房、3房、多房。

17C、年龄在40～50岁，追求居住环境质量，又有充裕积蓄的多次置业者，需求户型为3房、4房、多房。3.3.2区域判别从区域的角度划分本项目的客户构成，可分为邯郸地区客户和外省客户；邯郸地区客户将是本项目的第一客户群；外市、外省客户为第二客户群；所占比重预计邯郸地区客户约占75%，外市、外省约占25%。3.3.3客户特征描述经济基础扎实、收入丰厚，尤其是部分先富裕起来的人士；家庭年收入6万以上的管理人士；经商有成的私营企业老板、个体经营者；来邯郸创业，并取得一定成就的外地成功人士；参加工作不久，需要成家立业的首次置业者；不满足原有物业，或将原有物业转手获利，拟作二、三次置业之人士；有一定收入的政府机关、事业单位的公务员；长期居住本地的居民，拟作“小屋换大屋”进一步提升生活质素；为直属亲人（父母）置业的人士；经济实力较弱的新婚夫妇；参加工作不久的大学生；

18四、项目状况研究基本状况资料（包括面积、土地附着物分布、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、项目优劣势及机遇和威胁分析、计划绿化率、容积率；4.1项目概况◎“**”是由润实房地产开发有限公司开发的综合性居住小区项目。◎本项目东临滏河北大街，南临街，西临电厂，与区政府、市民广场遥遥相望，周边开发在即，升值期望值数极高。距邯郸市政府3公里，临京珠高速公路出口处，向南是邯郸市城市公园，是邯郸市北部大规模楼盘之一。◎本项目总占地面积*****㎡，总建筑面积*****㎡，多层建筑面积*****㎡，小高层建筑面积****㎡，公共服务设施建筑面积****㎡，◎建筑密度**%，容积率*，绿地率***%，总户数****户，临时停车泊位**辆，地下停车泊位****辆。◎项目有小高层、高层等建筑形态，户型面积从70㎡~180㎡，分期开发，一期共有*栋建筑。4.2项目优劣势分析优势分析：◎区域氛围：道路两侧规划合理，环境优美，这一区域具有良好的居住氛围。

19◎地理位置：东临滏河北大街，南临街，西临电厂，与区政府、市民广场遥遥相望，周边开发在即，升值期望值数极高。◎环境优美：距邯郸市政府3公里，临京珠高速公路出口处，向南是邯郸市公园，是邯郸市北部大规模楼盘。◎交通方便：位于滏河北大街，四面临街，出入市区繁华地带方便、快捷。劣势分析：◎开发周期较长，周边公建设施相对滞后。◎邯郸市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势，给销售带来一定难度。◎国家宏观调控，出台系列措施，对房地产消费形成一股隐形压力。机会分析◎目前邯郸房地产开发速度已经放缓，可趁机占领市场份额。◎滏河北大街整体环境优美，紧临阳光滏瑞特建材批发城、鑫港国际电器城，购房升值空间较大。威胁分析◎邯郸楼市房源众多，出售速度相对缓慢。◎邯郸市本地购买力有限。

20◎目前邯郸开发区楼市市场存量房比较多，而且价格涨势不甚乐观。五、项目开发建议5.1产品卖点提炼，包括物业、户型、配套、环境等，对产品进行差异化诉求；项目隶属中国博大集团开发公司，实力雄厚，总公司口碑比较好，也是一个亮点。离我们项目最近的左岸枫桥以中式诉求为主要概念卖点，1栋28层和6栋24层楼盘，左岸枫桥的环境广告诉求比较模糊物业、配套、环境都没有具体的体现出来，这是他们宣传的软肋。我们在进行以后宣传推广时可以顺势进行大幅宣传。目前项目正处于启动阶段，将经历一个较长的开发和销售周期，可以预测，在项目的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在邯郸市民心目中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，就应为本项目注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“博大集团”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，赋予项目更为丰富的文化内涵和人文色彩，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出著名项目品牌。项目将经历较长的开发周期，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，本案要树立一个差异化的形象，与邯郸市其它楼盘拉开距离，尤其是左岸枫桥区分开，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。

