(ppt版)同策XXXX年上海平安桐乡项目前期定位报

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上海平安桐乡工程——引领养老(yǎnglǎo)生活新方式，开创全配套养老新社区第一页，共一百七十一页。

1处于经济快速开展的桐乡市的陌生区域、规模大盘，临近城际高铁，拥有得天独厚(détiāndúhòu)的地理条件的同时，面临着开展新城、得到客户青睐的挑战；如何引入更多更广泛的客户群体，打造独具一格的优势大盘，也成为本工程的开拓点。前期(qiánqī)提报总结重新(chóngxīn)思考全新的开展理念高铁优势高端养老区全新配套新城如何做？第二页，共一百七十一页。

2本次(běncì)报告需解决的问题：如何通过工程的相对优势(yōushì)，突破目前相对较低的区域成熟度及认知度？突破(tūpò)结合区域、客户需求，及工程特征，对工程的定位方向进行修正，并给予具体落地性的建议。修正&细化第三页，共一百七十一页。

3PART-1开发模式(móshì)研究汇报内容通过对郊区大盘的开发模式的研究(yánjiū)以及与本案相似的案例借鉴，确定【城市运营，打造一座城】的“新市镇开发模式〞第四页，共一百七十一页。

4PART-2整体定位汇报内容客户定位：【以桐乡市场为主力，辐射周边地区全年龄阶层】形象定位：【北美情景风全新生活范】——打造高端化、生态化、多元化、人文化的高品质社区(shèqū)社区价值体系：【多元、开放、生态、人文】第五页，共一百七十一页。

5PART-3产品发展战略汇报内容整体规划：根据地势及景观资源排布多元化产品组合，于社区中部打造集中型配套区域；一期规划：借鉴精品案例及市场开展趋势(qūshì)，明确一期产品【双拼+联排+小高层】，并制定适合本案的户型面积配比；产品细节建议：北美建筑风格及景观绿化建议、相关案例展示。第六页，共一百七十一页。

6PART-4分期发展战略汇报内容开发原那么：方向上由南往北，开发量顺应市场开展特征开发节奏：开发周期9年，分5期开发开发策略：配套(pèitào)资源依附住宅开发，提升区域成熟度；养老住宅与销售类物业同步分期开发，响应政府要求第七页，共一百七十一页。

7报告(bàogào)结构PART2.整体(zhěngtǐ)定位PART1.开发模式(móshì)研究PART3.产品开展战略PART4.分期开展战略PART5.附录——整体市场研究第八页，共一百七十一页。

8第一部分开发模式(móshì)研究案例(ànlì)借鉴本案开发模式第九页，共一百七十一页。

9郊区大盘开发模式主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式基础条件城市陌生区域大盘开发消费者抗性大城市近郊、规模大混合物业类型、复合社区交通便利、可达性强大城市近郊交通便利生态环境好、无工业污染资金雄厚、持续开发成功条件符合城市发展与区域需求的市场定位有吸引力的鲜明主题主题先行丰富的配套立体的生活社区的营造前期大量资金产业聚集、长期盈利能力产业号召明显产业优势是否适合本项目×√×郊区大盘开发模式开发模式第十页，共一百七十一页。

10我们需要一个市场(shìchǎng)仰望的，表达工程价值的主题将三者串联起来站在城市运营者的高度——打造(dǎzào)全配套体系的新市镇开发模式规模(guīmó)大盘高铁效应生态&养老本案开发模式——新市镇开发模式开发模式第十一页，共一百七十一页。

11通过选取(xuǎnqǔ)不同级别城市的大盘开发成功案例，试图找到可借鉴的规律案例选取城市级别GDP（亿）规模（万平方米）产品区位交通自然资源相似度目的成都中海国际社区二线2186120联排、洋房、多层、小高层三环以外，城市郊区城市快速干线5000亩城市森林公园★★成功点借鉴临平广厦天都城三线483480别墅、小高层杭州东北部新城、郊区秋石高速路天都公园★★失败点规避本案三线409105别墅、小高层桐乡市北部高桥新城、郊区沪杭高铁无优势自然资源相似案例选区标准：城市背景、陌生区域、成功大盘、丰富产品线案例借鉴第十二页，共一百七十一页。

12项目名称中海国际社区项目区位成都西北角，城市三环外占地面积1986亩绿化率35%建筑面积约199万㎡住宅面积约102万㎡周边环境地块自身资源优越，同5400亩的城市森林公园交通情况地铁2号线、成青快铁、羊西线、三环路、IT大道公交路线产品定位以洋房和多层为主成都——中海国际社区案例借鉴第十三页，共一百七十一页。

13重新建立区域价值体系具有独特生态资源处于城市两大经济增长极之间区域原来的价值区域规划为城市边缘的产业区政府定义为高新区配套区域挖掘区域核心区域价值：5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间5000亩森林公园区域营销——大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争，如果缺乏(quēfá)区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值〞。营造区域新概念重新(chóngxīn)建立“区域价值体系〞区域价值：两大经济增长极之间工程界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发工程中海国际社区区域营销：在缺乏区域价值的情况下，重新建立“区域价值体系”案例借鉴第十四页，共一百七十一页。

142年起止时间开发量配套投入满足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40万㎡）二期（30万㎡）三期(40万㎡)Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区（25万㎡）Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区(15万㎡)Ⅰ区（20万㎡）Ⅱ区（20万㎡）星期五大道北段国际学校商业广场公交总站综合市场幼儿园1生活会所1邻里商业邻里商业集中商业幼儿园2涉外医院生活会所2邻里商业休闲街南段休闲街北段邻里商业国际网球俱乐部雕塑长廊集中商业邻里商业写字楼国际酒店文化活动中心邻里商业高尔夫练习场森林景观大道高级会所星期五大道南段休闲广场大规模房地产工程的开发，利润来源于开发节奏，在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅(zhùzhái)的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题中海国际社区配套的分级与分期：前期大量开发生活配套及享受型休闲娱乐配套案例借鉴第十五页，共一百七十一页。

