用益物权课件

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第十五章用益物权第一节、用益物权概述一、用益物权一般原理：（一）用益物权的概念和特征：1、概念：权利人对他人所有的动产或不动产依法享有占有使用收益的权利。2、特征：他物权；限制物权；以利用使用价值为目的；以对标的物占有为要件。（二）用益物权制度价值：解决物的所有与利用之间的矛盾，达物尽其用目的。一般地，以动产为标的的用益关系都采用简便灵活的债权方式调整，以不动产为标的的用益关系则同时采用物权和债权两种方式调整。（三）用益物权的历史沿革和各国用益物权的基本类型：罗马法：役权、永佃权、地上权。法国：用益权、使用权、居住权、役权、地役权。德国：地上权、先买权、土地负担、役权。我国：《大清民律草案》规定：地上权、永佃权、地役权。二、我国用益物权概述：（一）我国用益物权制度是我国经济体制改革的产物：在计划经济时代，自然资源公有，不存在用益物权。在经济体制改革中，逐步放开，运用两权分离原则，使所有权与使用受益权分离，很好的解决了所有权的有效利用问题，推动经济发展。（二）我国用益物权的概念和特征：1、概念：单位、个人依法对国家所有或农民集体所有的土地以及国家专有的矿藏、水流等自然资源享有的占有、使用和收益的权利。117条66

12、特征：四个①用益物权的主体具有广泛性。任何主体都需要自然资源。②客体是归国家或集体所有的土地或国家专有的其他自然资源。是所有权与部分权能分离的结果。（动产）③其内容由于受所有权和自然环境、生态平衡的制约，权利义务具有特殊性。权利：占有、使用、收益权。可对抗所有人。义务：对自然资源管理保护和合理利用的义务。120条。④既可以以有偿方式设定，也可以无偿方式设定。（三）我国用益物权的取得与终止：1、取得：有四种不同方式：①确认用益物权。总登记。②批准使用。申请审核批准。国有土地划拨，矿藏、水资源许可③出让。建设用地、有偿出让。④承包。农村集体所有自然资源承包。前三种方式取得用益物权均需在主管机关登记并核发使用权证。第四种承包，根据127条，合同生效时设立。不需登记。2、消灭：原因①自然资源灭失。②期间届满。③闲置超过法定期限。④不按规定用途使用或违反其他义务被收回。⑤使用单位解散、迁移。⑥使用权转让或抛弃。⑦其他67

2（四）我国用益物权的分类：我国《物权法》规定的用益物权有：建设用地使用权135-151土地承包经营权124-134宅基地使用权152-155地役权156-169海域使用权122用益物权探矿权采矿权取水权123养殖权捕捞权动产上117经营权民通82条68

3分类：土地资源使用权1、按自然资源类别矿产资源使用权水资源使用权2、按使用目的国有建设用地使用权土地资源使用权农民农用地使用权：耕地、林地、草原航运使用权水资源使用权养殖使用权取水权探矿权矿产资源使用权采矿权3、按归属分：国有自然资源用益物权与集体自然资源用益物权4、以是否付费分：有偿使用权和无偿使用权。5、按取得方式：行政批准方式设定的用益物权、出让方式的和承包6、有无使用期分：有期限的用益物权和无期限用益物权。69

4第二节、建设用地使用权国有建设用地使用权建设用地使用权农用建设用地使用权一、建设用地使用权的概念、性质和特征：1、概念：指以营造和保有建筑物、其他构筑物、附属设施及附属的花草、竹木为目的，在国家所有的或农民集体所有的土地上设定的用益物权。建设用地使用权建设提供生活空间土地用益物权农用地使用权耕作提供生活资料（食品）与土地的农业用途相比，土地的建设用途有以下特征：①土地建设利用的是土地空间②土地建设利用具有长期性③建设利用创造的价值远高于农业利用。2、建设用地使用权的性质和特征：①建设用地使用权是一种土地空间利用权。②是一种长期物权。③建设用地使用权原则上有偿取得。70