215.2产品定位，包括产品类型、功能、项目总体规划研究；本案地理位置位于城北方向，交通上不是守着主要街道，综合考虑产品功能上还是以居住为主，略带门市房。户型面积区域为70平方米—180多平为主，目前邯郸市销售小户型的楼盘：康桥国际、阿尔卡迪亚、鑫岭国际它们的最小户型面积在50多平左右，赢家和QQ公寓最小户型在40多平左右，而枫桥国际的最小户型为83多平方米，适当缩小户型，有利于丰富户型种类，增加选择多样性。产品的开发理念必须根植于政府宏观规划、目标客源的需求特点、自然地理条件、自身地块条件等多方面的考虑，同时要有前瞻性的超前意识，考虑到项目的可持续发展性、生态化、文化特色。设计规划应以满足舒适、便利、安全、卫生和美观等要素的科学居住环境为依据。创造出以人为本、既有统一规划主题风格又有个性特点及时代气质，将居住、景观、文化相互融合的优质产品。纵观邯郸市各个楼盘，大都以“时尚”、“国际”定位，缺乏深厚的本土文化的楼盘。地产文化要实现真正的本土化，就要挖掘潜在的实质，把生活习惯、意识形态、民风民俗等意识灌注到产品之中。建筑本身只是一堆钢筋混凝土，正是因为与文化的结合，赋予了建筑的生命和灵魂。房子卖的就是一种生活方式，建筑也是文化的一种表现形式而已。地产是在利用文化，但同时也是在创造文化。综合考虑各项因素提出本项目的定位为：“回家是一种享受”以城市文脉，原生态社区为项目个性，找出项目与其它楼盘的差异，形成唯一性和排他性的独特个性魅力。本案须具备下列要素：◎现代时尚与赵国、黄粱梦文化互相融合，将独特的文化气息融入到项目中。

22◎本项目应该是既具有强烈的新时代特征和本土特色。做现代与民族相融合的精品楼盘。◎建筑外形百分之百符合现代人生活方式的要求，尽显简洁、古朴、轻盈、幽雅、别致。◎作为一个大型的综合性项目，应该尽量多地达到“10性”：即居住适用性、户型多样性、厨卫整体性、空间可设性、科技智能性、节能安全性、交往人情性、环境均好性、风格地方性、开发经济性。◎让本案住宅建筑的形和神成为众多楼盘中的领袖，独领邯郸楼市风骚。5.3开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。中小城市的房地产市场存在滞后性，邯郸也是如此。去年，一线大城市的房地产出现短暂动荡时，邯郸市场没有出现大震荡吧，同理，当一线城市房价幅度上涨时，中小城市的房价走势依然相对平稳。房价上升、趋势平稳缓和是邯郸房地产市场的特点，所以用一线城市当‘风向标’并没有太大作用。以2009年市场调研分析，邯郸明显出现供大于求现状，而且开发面积远大于市场需求面积，现在本案需要解决的是迅速抓住一些潜在消费人群，以未开工就预先进行项目前期宣传，抓住一些潜在人群。5.4广告策划分析，包括广告创意、消费者研究、宣传周期、产品研究、媒介策略等。

23策划之初搜集邯郸所有楼盘的单页及楼书，分析各楼盘的卖点和宣传侧重点，对一些营销能力弱，宣传推广弱的楼盘可直接去除。广告策划方面最重要的就是让产品有自己独特的卖点。广告作品方面以特殊的唯一色贯彻整个广告宣传媒介上；媒介策略方面邯郸晚报大媒体采用小版块长期宣传，起到经常提醒消费者的作用，其他媒体可适当放宽媒体投放面积，这样就可以让本案长期出现在邯郸市读者面前，对于前期楼盘知名度大有裨益；自制平面媒体选择上采用楼书配合单页，单页配合户型图集中全方位宣传；常规营销推广周期基本包括“导入期、公开期、强销期、持续期”等，在“强销期”区间，持续时间和投放额度均达至峰值。一个项目成败往往取决于“强销期”的销售反馈，一旦疲软，便陷入被动之中。第一阶段：导入期此阶段的宣传重点在于迅速扩大“**”的知名度，提升目标客户对项目的认知程度，让市场了解本案总体的发展规划。从高起点、高视点出发，运用形象、概念、软文等广告相结合的宣传手段形成“**”良好的市场形象与氛围。并积极反馈市场一线得到的情况，及时纠正销售方向和营销策略。在导入期应同时融合网络广告等非主流媒体:分析本案的特质与目标客户群体的构成，在选择传统媒体的同时，注重非主流媒体的宣传。网络等非主流媒体与本案的目标客户结合紧密，千人成本较低，广告效果显著，适合本项目的宣传状况。在表现手法上应特立独行，个性张扬，从而便于在项目开发建设之初引发社会与市场的关注。操作要点：1、重点宣传资料：楼书、海报、纪念品派发；2、大型户外广告牌引发市民关注；3、短信告知及时并准确，报纸应全方位立体轰炸。第二阶段：升温期