15推售时间推售量推售物业类型销售情况目的2005-9-302.6万方，176套5-6层多层洋房价格4000-5000元/㎡开盘当日售磬以市区稀缺的洋房产品入市，吸引中高端客群2005-11-26约300套6+1精品景观多层和小高层均价5000元/㎡开盘当日销售70%目前销售约90%借助前期市场造势，顺势推出市场竞争较大的小高层产品2005-12下旬不到100套6+1精品景观多层和小高层均价5000元/㎡当天成交只有20-30％中海国际社区配套的分级与分期：启动期高调启动确立市场领导地位案例借鉴第十六页，共一百七十一页。

16借鉴点中海国际社区本案创造区域竞争价值重新界定区域属性，充分挖掘区域价值，建立独特的竞争优势重新整合资源，逐步完善配套，满足多层次客户需求项目所处的浐灞生态区虽然规划利好，但是还处于启动期，区域认知度较低，可效仿中海项目，寻找突破点，重塑区域价值强势启动示范区充分展示大盘气势一举奠定区域领导者地位；以市场稀缺的洋房产品入市，吸引客源本项目一期以稀缺热销产品入市，抢占市场；奠定了较高的项目形象，建议后期树立突破点，实现销售高潮。主动城市化开放社区规划，配套资源共享，提升区域成熟度目前项目周边配套欠缺，项目可根据区域情况填补空白，如区域bus等，完善区域配套合理的开发节奏根据各种配套设施的完善，设置开发节奏大体量项目合理控制开发节奏，前期准确确定各阶段开发进程和目标客源中海国际社区对本项目的启示案例借鉴第十七页，共一百七十一页。

17广厦天都城本案规模480万200万产品别墅、洋房、小高层洋房、小高层、高层区位杭州余杭临平北部新城浐灞区，边缘城区交通绕城高速、沪杭甬高速绕城高速东二环延伸线自然资源天都公园灞河、湿地公园城市价值临平为杭州下属的县级市，城市级别比西安低，但其房地产产开发成功(chénggōng)或者不成功(chénggōng)的典型案例对其他城市都有重要的参考意义。工程比照价值工程在城市房地产开展期进入市场，工程的开发周期覆盖了城市房地产由开展到成熟的多个时期，对于本工程有一定的借鉴意义。该工程开发至今，市场效果不及预期，市场影响力也远不如之前提到的案例，不成功教训值得引以为鉴。工程(gōngchéng)参考价值广厦天都城与本工程(gōngchéng)相似点比照城市市场背景临平跟随杭州，房地产开发于2007年前后进入高速发展时期临平——广厦天都城案例借鉴第十八页，共一百七十一页。

18项目名称广厦天都城项目区位杭州北部，余杭北部新城占地面积7000亩建筑面积约480万㎡绿化率35%住宅面积约208万㎡公建及配套面积超过100万㎡容积率0.85周边环境地块内部自建天都公园交通情况距离已开工的地铁1号线约两公里，规划中的地铁3号线在天都城设立站点产品定位以小高层为主，联排别墅为辅临平——广厦天都城案例借鉴第十九页，共一百七十一页。

19价值增长——入市初期，余杭北部新城还未正式开发，其交通、配套均比较缺乏，区域尚属大杭州价格洼地。工程自身超过400万方超大体量规划包含了从商业到住宅，再到各类配套，以造城为目标，定位为区域开展推动者，以未来(wèilái)巨大增值空间吸引客源。工程价值：推动北部(běibù)新城开展的标杆工程交通价值：毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，在大杭州规划中处于枢纽地位区域价值：杭州主城与临平副城中间，新城规划利好客户界定：以自住为主的城市中高收入人群广厦天都城营销：在新城未正式开发情况下，以城为目标，定位为区域发展的推动者案例借鉴第二十页，共一百七十一页。

203年起止时间开发量计划配套投入满足生活需要2003——20062008.1——2009.62007.1——2008.11年1.5年环境改造一期（37万㎡）二期(56万㎡)公寓（27万㎡）别墅(10万㎡)公寓（40万㎡）别墅（16万㎡）邻里商业少量公共交通会所集中商业完善基本配套增加公共交通68万㎡天都公园天都酒店天都文化体育中心配套实际完成情况完成邻里商业未实现零星商业零星商业少量公共交通1.5年2009.6——2010.12三期(56万㎡)公寓（41万㎡）别墅（15万㎡）公共交通网基本完善基本配套成熟？年2011.1——2010.12四期(58万㎡)公寓（58万㎡）零星商业少量公共交通项目开发特色在于前期大量开发文化休闲设施，聚集人气，一期公寓与别墅同时入市案例借鉴第二十一页，共一百七十一页。

21广厦天都城价格(jiàgé)涨幅远不及杭州住宅均价广厦天都城现有市场口碑并未到达(dàodá)预期广厦天都城市场反应未达到预期效果案例借鉴第二十二页，共一百七十一页。

22开发目标市场表现原因分析价值增长价格增长远不及杭州平均水平郊区大盘必须先行的配套、交通没有跟上，后期价格无法实现突破城市知名项目区域标杆项目口碑不佳，未能成为推动区域突破的标志项目各类产品在入市时间段划分上没有合理的规划；启动期以经济型公寓和别墅产品同时入市；项目市场定位不明确，目标客源层次不清晰中高档社区已购业主入住不高，社区整体居民层次混杂；城市高价挤出客户较多生活必须配套没有跟上，前期业主入住不高，大多将房屋用于出租，导致居民层次参差不齐，项目形象受到影响广厦天都城：配套及规划不合理，导致项目形象品质受到影响案例借鉴第二十三页，共一百七十一页。

23教训点广厦天都城本案相关配套未能及时跟上在项目初期规划的各期交通、商业、学校等基本生活配套均未按时实现，且在项目开发的最后一期，周边配套仍然匮乏，不但影响价格增长，还给项目信誉造成负面影响目前项目周边各类配套相当匮乏，项目自身规划的各类配套务必按节奏入市启动期特色不鲜明经济型公寓与高端别墅同期启动，项目想象不突出本案为大体量综合项目，产品线丰富，在启动期以与项目定位相适应的产品强势启动，树立市场形象开发节奏和层级不合理项目四期开发中，前三期别墅、公寓产品均等投入，别墅产品无法奠定形象，公寓产品无法享受溢价本项目在考虑推案次序的时候，要充分发挥各类产品的作用，即兼顾项目整体定位，又实现最大溢价广厦天都城对本项目的启示案例借鉴第二十四页，共一百七十一页。