5二、调整对象和适用范围：1、调整对象：以非农业建设为目的的土地利用关系。由于农业用地有时也有建筑（抽水房、牛棚）2、适用范围：①房屋建设用地：居住、办公、工业、商贸、娱乐②其他构筑物用地：铁路、公路、桥梁、码头、机场城镇集贸场所③环境建设用地：种植花草、竹木绿化环境用地。三、建设用地使用权的分类：1、第一逻辑层次分类：国有建设用地使用权建设用地使用权农民集体建设用地使用权2、第二逻辑层次分类：出让国有建设用地使用权划拨乡村公益事业单位建设用地使用权农民集体建设用地使用权农民宅基地使用权乡村企业建设用地使用权71

6第三节、国有建设用地使用权概念：是以国有土地为客体，以非农业建设为目的而设立的土地使用权。分类：分为出让使用权和划拨使用权。一、国有建设用地出让使用权：（一）国有建设用地出让使用权概念和性质：1、概念：指使用人根据法律规定的国有建设用地使用权出让方式有偿取得土地使用权。2、性质：是地上权。（二）国有建设用地出让使用权取得：出让合同+土地使用权登记第一步：出让合同：1、主体：国家土地管理部门和一切民事主体2、合同条款：物权法138条2款3、合同特点：是民事合同；是债权合同；为要式的标准合同。4、合同的订立方式：拍卖、招标、协议。第二步：使用权设立登记：139条。登记是确权证书。（三）国有建设用地出让使用权的期限以及使用人的权利和义务：期限：根据《暂行条例》：居住70年、工业50、教科文卫体50、商业旅游娱乐40、综合或其他50年。权利：享有四至明确土地的占有使用收益权；取得地上物的所有权；对土地使用权有权进行转让、互换、出资、赠与、出租或抵押、抛弃的权利。义务：不得使土地闲置；不得擅自变更土地用途。（四）国有建设用地出让使用权的转让、出租和抵押：可以转让、出租和抵押，但要受期限的限制。并合同+登记。（五）国有建设用地出让使用权的终止：因届满、提前收回和土地灭失而终止。届满:可以续期、缴费、登记后继续使用，但对住宅建设用地物权法149条例外规定。提前收回：因使用人未按合同期限和条件使用土地；擅自改变用途；因公益征收地上建筑物的。物权法42条。72

7二、国有建设用地划拨使用权：（一）国有建设用地划拨使用权概念和特征：1、概念：土地使用人通过行政划拨方式无偿取得的国有建设用地使用权。2、特征：（1）无偿性；（2）适用范围有严格限制；根据《城市房地产管理法》23条①国家机关用地和军事用地②城市基础设施用地和公益用地③国家重点扶持的能源交通水利等项目用地④法律行政法规规定的其他用地。（3）没有法定存续期限，国家可以根据需要随时无偿收回。（4）国有建设用地划拨使用权不能转让、出租、抵押。（5）国有建设用地划拨使用权的使用者因迁移解散撤销破产而停止使用土地时，国家有权无偿收回。（二）国有建设用地划拨使用权的变更：1、概念：是指国有建设用地划拨使用权通过土地使用权出让程序变更为国有建设用地出让使用权。2、程序：先签合同补交出让金，变划拨为出让，登记。73

8第四节、农民集体所有建设用地使用权概念：是指通过规定农村农民集体所有建设用地使用权，调整建设用地所有者——农民集体与建设用地使用者之间的土地用益关系的法律规范的总称。151条一、我国农民集体所有建设用地使用权制度的基本立法精神：精神：严格限制农民集体在其土地上设定建设用地使用权及限制使用权人的处分权能。依据《城市房地产管理法》8和《土地管理法》43、63条。主要从适用范围、使用主体与使用目的、设定方式与使用者权能三方面限制。（一）适用范围限制：土地管理法8、城市房地产法8、土地法实施条例23国家建设原则上只能使用国有土地，农民集体不能将其土地出让用于国家建设目的。但在城市化进程中，只有集体被城市化，集体土地征收为国有，才能用于建设目的。另外，能源交通水利矿山军事建设需要使用集体土地，也要先征后用。（二）使用主体与使用目的限制：土地法43条第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。使用主体：只有集体组织和集体成员才有权使用集体土地使用目的：只能以兴办集体企业、个人住宅、公益、公共设施为目的。列举性74