24细致讲述“**”的规划、配套、户型等硬件指标及项目其他的软性特点，更加深入细致的挖掘“**”的特质，多角度、多层面的对本案进行介绍，从而让目标客户群体对本案有更加深入的了解，引发目标客户群体的关注。此阶段应细化“**”的特质，以形象作为切入点，继而调动市场的关注程度。第三阶段:引爆期此阶段应注重营造“**”即将销售的氛围，并通过开盘前的系列广告明确告知本案的开盘时间、认购方式等，为良好的销售奠定坚实的基础。委派人员前去一些意向单位进行团购劝说，扩大购买人群。开盘活动不要一天，要做开盘周活动。第四阶段：保温期针对本案情况，保温期亦是销售的黄金期。采用图文并茂的形势将火爆的热销情况及时地向市场进行传递。定时开展业主联谊会，增强与客户之间的感情。其间将本案的户型、生活配套、物业管理及生活理念等资料有针对性的进行宣传，使消费者的认知达到更加形象、具体、完整的程度。5.5品牌推广方面，包括品牌传播、品牌定位、公关活动、业主管理等。

25开发之初就建立项目品牌形象广告语，便于增强本案认知度；品牌传播又包括人际传播以提高美誉度为主，广告传播以提高知名度为主，公关传播以提高美誉度和解除不利本案的因素为主，人际传播应充分让每一位光顾本案售楼处的顾客都可以真真切切的了解到本项目的特点和卖点，方便他们进行口头传诵。品牌定位方面要结合广告宣传时色彩运用上以及后期售楼处装饰及置业顾问穿着打扮，产品标识及形象广告语，销售人员行为规范；公关活动要充分发挥媒介的作用，尽量采用新闻的方式连续报道本案进展，增强读者的关注度；业主管理应向安联水晶坊学习，成立一个固定组织，为本组织成员服务，因为房地产行业中客拉客营销环节占据很重要的地位，成功率极高。5.5.1推广思路1、本案CI系统全面建立本案作为全新楼盘上市销售，项目CI系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。本案设计并全面应用CI系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。2、品牌道具突出产品个性A、宣传单页、折页在项目整体形象的统一的前提下，应对宣传单页、折页进行全新的设计制作。在本案的整体宣传过程中，宣传单页、折页将是从始至终起到重要作用的宣传与销售工具，楼书的设计应突出本案的特质及全新的“回家是一种享受”的理念，强调色彩、图案、文字、材质的运用。B、室内展板制作精良的室内展板，可给予人赏心悦目的愉快感受，同时暗示出发展商一丝不苟的敬业精神，亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此在短期内，对销售现场进行重新的包装不失为一种可行的方式。C、沙盘制作

26精心设计和精工制作的模型，是开盘必备条件之一。缩小尺寸的模型是小区规划设计的样板，是最直观立体的范形，它可以给客户第一次强烈的视觉刺激，让客户对小区的整体规划有详尽全面的了解和认识，从而激发客户的购买欲望。目前沙盘的卫生情况常困扰着销售人员，所以后期维护非常重视，需要引起开发商的重视。D、售楼处设计布置要点：周边交通方便，装修式样美观、个性鲜明；装修格调强调项目的特质与内涵；室内布置大气宽敞、个性十足。动用一切手段渲染出旺气、灵气、个性之气（吧台、灯光、色彩、音乐、摆设、植物、展板等）要有精美建筑模型，通过立体效果，制造销售气氛；销售人员必须经过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好，服务质量到位；设立热线电话，网络客服电话；设置购楼客户联络表。3、销售人员培训销售人员直接与顾客进行面对面接触，所以销售人员的素质代表着项目的品牌个性，其语言、其行为直接影响着品牌个性。培训工作重中之重，应从整体全局出发，让销售人员在销售过程中把品牌个性体现出来。4、公关活动的深入展开

27房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。宣传炒做的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。宣传炒做的主要手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的曝光频率，最终引起社会广泛关注。本案的宣传推广策略的重点之一，就是策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒作，以此达到全面促进销售的目的。以上是邯郸一个房地产项目的市场调研及营销策划初步资料。2011-3-27