24全力(quánlì)开展配套资源，重塑区域价值！如何消除陌生区抗性？以齐全的生活配套，如商业、教育、医疗，大型会所打造高品质项目，改善区域形象，提升板块价值，消除认知度抗性强势主题，如运动主题、异域风情主题，形成市场差异如何吸引客户？以板块及物业未来的升值潜力，项目本身的高端休闲、商业、教育等配套多样或独特的物业选择区域价值的提升才是带开工程价值提升的关键，如何利用自身相关(xiāngguān)资源提高区域价值，是工程成功的关键。开发模式总结开发模式第二十五页，共一百七十一页。

25第二部分开发(kāifā)模式研究案例借鉴本案(běnàn)开发模式第二十六页，共一百七十一页。

26新城运营(yùnyíng)开发思路运作工程的成熟与区域成型相辅相成。在高桥高新初期市场(shìchǎng)认知度尚未形成之时，以城市开展，区域增值为首要目标，伴随着区域的成功而取得工程的成功实现(shíxiàn)工程于区域的共同增值，超脱传统的房地产运作模式结合工程自身条件，经营区域，可持续开展工程体系提升区域形象为首要目标经营超越客户需求角度成功案例借鉴地块自身特质启示——新城运营开发思路本案开发模式第二十七页，共一百七十一页。

27打造(dǎzào)：人性化的社区规划多元的建筑形态生态的景观环境……城市运营地产开发+初期(chūqī)————中后期建立：整套完备的医疗、商业(shāngyè)、教育等生活配套，打造一座【城】配套先行，运作板块，消除陌生感与认知抗性城市运营，打造一座城本案开发模式第二十八页，共一百七十一页。

28第二部分整体(zhěngtǐ)定位工程(gōngchéng)整体形象定位客户定位价值体系构成第二十九页，共一百七十一页。

29目前中国的人口问题开始显现，出现“头重脚轻”的倒金字塔结构，全国开始步入中老龄化阶段，中老年养身需求前景广阔趋势研究午潮山森林公园按照国际标准中国在1999年底进入老龄化社会(shèhuì)；2000年我国有1.3亿60岁以上的老人，占总人口的10.7%2021年，中国60岁以上老人占总人口比例为12%预计2021年，中国60岁以上老人将到达2.4亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮。经济开展迅速，社会平安福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立(dúlì)生活，客观上要求老年住宅出现。社会平安福利和个人养老金增多客观上刺激了老年(lǎonián)社区的开展我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段一个国家60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%国际上通行的老龄化社会标准我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家;倒金字塔结构基数开始出现增加趋势;沿海及兴旺城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。全国开始步入老龄化阶段人口老龄化第三十页，共一百七十一页。

30出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体机会预期未来开展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善(wánshàn)，老年社区的需求量大。2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此(yīncǐ)老年住宅需要较长的市场培育期经济开展(kāizhǎn)迅速，社会保障机制将不断完善未来开展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老〞观念已经转变和“度假养老〞习惯开始形成人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持第三十一页，共一百七十一页。

31国内养生养老地产项目——依托强势的自然资源，以营造园林环境为主，功能性的设施如温泉SPA养生开始初现，但依旧是处于养生地产的初级阶段市场现状案例名称区位简介温泉1858吴中区太湖旅游度假区太湖边，长三角首席温泉节能养生住宅，深藏于地下1858米的天然温泉生茂养园上海浦东南汇生茂养园地处上海浦东的南汇航头万亩低密度别墅区核心位置，园林养生理念，当代中国园林养生别墅城开汤山公馆南京民国生活风情和温泉养生理念，温泉入户北京汇晨老年公寓北京坐拥龙脉、温泉养生，社区专有采自地下2885米的温泉，对老年疾病有极佳辅助疗效；绿地21城孝贤坊昆山华桥长三角最大养老“基地”，合欢园养生电梯公寓还拥有孝贤坊一系列的老年专署配套，，绿地集团联合上海同济医院，上海老年大学绿地２１城分校“长寿”为主题的公园如皋——中国长寿之乡东方大寿星园等一系列以长寿为主题的公园，中国道教协会会长任法融大师誉为“天下第一大寿星”磐安浙江金华丰富的山水气候养生资源、中医中药养生资源、生态食品养生资源、运动养生和文化养生旅游资源。森林覆盖率高达80.14％，“天然的药材宝库”着力打造中国休闲养生城瑶琳新天地浙江桐庐距离国家级4A风景区瑶琳仙境仅1000米左右，是一个以度假养生为核心的主题社区。距离上海仅有3小时车程第三十二页，共一百七十一页。

32与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入(shōurù)有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老。养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段(jiēduàn)，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.现有产品层次过低“挂羊头卖狗肉〞的行为在市场上较为(jiàowéi)普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓〞，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗效劳等各方面的专项打造国内养老地产现状更人性更完善更健康更幸福工程的目标立足社会发展需要，打造更人性、完善、健康、幸福的养老项目市场现状第三十三页，共一百七十一页。

33新模式——集医疗、养生、康复、休闲高端健康养老效劳产业基地新高度——代表城市形象的、富有城市生活气息的、理想的终极生活形态全配套(pèitào)——丰富的城市功能、表达人文关心的休憩之所，开放的社区和商业街示范性——生态的、绿色的、创新的，桐乡的标杆，养老地产的标杆中国(zhōnɡɡuó)首席新型养老示范基地中国养老示范基地整体形象定位第三十四页，共一百七十一页。

34北美情景风全新(quánxīn)生活范保值(bǎozhí)、增值潜力特色(tèsè)的社区规划舒适、生态、惬意的社区环境都市品质生活发源地全新的生活理念多元的社区精神便利的生活配套便捷的交通体系“高端化、生态化、多元化、人文化〞的高品质社区。中国养老示范基地整体形象定位第三十五页，共一百七十一页。