9（三）设定方式与使用者权能限制：土地法第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1、在设定上：本条禁止农民集体以出让、出租的有偿方式设定建设用地使用权。2、在建设用地使用权流转上，本条禁止使用者以转让的方式处分其使用权和以出租方式为他人设定承租权，限制了其处分权能。3、但乡村企业破产兼并时、其建设用地使用权才允许依法转让。4、担法36条3款，农民集体建设用地使用权不能单独抵押，但以厂房抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。二、我国农民集体所有建设用地使用权的主要类型：依据土地法43条，农民集体土地建设用地有四种情形，乡村公共设施建设用地、乡村公益事业单位用地、农民宅基地用地、乡村企业建设用地。由于乡村公共设施建设用地公有公用，没有特定主体，不具有排他性，不能成为物权。所以，农民集体所有建设用地使用权的主要类型有三：乡村公益事业单位建设用地使用权农民集体建设用地使用权农民宅基地使用权乡村企业建设用地使用权而乡村公益事业单位建设用地使用权比较简单，除要审批和禁止转让外，没有其他内容。所以，我们只研究农民宅基地使用权和乡村企业建设用地使用权。75

10（一）农民宅基地使用权制度：1、由城乡居民公民个人宅基地使用权制度到农村村民宅基地使用权制度。1990年以前，土地法等规定，国家和集体有义务为城乡居民提供无偿、无期的宅基地使用权的义务。但1990年《暂行条例》后，随着住房商品化改革，1994年《城市房地产管理法》23条取消了城镇居民申请无偿划拨国有土地建私有住宅的权利。1998年修改土地管理法也取消了原法41条城镇居民有权申请集体土地修建住宅的规定。至此，城镇居民申请宅基地使用权的制度取消，代之以集资建房、经济适用房、廉租房。但这只是政策，不是法律。2、农民宅基地使用权制度的基本内容：物权法152-155规定农民宅基地使用权，但实质内容在土地法。根据土地法62条，农民宅基地使用权内容有三：（1）基本原则：①一户一宅基不超标原则②附合土地总体规划，尽量使用原宅基和空闲地原则。（2）农民宅基地使用权的设定：程序申请：使用者向集体提出，经农民集体讨论。审批：98年前，使用耕地的，经乡审核报县级批准，使用原宅基和空闲地的由乡政府批准。98年后统一县级审批。登记：确权。（3）农民宅基地使用权人的权利：农户对宅基享有无偿无期的占有使用权。对宅基处分权法未禁止，但土地法62条4款规定，农户出卖出租住房后再申请宅基地的，不予批准。76

11（二）乡村企业建设用地使用权：1、概述：是指乡村农民集体组织投资举办的乡村集体所有制企业，以农民集体投资、入股的土地为客体而设定的建设用地使用权。86年土地法39条和98年土地法60条在乡村企业建设用地使用权的设定程序上一致，但86年要求使用人向集体补偿，而98年的则要求农民以土地投资入股。第六十条农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。2、基本内容：(1)设定：乡村企业建设用地使用权是集体以投资、入股方式设定建设用地使用权。集体兴办独资企业是投资，集体与他人合资时是入股。投资入股可以使土地所有者获得长期利益。设定程序：依据上述60条，申请、审核、批准、登记。(2)使用权人的权利：虽享有占有、使用、收益、处分权，但收益、处分权受到限制。收益权能：由于土地及地上建筑物所有权归集体所有，企业只有经营权，所以收益者是集体而非企业。处分权能：依据土地法63条和担保法36条，乡村企业建设用地使用权的转让仅限于以下三种情形;①乡村企业破产②乡村企业被兼并③抵押权的实行。77

12案例1981年，北京市海淀区四季青乡某村村民孟某之母，经大队批准在村中建北方三间。孟母死后，孟父于1985年将房屋以6500元卖与城镇居民崔某。后来，崔某出资对原来的房屋进行了翻建及装修。现共有三间南房、三间北房和一间西房，并住在该房内。2005年1月25日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认孟父与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。78

