开发“粤海大厦”项目的经济评价报告

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1、课程设计报告课程名称：工程经济学课程设计题目：开发“粤海大厦”项目的经济评价39/39前言项目社会调研目的：通过社会调研，理解粤海大厦这个项目的开发与经营过程设计的（2）学习如何将各相关因素（政策、经济、技术和法律法规等）、人员和组织和谐互动地联系起来完成一个成功的工程项目，明确作为土木工程师在以经济市场为背景的“工程-社会大系统下运行”项目的职责。（3）基本了解项目策划的工作思路和方法，并应用于今后的课程学习和毕业设计。力求通过项目的实践训练使学生完成从知识的学习者到应用者的角色转变的目标。39/39目录第一章房产的基本情况介绍1.1项目区概况　　1.1.1区域位置　　1.1.2规划背景　

2、　1.1.3规划定位1.2项目概况1.2.1宗地位置　1.2.2项目周边环境（1）交通（2）配套　1.2.3项目控制要点　（1）用地位置（2）用地性质　（3）用地面积　（4）道路绿化用地　（5）实用地面积（6）规划指标要求1.3项目定位　　1.3.1产品定位　　1.3.2市场定位　　1.3.3客户定位1.4营销计划1.4.1销售价格定位1.4.2营销渠道1.4.3促销策略1.5规划概述　　1.5.1用地总指标　　1.5.2住宅户型指标　　1.5.3户型设计　　1.5.4鸟瞰草图1.6配套设施第二章投资估算与财务评价项目成本分析2.1项目工程概要2.1.1规划设计方案2.1.2项目开发经营周期

3、2.1.3开发成本估算（土地费、前期工程费用、基础建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用、经营资金）39/392.2项目投资计划2.2.1资金投入：投资计划表2.2.2资金收入：房地产销售收入计划与预期2.2.3项目现金流与税金计算2.2.4现金流量表（全部投资）2.3财务评价2.3.1损益及利润表2.3.2财务评价参数选取与初步评价（静态）2.3.3动态财务评价相关指标与总结第三章不确定性分析与风险分析3.1敏感性分析3.2临界点（盈亏平衡）分析3.3风险来源与控制39/39第一章房产的基本情况介绍1.

4、1项目区概况1.1.1区域位置项目位于汕头城市中心，该区域有城市发达繁荣的商业圈，地处CBD核心地段金砂路与华山路交界处，附近有金海湾大酒店，大苹果酒店，君华酒店，配套有丹霞小学等教育机构，周边配套设施齐全，交通便利。（见图1-1）图1-1粤海大厦区位图（图片来源：百度地图）1.1.2规划背景项目位于金砂路与华山路交界，始建于1992年，建成5层后，由于资金问题停工20年，于2012年3月11日对外宣布正式开工，结束了20年的停工期，项目将建成公寓、商铺的综合大厦。粤海大厦项目的建设将在原有建筑基础上进行翻新改建。（见图1-2）39/39图1-2处于停工期的粤海大厦1.1.3规划定位为了充分

5、利用处于市中心商业圈和便利的交通条件，项目由大型国有企业——粤海集团投资开发的集办公、生活、休闲等多种功能，规划建成武融高级写字楼、金领公寓、精英俱乐部，以及汕头首创高层大型智能停车场于一体的现代化综合大厦，聚享优势资源，演绎都会繁华。总高度达100米，建筑面积约57604平方米，具备办公、生活、休闲等多种功能。39/391.2项目概况1.2.1宗地位置项目位于汕头CBD核心地段金砂路与华山路交界东北角。粤海大厦地处城市繁华商业圈，附近有金海湾大酒店，大苹果酒店，君华酒店，配套有丹霞小学等教育机构；交通便利，位于汕头经济发达的市中心。（见图1-2）1-5项目位置图1.2.2项目周边环境（1）

6、交通项目位于汕头CBD核心地段金砂路与华山路交界东北角，交通便利，附近有众多交通点，最近的公交站点：金海湾大酒店。途经的公交车有：2路上行；2路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。（见图1-6）39/39（1）配套地带繁荣，配套设施完善齐全。如购物：南国商城超市：沃尔玛购物广场、罗长发贸易行银行：工商银行、中国银行酒店：金海湾大酒店等。（见表1-1和图1-6）周边配套信息表表1-1配套类型地名（距离）教育机构东方爱婴（96米），金霞幼儿园(南区)（247米），丹霞幼儿园环碧庄分园（254米），金霞幼儿园（262米），汕头市金园区中东侨联培英幼儿园（274

7、米），金丹幼儿园（299米）购物商场罗长发行(国商分店)（116米），卜蜂莲花(金砂东路店)（121米），金龙苑食杂店（160米），广达儿童社区（186米），汕头特区国际商行（211米），源兴贸易商行（214米）医疗中心龙湖人民医院(西门)（432米），汕头市龙湖人民医院（481米）银行中国建设银行(汕头市分行)（75米），中国建设银行24小时自助银行(汕头市分行)（88米），交通银行24小时自助银行(金龙支