35多元开放人文生态产品组合多样(duōyànɡ)生活(shēnghuó)配套丰富都市生活新体验营造(yíngzào)开放式街区资源共享定期的社区活动养老地产教育资源完善继承尊老爱幼传统健康生活新理念田园牧歌的生活楼宇分布科学社区价值体系构成整体形象定位第三十六页，共一百七十一页。

36多元(duōyuán)的产品智能化社区(shèqū)多元(duōyuán)的配套工程百万级的体量意味着未来多样化的的客户群体。为保证不同置业群体需要，工程力图成为多元产品的复合型社区，满足各梯度客层的需求多元开放人文生态实现方式“普通公寓—洋房—叠加—别墅〞的物业梯度，丰富社区产品线以人为本，构建复合型宜居新城社区价值体系构成整体形象定位第三十七页，共一百七十一页。

37多元(duōyuán)的产品智能化社区(shèqū)多元(duōyuán)的配套工程本身具有“养老〞地产这一时下热点概念，由此整体对配套的要求相应提高；而作为近郊陌生区的大盘开发，丰富的生活配套也是消除客户心理障碍的关键多元开放人文生态实现方式提供全方位的配套设施，效劳于整个社区，包括——生活类：社区商业、大型超市、银行、邮局等教育类：幼儿园、小学、中学等养护类：医院、康体中心、养生会所〔健身、SPA、运动俱乐部〕等休闲类：生态农庄、有机种植、开心农场以人为本，构建复合型宜居新城社区价值体系构成整体形象定位第三十八页，共一百七十一页。

38多元(duōyuán)的产品智能化社区(shèqū)多元(duōyuán)的配套采用创新的方式，改善效率及城市与世界各地之间的内通外连，感受多姿多采、高效率的新都市主义生活。多元开放人文生态实现方式智能卡广泛应用——以人为本，构建复合型宜居新城社区价值体系构成整体形象定位第三十九页，共一百七十一页。

39建筑(jiànzhù)规划社区(shèqū)气氛共享精神(jīngshén)通过营造开放式街区，提倡城市生活的开放化，并针对性打造适宜人居的街区尺度和建筑规划。多元开放人文生态实现方式一个无墙的街区，一个无国界的舞台社区价值体系构成整体形象定位第四十页，共一百七十一页。

40建筑(jiànzhù)规划社区(shèqū)气氛共享精神(jīngshén)社区内的教育、运动、商业、娱乐、医疗等配套同样为周边区域及工程敞开，形成资源互动多元开放人文生态实现方式一个无墙的街区，一个无国界的舞台社区价值体系构成整体形象定位第四十一页，共一百七十一页。

41建筑(jiànzhù)规划社区(shèqū)气氛共享精神(jīngshén)定期组织主题性社区活动，彰显工程精神多元开放人文生态实现方式一个无墙的街区，一个无国界的舞台社区价值体系构成整体形象定位第四十二页，共一百七十一页。

42多元(duōyuán)开放(kāifàng)人文(rénwén)生态尊老爱老以文育人继承传统生命关心，传统与精致社区的完美结合实现方式工程养老地产丰富的针对老人的生活配套，对于社区老人的关心还可定期进行上门访问，将社区建设成其乐融融的大家庭社区价值体系构成整体形象定位第四十三页，共一百七十一页。

43尊老(zūnlǎo)爱老以文育人继承(jìchéng)传统生命关心，传统(chuántǒng)与精致社区的完美结合实现方式丰富的教育资源使孩子们从幼儿园到中学都能享受到完善的教育配套多元开放人文生态社区价值体系构成整体形象定位第四十四页，共一百七十一页。

44尊老(zūnlǎo)爱老以文育人继承(jìchéng)传统生命关心，传统与精致(jīngzhì)社区的完美结合实现方式利用社区内部丰富的教育资源，定期举办学生敬老献爱心活动，让整个社区充满尊老爱幼人文精神。多元开放人文生态社区价值体系构成整体形象定位第四十五页，共一百七十一页。

45绿色(lǜsè)社区建筑(jiànzhù)科技实现(shíxiàn)方式大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活，绿化景观怡人多元开放人文生态社区与自然和谐共生的世外桃源生态农庄社区价值体系构成整体形象定位第四十六页，共一百七十一页。

46绿色(lǜsè)社区建筑(jiànzhù)科技社区与自然和谐(héxié)共生的世外桃源实现方式利用现代化科技手段实现生态开展低碳住宅体系、水净化系统、垃圾转换系统、新能源利用系统等。多元开放人文生态生态农庄社区价值体系构成整体形象定位第四十七页，共一百七十一页。

47绿色(lǜsè)社区建筑(jiànzhù)科技生态(shēngtài)农庄实现方式利用工程【农保地】资源，规划生态农庄，提供农家乐、业主种植等效劳，倡导生态人居理念多元开放人文生态社区与自然和谐共生的世外桃源社区价值体系构成整体形象定位第四十八页，共一百七十一页。

48站在城市运营的角度——一个多元的社区一个开放的舞台一种人文(rénwén)的生活气氛一种生态的居住理念……第四十九页，共一百七十一页。

49第二部分工程(gōngchéng)定位建议整体形象(xíngxiàng)定位客户定位价值体系构成第五十页，共一百七十一页。

50租赁型客户——养老客户客户定位客户类型年龄层次家庭结构核心客群桐乡周边县市离退休干部，被良好的生态自然环境吸引，作为度假、休闲、养老居所50岁-70岁空巢家庭上海、杭州等其他长三角地区中老年客群50岁-70岁空巢家庭主干家庭（父母和已婚子女居住）延伸客群养生康疗客群，上海、杭州等其他长三角地区中老年客群，以度假、养老为目的30岁-55岁丁客家庭核心家庭（父母和未婚子女居住）机会客群投资性客户，看中大盘的社区品质和升值效应30岁-50岁——高性价比吸引，以定居为目的的客群30岁-40岁单身家庭核心家庭主干家庭第五十一页，共一百七十一页。