13第五节、农用地使用权概述一、农用地使用权的概念及一般问题：（一）概念：是指使用权人依法对农民集体所有的或国家所有的农用地进行种植业、林业、畜牧业等农业生产的土地用益物权。125条（二）设立：农用地使用权设立的基本形式是承包经营。但承包经营不是唯一的方式。国营农场经营方式灵活。耕地今后要集约化。（三）种类：耕地使用权、林地使用权、草原使用权。二、耕地使用权：农村集体所有或国家所有的耕地。均有占有、使用、收益权。主要承担以下义务：土地管理法1、不得擅自改变耕地用地。2、不得荒废耕地。3、不得擅自在耕地上建房、建窑、建坟、采矿、采石、挖沙。4、保护耕地，不得进行掠夺性破坏性耕作。三、林地使用权：郁闭度0.3以上的乔木林地、疏林地、灌木林地---义务：1、护林防火和除治林木病虫害的义务。2、须按照法定程序采伐林木3、不得擅自改变林地用途。四：草原使用权：义务：1、保护草原植被，不得开垦和破坏草原。2、合理使用草原，防止过量放牧。79

14第六节、集体农用地的承包使用权一、承包使用权概述：1、概念：是指使用人根据与土地发包人依法订立的承包经营合同取得的对农民集体所有的或者国家所有确定给农民集体长期使用的农用地进行种植业、林业、畜牧业等农业生产的用益物权。124条2、承包经营权与承包使用权的关系：在民通、土地法、农业法、农村土地承包法、物权法中均叫土地承包经营权，，应当称土地承包使用权。理由：①土地承包使用权客体是集体土地，而经营权客体是公有制企业的全部财产。②土地承包使用权对客体土地没有处分权，而经营权有处分权能③土地承包使用权主体农民在生产中可有自己生产资料，而经营权主体没有。④土地承包使用权主体对其生产成果享有所有权，经营权则没有。3、物权法124-134条虽有规定，但太概括，仍需以农村土地承包法为主要。二、承包使用权的取得：根据农村土地承包法3条，有二种方式：第三条农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标拍卖公开协商等方式承包。（一）家庭承包方式：1、当事人：发包人：集体经济组织。承包人:农户2、家庭承包的原则：（1）平等自愿原则。成员平等、男女平等。（2）民主协商公平合理原则。承包方案应当经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意。（3）程序合法原则。80

153、家庭承包应当遵循的程序:依据承包法19条①村民选举承包工作小组②工作小组依法拟定并公布承包方案③召开村民会议讨论通过承包方案④公开组织实施承包方案⑤依法签订承包合同。4、承包合同的条款和效力：主要看效力—物权法127条。（二）招标、拍卖、公开协商方式等承包方式：1、适用范围：不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩2、操作方法及取得程序：操作方法：既可以招标、拍卖、公开协商承包，也可折股分给成员后再发包出去或合股经营。取得程序：签订承包合同即取得使用权，不登记不得处分。3、承包人的特别规定：四荒地的承包人不限于本集体组织成员但是：①同等条件下本集体成员有优先承包权②须事先经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意③承包人须有资信条件和经营能力，发包方应考察。三、承包使用权的期限及承、发包方双方权利义务：（一）期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。特殊林木经国务院批准可延长。物权法126条。四荒地期限由双方协商。（二）承、发包双方的权利义务：（1）家庭承包发包方的权利义务:81

16权利:①监督承包方按合同约定用途合理利用和保护土地②制止承包方损害承包地和农业资源的行为③法律行政法规规定的其他权利。义务：①不得非法变更解除合同②尊重承包方的自主经营权，不干涉③按合同为承包方提供生产技术信息等服务④执行土地规划，组织农业基础设施建设⑤法律行政法规规定其他义务。承包方的权利义务：土地承包法16条。占有使用收益权。合理利用。（2）招标、拍卖、公开协商方式产生的土地承包权双方权利义务：主要由双方约定。（三）承包使用权存续期间内若干问题的处理：1、承包地的收回问题：发包方原则上不得收回，但有两种例外：（1）承包方自愿交回承包地。应在半年前书面通知且承包期不得再承包。（2）承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口。2、承包地的调整问题：承包期内原则上不得调整，但在自然灾害严重损害承包地的情形下，经2/3以上同意报上级批准，可以适当调整，如果承包合同约定不得调整的，仍然不得调整。物权法1303、妇女结婚、离婚、丧偶，其承包地应如何处理的问题：第三十条承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。82

174、承包收益与承包使用权的继承问题：承包收益：可以继承。承包使用权：家庭承包仅限于林地使用权可以继承。招标拍卖产生的承包权可以作为死者的遗产继承。承包法31条、50条。四、承包使用权的流转：（一）招标、拍卖、公开协商方式取得的四荒地承包权，只要承包人经登记取得土地承包经营权证，即可转让出租入股抵押等流转。（二）家庭承包使用权流转有转让、互换、转包、出租：1、转让和互换：转让：原承包人退出，受让人在原合同期限内与发包方确立承包关系互换：同一集体成员为方便耕种可以互换承包地。2、转包和出租：转包：收取转包费在一定期限将自己承包地一部或全部转包给第三人出租：收取租金在一定期限将自己承包地一部或全部租赁给第三人（三）流转遵循的原则：1、平等协商，自愿有偿原则。承包法57条。2、不得改变土地所有权和土地的农业用途3、流转期限不得超过承包期的剩余年限。4、受让方须有农业经营能力。5、在同等条件下，本集体成员对转让转包出租有优先受让权。（四）流转的主体和流转的程序：1、主体：是承包人与第三人，不含发包人。但转让须经发包人同意2、程序：双方要签订合同。转让和互换的，不登记不对抗第三人。83

18五、土地承包使用权的民法保护及纠纷解决途径：（一）土地承包使用权的民法保护：1、以侵权责任保护为主，以违约责任保护为辅。2、由于土地承包使用权是物权，物权受侵害，侵权人可能是一切人。产生侵权责任。发包人8种侵权行为，行政人员及其他人也有。3、发包方违反合同时，以违约责任保护。4、当发包人侵害承包人承包权时，可能产生侵权与违约的竞合，承包人有选择权。比如干涉承包方经营自主权。（二）纠纷的解决途径：土地承包法第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。第五十二条当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。协商、调解、仲裁、诉讼。84

19案例原告金铃的父母均系被告南浦村2组村民。在第一轮土地承包时，被告也发包土地给原告金铃承包。1998年1月23日，原告金铃与南通镇泽站村村民张权结婚。同年，被告进行第二轮土地承包，原告未承包到被告的土地。尔后，原告也未对被告履行义务工等负担。2005年8月30日，原告金铃所在的村民小组即南浦2组的土地被国家征用。南浦2组领取了土地补偿款和安置补偿款。同年12月8日，南浦2组召开社员代表会，讨论通过了土地补偿款和安置补偿款分配方案。决定：参与分配的人口，按2005年8月30日为准，参加本次分配；关于上了户口的，未划到土地的人口按50%分配；金铃结婚承包地已退，户口在本组，此次按30%分配。每人均分配11000元。原告事后分到3300元。原告起诉要求享受平等的分配权，要求被告应再支付原告7700元。本案如何处理？85

20第七节、采矿权物权法123条+矿产资源法一、采矿权的概念：指全民所有制单位、集体所有制单位和公民个人对依法许可其开采的矿产资源享有的占有权、开采权和收益权。矿产资源所有权矿权探矿权矿业权采矿权二、采矿权的取得与变更：办理采矿登记许可。取得：（一）国务院批办以及跨省区的全民所有制矿山企业：由国务院地矿局办理采矿登记手续。(二）省级人民政府批办的全民所有制矿山企业：省级地矿局（三）乡镇集体和个人采矿：按省级人大制定的程序取得采矿证。变更：开采范围、开采矿种、开采方式等的变更。须批准变更登记三、采矿权的主体、客体和内容：1、主体：全民所有制单位、集体所有制单位和公民个人2、客体：国家所有的矿产资源。主体不同，可开采的矿产的范围不同。全民所有制矿山企业可开采国家所有的各种矿产资源。乡镇集体矿山企业只能开采国家指定的矿产。在经主管部门批准的情况下，也可开采全民矿山企业范围内的边缘零星矿产。个人只能开采零星分散矿藏，如沙石、黏土或自用为限采挖少量的矿产。3、内容：权利：占有权、开采权、收益权。义务：保护和合理开采。缴纳资源税和资源补偿费。不得处分采矿权86