51租赁型客户——养老客户客户定位养老性客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型(dàxíng)医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施养老(yǎnglǎo)型客户需求特征对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市(chāoshì)、社区巴士认可工程社区内环境和园林设计；区域配套：二级甲等以上医院采访对象：上海陆先生年龄：52岁籍贯：上海人职业：国企中层管理人员经历：大专学历，受过良好的高等教育，早前在政府机关工作，退休后受聘于一家国有企业。性格：沉稳，果断，精干，沟通能力强。爱好：喜欢和朋友聚会，喝茶，偶尔打打高尔夫，目前居住地：在上海有1套别墅，一套公寓。交通方式：自驾车访谈记录：购置主要是为了退休后养老用，小区一定要配套齐全，生活方便，小区环境也要好，另外开发商承诺的一定要兑现，这样才能介绍朋友来买关注重点：生活配套、开发商实力第五十二页，共一百七十一页。

52采访对象：李伟、张亚萍〔夫妻〕年龄：32岁、27岁籍贯：李伟嘉兴人、张亚萍桐乡人职业：李伟为某日资企业部门经理，张亚萍为中学老师。经历：李伟毕业于宁波大学国际贸易专业，精通英语和日语，留学日本4载,张亚萍毕业于浙江师范大学，毕业后在中学教英语。目前居住地：嘉兴某公寓小区，两室一厅访谈记录：夫妻平时工作都比较忙，很少在家，所以准备(zhǔnbèi)把小孩放在张亚萍桐乡父母家，让她父母帮助抚养小孩。目前二老的一房有点小，想换套大点的房子，两房或2+1户型。但对桐乡现在的工程品质及配套不满意，一直犹豫过程中。在选择的过程中首先考虑的是孩子和老人。希望环境好，有很多户外的活动的空间老人可以散散步、孩子可以和邻居小朋友一起玩耍……，对于未来孩子的教育问题非常重视，因此非常期望周边配套能有好的幼儿园。关注重点：社区环境、配套、产品价格抗性：担忧社区人气缺乏居住(jūzhù)改善型销售型客户——居住改善型客户访谈第五十三页，共一百七十一页。

53采访对象：陆齐年龄：26岁籍贯：桐乡人职业：某化纤企业技术骨干。经历：毕业于南京工业大学化工专业，工作3载。性格：老实、做事认真、勤奋踏实、专业精通爱好：喜欢音乐，旅游，运动，追求时尚。目前(mùqián)居住地：公司提供的宿舍访谈记录：结婚买房，但由于工作时间不长，没什么积蓄，首付需要父母帮助，贷款自己还，但不想因此而过大的影响生活质量，只想买套面积紧凑的小户型，看好本工程未来的价格优势。工作驻地在此，所以对区域抗性不大。对公共交通依赖性不高，上下班可以骑自行车，既环保，还可锻炼身体。平时假日里喜欢呼朋唤友，希望社区里能有一些运动配套设施。关注重点：生活品质，向往健康的休闲生活。首次(shǒucì)置业型销售型客户——首次置业型客户访谈第五十四页，共一百七十一页。

54姓名：温州福先生年龄：52岁籍贯：海宁人职业：海宁某皮革公司老板(lǎobǎn)，在桐乡有工厂经历：生于60年代中期，受过良好的高等教育，早年效劳于国内大型纺织生产行业，创业30余载，公司主要从事皮革加工和制造，业务稳定，持续增长。性格：沉稳，外向，果断，精干，沟通能力强。爱好：喜欢和朋友聚会，聊天，偶尔打打高尔夫，关注自己和家人健康，重视养生之道。目前居住地：在海宁有2套别墅，桐乡有一套公寓。交通方式：多是开车，有时候会在桐乡公寓休息，有时当天来回。访谈记录：有考虑买套别墅作为平时居住，同时也可作为固定资产保值，不过目前整体市场前景不明晰，且也不急，所以观望中。对本工程区域未来整体开展还是相当看好的，但是，对于工程是否能成功运营还是有些担忧。关注重点：开发商实力资产(zīchǎn)转换型销售型客户——资产转换型客户访谈第五十五页，共一百七十一页。

55采访对象：王继武先生年龄：42岁籍贯：温州人职业：温州某知名制造业老板。经历：初中毕业后曾去俄罗斯开展两年，归国后创业十余载，事业有成，社会关系丰富，与机关单位领导有广泛联系，因此信息相当灵通性格：精明强干，喜欢高风险带来的高收益爱好：喜欢各类名酒，十分关注金融地产方面的投资购置关注点：对于本工程所在区域开展前景还是(háishi)比较认可的，但做为投资，回报的时效性和空间目前还难以确定，这取决于工程的开发状况与市场轰动效应。假设状况良好，可以考虑。关注重点：工程升值潜力、未来规划投资(tóuzī)型销售型客户——投资型客户访谈第五十六页，共一百七十一页。

56居住改善(gǎishàn)型在区域及周边有固定住所，但已不能满足其需求，为改善居住条件而购房。首次置业型因工作驻地而打算(dǎsuàn)在此定居的人士和受工程良好的环境配套前来养老或特色产品、实惠的价格吸引而来的本区域客户。资产转换型看好本工程开展前景，拥有大量流动资金，在不影响正常投资的情况下以将流动资金转换成固定资产(gùdìngzīchǎn)为目的的购房人士。投资型看好本工程开展前景，以房地产作为投资工程的购房人士。通过实地市场调研及针对性客户访谈，我们大致将本案客户分为以下四类从客户访谈挖掘需求访谈结论总结第五十七页，共一百七十一页。

57工程所处区域(qūyù)尚是陌生郊区，人们对其区位尚未充分认可，因此本工程在开发过程中应充分迎合客户需求，将工程风险降到最低。从客户访谈挖掘需求访谈结论总结居住(jūzhù)改善型首次(shǒucì)置业型客户类型客户需求实现方式资产转换型投资型通过良好的社区规划，高品质产品打造，全方位生活配套体系的建立，充分迎合客户需求希望交通方便，基本的生活设施要齐全看重区域整体规划和开发商品牌实力，养老客户对项目养生健康功能也很重视关注项目产品、小区景观绿化，，同时更关注基本生活配套和医疗配套关注区域整体发展潜力、项目本身规划及开发商品牌实力第五十八页，共一百七十一页。

58居住(jūzhù)生活改善型首次(shǒucì)置业型追求理想生活型资源(zīyuán)占有型普通白领、泛公务员置业动机社会阶层财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员私营业主、高级经理人、老年人高级白领、自由职业者、泛公务员价值取向讲求居住舒适性、配套完善性价格、通勤的便利性根本生活配套讲求自我实现和个性重视圈层、重品质独享稀缺、重品质、或低调或炫耀价值共鸣务实性消费大盘的客户不是单一的，通过不同类型客户的研究，寻求价值共鸣客户定位第五十九页，共一百七十一页。

5960客户类型客户特征置业关注点购买决定因素首次置业客户首次购买房产保证基本生活需求单价和总价便利交通设施良好的居住环境居住改善型客户多次置业，不满现有房产，追求品质更高的产品建筑外立面、户型、朝向、园林景观、居住环境更高品质的建筑产品和园林更好的居住环境投资客户资产增值保值市场感觉敏锐总价和未来片区发展前景未来发展前景好区域配套完善总价不高，增值空间大资产转换型客户资产增值保值未来区域发展前景未来区域发展前景好区域配套完善养生养老客户长期或季节性居所，老有所居、有所养环境、生活配套、医疗设施宜居的自然环境方便的生活配套、医疗配套齐全根据置业驱动因素不同，对本项目的目标客户进行进一步描述客户定位第六十页，共一百七十一页。

6061核心(héxīn)客户重要(zhòngyào)客户时机(shíjī)客户来源：桐乡客户职业：国有企业职工、政府公务员、教师、私营企业主层次：创富阶层目的：首次置业、居住改善、养生度假关注因素：居住环境的营造、休闲的生活方式、高质量的品质来源：桐乡周边城市客户，如海宁、余杭，以及上海长三角养生养老客户职业：国企高管、局部企事业单位领导、与桐乡有生意往来的个人、退休干部层次：薪富阶层目的：商务度假、休闲度假、投资、养老关注因素：度假、养老气氛的营造、稀缺的环境或物业、高升值潜力来源：上海等长三角等度假、投资客户层次：资富阶层目的：商务度假、养生度假、投资关注因素：度假气氛的营造、休闲的生活方式、良好的自然环境根据客户属性分析中的客户来源地、职业、层次、置业目的和关注因素，将目标客群分类如下客户定位第六十一页，共一百七十一页。

61初步发展期快速发展期桐乡当地为主、海宁为辅偶得投资客户为补充客户特征规划期成熟发展期阶段以首次置业为主首次置业客户居住改善客户投资客来源地时间桐乡、海宁为主，嘉兴等周边客户为辅出现上海等发达地区高端客户浙江省客户为主浙江周边、上海客户占一定比例辐射整个长三角项目建设区域发展前景公共基础设施建设基础休闲配套设施建设养生配套完善休闲配套完善生活配套完善基本生活设施健康养生配套区域休闲配套养生升级配套（医院、养生会所）区域休闲配套升级以投资客户为主投资客首次置业客户养生养老客户以投资客户为主投资客首次置业客户养生养老客户以养生养老客户为主养生养老客户投资客资产转换型客户产品升级客户项目的客户随着区域的发展与项目的发展是一个不断演变的过程，初步发展期区域客户为主，随着社区整体配套功能的完善发展，目标客群逐步扩大到长三角区域客户定位第六十二页，共一百七十一页。

62主力客群首次置业&居住改善&养生度假(dùjiǎ)需求他们主要来自桐乡及桐乡的周边城市如海宁、余杭、嘉兴等地；他们大多是事业(shìyè)初具规模的创富阶层，如国有企业职工、政府公务员、教师、私营企业主；他们关注居住环境、崇尚休闲的生活方式、注重生活品质，局部养老客群的需求造成对社区配套和社区文化有一定要求次要客群投资(tóuzī)需求立足桐乡（初期阶段），辐射周边地区全年龄阶层（快速发展—成熟发展阶段）客户定位总结他们主要来自长三角1、2线大城市，如上海、杭州等地；他们是事业有成的财富阶级，大多拥有自己的企业，具有很强的投资意识；他们的关注重点在于社区、甚至城市的未来升值潜力，因此对工程的社区品质、周边环境及配套具有较高要求。第六十三页，共一百七十一页。

63第二部分工程定位(dìngwèi)建议整体形象(xíngxiàng)定位客户定位价值体系构成第六十四页，共一百七十一页。

64关键词：生活(shēnghuó)疗养田园打造全配套复合型社区价值体系构成第六十五页，共一百七十一页。

65养生养老社区系统健康生活疗养区全功能生活配套区1234社区服务配套12文化教育配套运动休闲配套3集中性商业配套充满活力的田园区123123二级综合医院健康管理中心中医保健中心专业体检中心老年活动中心小鬼当家冒险乐园果园区动物观赏区水果大棚区蔬菜区花艺区12社区双语幼儿园九年制学校3456运动健身会所SPA养身会所中大型超市主题餐饮街老年养护区老年娱乐区老年服务区12345冒险岛百果园无公害蔬菜基地4567打造全配套复合型社区价值体系构成第六十六页，共一百七十一页。

6612一个健康生活疗养区3一个充满活力的田园区一个全功能配套生活区打造全配套复合型社区价值体系构成第六十七页，共一百七十一页。

671一个(yīɡè)全功能配套生活区2一个(yīɡè)健康生活疗养区3一个(yīɡè)充满活力的田园区一个完善的全功能配套生活区生活区第六十八页，共一百七十一页。