21第八节、水资源使用权（取水权--物权法123条+水法）一、水资源使用权的概念：水资源属于国家所有（一）概念：单位和个人依照法律的规定对国家所有的水资源进行使用、收益的权利。（二）特征：1、没有占有权。2、不具有排他性。3、水资源使用权的行使对与水相邻的土地的权利存在一定依赖性。二、水资源使用权的取得：1、依照法律规定直接取得。家庭生活、畜禽饮用及其他少量取水不需许可。具有优先使用权。2、依特许程序取得。城镇供水、工业用水、农业灌溉等大量取水需经水行政机关许可缴费。3、按承包方式取得。承包方式取得国家水面养殖。三、水资源使用权的主体、客体和内容：1、主体：一切民事主体。资源水—自然水，江河湖泊2、客体：国家所有的水资源。水3、内容：权利：使用收益。产品水---凝结人类劳动。义务：统筹兼顾、合理利用。缴费。四、水资源使用权的分类：1、按取得方式分：自由使用权、特许使用权、承包使用权。2、按有无期限分：有期限使用权和无期限使用权。3、按是否享有优先权：优先使用权和一般使用权。87

22第九节、典权典权是一项古老的法律制度，物权法未规定。一、典权的概念：支付典价占有他人不动产而为使用收益的权利。二、当事人：出典人，承典人或典权人。典物。三、典权的性质：兼具用益物权和担保物权的性质。通说是用益物权。四、典权的取得：1、典权契约+登记=取得典权。另外，典权转让、继承、转典等也可以取得典权。2、典价一般低于卖价，且一次性付清。典价不计利息，因为典价的利息与使用典物的租金相互冲抵。五、典期和回赎期：1、典期：承典人使用期限。新旧中国均规定最长30年超过30年无效。2、回赎期：是出典人回赎典物的期限。旧中国2年，新中国10年。六、典权关系的内容：1、典权人的权利：典物占有权、使用权、收益权、转典权、典物出租权、典权转让权、设定担保权、典物留买权、典物重建修缮权，重建费用偿还请求权等。2、典权人义务：保管典物、缴纳典物捐税、返还典物。3、出典人权利：处分典物所有权、设定担保物权、到期回赎权。4、出典人义务：对典物的瑕疵负责。七、典权消灭：期满回赎、典物灭失、回赎权消灭、找贴、留买、作绝、别卖、混同、典物被征用、抛弃典权等消灭88

23找贴：在典权存续期间，出典人让与典物给典权人，典权人支付典物时价超典价部分金额，取得所有权。留买：出典人出卖典物时典权人有优先购买权。作绝：约定有期限的典权，附到期不赎即作绝卖条款，期限届满出典人未赎，典权人取得典物所有权。别卖：双方约定，出典人到期不赎，听由典权人出卖典物收回典价的条款，终因典权人出卖典物与第三人收回典价的行为。89

24八、新中国处理典权纠纷的有关政策：（一）典权确认问题：1、只确认房屋典权，不确认土地典权。2、土改中解决的房屋典权关系，不再变动。3、私房改造中已转为国家所有的房屋对过去的典权关系不得确认。（二）出典房屋回赎问题：1、当事人约定过期不赎作为绝买的，应尊重约定，出典人未在典期内赎回出典房屋，即应作绝买处理。2、当事人在典契中未约定过期不赎作为绝买的，出典人在典期届满后10年内享有回赎权；典期届满逾期10年未赎的，回赎权消灭。3、当事人在典契中未约定典期的，出典人自出典之日起30年内享有回赎权，经过30年未回赎的，其回赎权消灭。4、“文革”中主管部门停办房屋回赎的时间及其他基于客观原因出典人不能回赎出典房屋的时间（错误归公处理）应从典期中扣除。5、出典人曾明确表示放弃回赎权，现因房屋价格上涨又要求回赎的，不应支持。（三）典价计算问题：最终按照《民通意见》120条。由于物价波动，出典人按原价回赎会出现不公平。为公平起见，出典人回赎时，其返还的典价应按以下方法计算：1、实物折价法。2、房屋现价估算法。先评定房屋现在价值。3、承典人翻建、扩建及大修缮费应由出典人偿还。90