68文化教育运动休闲社区服务商业配套M1M2M4M3运动健身区养生会所区社区双语幼儿园九年制学校主题餐饮街社区班车接送中大型超市其他生活机能区四大功能社区(shèqū)家政效劳丰富的城市功能——学校、超市、商业街等一应俱全，3万平米风情商业街以及完整的邻里商业，公共效劳设施(shèshī)，包括游泳池、健身设施(shèshī)、早餐及咖啡厅、多功能厅等，使得本工程成为会聚居住、工作、休闲娱乐和养老的新魅力生活中心。一个完善的全功能配套生活区生活区第六十九页，共一百七十一页。

69类型配套1万平米大型会所游泳池国际标准网球场健身房SPA水疗中心3米宽缓跑径攀岩馆保龄球道壁球馆网球馆乒乓球馆类型配套3.3万平方米方休闲，商业3000平米中大型超市400米商业步行街精品连锁超市特色美食餐饮名店坊咖啡馆BLUES音乐吧卡拉OK酒吧西餐厅较为完善的教育配套：一所社区双语幼儿园，九年制学校〔集小学(xiǎoxué)、中学于一体〕其他生活(shēnghuó)配套：社区班车、社区家政一个完善的全功能配套生活区生活区第七十页，共一百七十一页。

70引入社区双语幼儿园及九年制学校，满足桐乡及海宁常住(chánɡzhù)客户的需求从幼儿园到初中教育一步到位可通过引进某重点学校分部，提升社区教育品牌，满足客户需求教育功能建筑面积(㎡)容积率双语幼儿园30000.3九年制学校154000.4文化教育配套——覆盖幼儿园、小学、中学教育配套生活区第七十一页，共一百七十一页。

71商业配套——效劳于整个社区及周边人群，是养老人群、高级白领、商务往来人士、企业主集中的地方，有望(yǒuwàng)借助高铁效应成为当地一大商业亮点。商业功能商业种类建筑面积(㎡)商业街中大型超市（世纪联华）33000㎡精品超市美容美发中心金融服务中心风情化餐厅酒吧菜场其他商业配套——多功能复合型商圈，服务于社区居民，形成地标效应，扩大项目影响力生活区第七十二页，共一百七十一页。

72功能细化建筑面积（平方米）SPA护理建筑面积约10000㎡健身馆游泳馆网球馆羽毛球馆瑜伽馆服务种类包含内容浴泥浴、水浴、矿泉浴、石浴、花浴等，让身体沐浴在纯天然的物质里，辅之以按摩、蒸汽等手段，舒筋活络，消除疲劳敷用蜂蜜、水果泥、海藻泥、死海泥等护体产品将身体包裹起来，帮助清除体内杂质修护包括为肌肤去角质、修护指甲等。用咖啡粉、芳香油或乳液在脸上、身体上推摩，平滑细腻肌肤按摩泰式、日式、韩式以及欧式等各类按摩手法让神经和肌肉松弛，促进血液循环运动冥想、打坐及徒步训练等运动项目也是SPA养生项目，提供一间光线较暗的冥想室，在享受过身体的松弛后，再享受一段幽谧的心灵之旅运动休闲——打造一万平米超级养生会所，包含SPA护理及运动健身等功能生活区第七十三页，共一百七十一页。

73设立小区到桐乡市区、海宁、杭州的定点班车，方便小区业主的交通出行配置园内运行的电瓶车，方便小区内部的出行，特别是老年人的出行设立自行车出租点，鼓励步行和自行车，减少污染(wūrǎn)的同时有益健康适宜园内运行的电瓶车自行车租借点：鼓励步行和自行车，既减少污染，又有益健康社区(shèqū)交通配套——日本的草莓公交站社区服务——设置社区班车、园内电瓶车等多种交通方式，实现舒适、便利、快捷的交通体验生活区第七十四页，共一百七十一页。

74根本物业(wùyè)效劳个性化特约(tèyuē)效劳24小时客户效劳中心(zhōngxīn)高频度的清洁卫生效劳高素质的清卫人员配备高品位的绿化效劳高效率的维修保养效劳室内清洁效劳24小时医疗救助效劳室内设施、设备维修，室内绿化养护效劳代订效劳代购效劳社区服务——安全、个性化的高端居住物业的管理服务标准，增加业主的安全感和归属感生活区第七十五页，共一百七十一页。

752一个健康(jiànkāng)生活疗养区3一个(yīɡè)充满活力的田园区1一个(yīɡè)全功能配套生活区一个健康生活疗养区价值体系构成第七十六页，共一百七十一页。

761基本配套老年养护区老年娱乐区老年服务区老年养护院用房：以为老年人提供日常的养老护理、住院生活照顾等效劳，还可随时提供医疗、救助和临终(línzhōnɡ)关心教室(jiàoshì)、电脑室、阅览室、活动室、棋牌室、健身房、多功能厅免费帮助缴纳水电煤气(méiqì)等费用、室内保洁、清洗床上用品、订餐、帮助收发信件老年公寓配套研究基本配套第七十七页，共一百七十一页。

77二级综合医院健康管理中心中医保健中心老年养护区专业体检中心临床科室：急诊科、内科、外科、儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、麻醉科、传染科、预防保健科等医技科室：药剂科、检验科、放射科、手术室、病理科等专业急救中心全方位的疗养康复服务预防保健等服务保健学、康复医学、自然疗法、心理学、老年心理学服务中医大学理疗团队，由25年以上医龄教授组成气功、按摩、推拿、针灸等方面的专业服务”常规体检项目：血液、体质、内部脏器系统、骨质检测优势体检项目:烟龄测试、酒龄测试、三餐测试、生活习惯测试、运动测试、心理压力测试完善的老年养护区——打造1.2万平米全方位医疗服务配套养护区第七十八页，共一百七十一页。

78提供日常的养老护理、住院(zhùyuàn)生活照顾等效劳，还可随时提供医疗、救助和临终关心同策根据市场常规(chángguī)经验并结合工程地块特性，综合测算本工程老年医院建面应保证1万平米?老年养护院建设(jiànshè)标准?第九条每千老年人口养护床位数宜按19-23张床本工程1万人大概需要200张床位根据?老年养护院建设标准?第十九条200床类老年养护院房屋综合建筑面积指标为46.5平方米/床功能面积推导老年公寓配套研究养护区第七十九页，共一百七十一页。

79服务种类包含内容临床科室急诊科、内科、外科、妇产科、儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、麻醉科、传染科、预防保健科，其中眼科、耳鼻喉科、口腔科可合并建科医技科室设有药剂科、检验科、放射科、手术室、病理科、血库（可与检验科合设）、理疗科、消毒供应室、病案室全覆盖的应急呼叫系统紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来专业急救中心与红十字会紧急救援中心合作，在社区内设立急救站有专业医生提供各项专业诊治医生体系国际化,包括有西医专家与中医理疗家等等一个1万平米的二级综合性医院养护区第八十页，共一百七十一页。

80检测(jiǎncè)调理(tiáolǐ)扶正外部(wàibù)关心健康管理中心常规体检项目血液体质内部脏器系统骨质检测中医针灸中医按摩中医推拿中医理疗中医膳食音乐治疗间心灵SPA健康巡查问候定时提醒体检主动征询代购需求预防保健疗养学保健学康复医学心理学老年心理学专业体检中心中医保健中心优势体检工程烟龄测试酒龄测试三餐测试生活习惯测试运动测试心理压力测试2000平米健康理疗中心养护区第八十一页，共一百七十一页。

81基本配套老年娱乐区老年人一般已退休，时间较充裕，希望有运动及交流空间教室、电脑室、阅览室、活动室、棋牌室、健身房、多功能厅根据《老年人居住建筑设计标准》娱乐用房的标准为1平方米/人，综合测算本项目老年娱乐区建筑面积大概为一万平方米。服务内容建筑面积老年公寓配套研究——老年娱乐区娱乐区第八十二页，共一百七十一页。

82以宋朝陈直十乐理念为线索，建设十乐会馆，主要功能：阅览室，提供读书、画画、琴棋书画交流等茶室、棋牌室，提供品茗、对弈、聊天等功能如十乐中的种地、散步、晒太阳、钓鱼(diàoyú)等那么在其他公共区实现养生文化交流十乐会馆的意义在于给整个工程赋予养生文化的精粹，让每个现代人都能在这里感悟先人智慧和倡导的快乐生活理念。老年娱乐配套建筑面积(㎡)阅览室10000㎡茶室棋牌室舞厅活动室其他主要专享配套设施：建设老年养生文化馆、营养配餐中心、老年活动中心等老年活动中心老年营养配餐中心老年文化馆老年农庄歌舞厅茶室1万平方米老年娱乐区——倡导快乐生活理念娱乐区第八十三页，共一百七十一页。

83基本配套老年服务区老年人生理机能退化，不宜远距离活动，生活上需要帮助专门针对老年人需求的针对性商业约1500平方米综合测算本项目老年服务区面积大概为4500平方米假设有一半的老年人即5000人到公共餐厅用餐，按照2平方米/座，一座4个人来计算公共餐厅面积为大约2500平方米家政服务工作区，约500平方米免费帮助缴纳水电煤气等费用、室内保洁、清洗床上用品、订餐、帮助收发信件老年公寓配套研究服务区第八十四页，共一百七十一页。

84执证医生营养师心里师健康师健身教练多领域的专家服务团队健康专家团队多样化的养生服务项目精力恢复戒烟等心理减压生活方式管理疾病预防身体恢复体重管理美容养颜聘用专家执行团队，与外部合作建立新型健康管理(guǎnlǐ)执行方案通过于专业效劳机构合作，进行引入养生工程，以及养生效劳，同时保证一站式的保健养生效劳。主要以中医(zhōngyī)理疗和健康体检为主，除了注重老年人身体上的，更是心理上的全方面的健康。养生地产的核心竞争力是集营养、运动、心理等于一体的专家服务和一站式的健康养生项目服务区第八十五页，共一百七十一页。

853一个(yīɡè)充满活力的田园区2一个健康(jiànkāng)生活疗养区1一个(yīɡè)全功能配套生活区一个充满活力的田园区价值体系构成第八十六页，共一百七十一页。

86冒险岛百果园无公害蔬菜基地冒险岛开辟了两个板块：一是“冒险乐园”，沿途设有多道关卡，另有当季水果作为能量补充，闯关成功可获得岛主金牌；二是“小鬼当家”板块，孩子在模拟的医院、办公室等建筑中扮演各类角色规划出百果园区域，引进时令蔬菜水果，供游客采摘。采摘需要另外付费，采集到的蔬果归游客所有，也可在农庄中体验自己烹饪的乐趣。可与开发商进行合作，利润分成市场上的蔬菜在种植过程中大多会采用农药、化肥、催生素等化学制剂。在无公害蔬菜基地中，游客可零距离观察蔬菜生长全过程，参与会员制，放心购买绿色蔬菜小鬼当家：模拟场景知识长廊趣桥世界3D电影冒险乐园：攀岩拓展滑道速降水上风火轮卡丁车战队突击百鸟乐园果树迷宫水果大棚区蔬菜区花艺区育苗区在无公害农业区，推出家畜寄养，力争基地内的肉食、蔬菜供应自给自足。菜地、果园代管服务、配送服务，为业主提更多方便。60万方大型绿色生态实践基地田园区第八十七页，共一百七十一页。

87多元化针对不同人群有不同的活动方案。蔬果采摘、动物欣赏、烧烤、游船等活动满足各个(gègè)人群的需求。亲近自然(zìrán)绿色生活300余亩的蔬果园区，人与自然最大限度的亲近(qīnjìn)，领略田园风光，享受绿色生活。创意性经营方式由于星期九农庄的大体量，除了休闲、观光、旅游三大卖点之外，还可增加另外一种创意性的经营方式，借鉴“一亩田有机农庄〞的会员制有机蔬菜配送上门，开展成为有机蔬菜基地。在绿色、生态、自然的基础上，通过导入养生文化交流的平台恢复和创造一种人生状态：悠然见生活田园区第八十八页，共一百七十一页。

88星期九农庄又名“星期九休闲生态农庄”昆山星期九休闲生态农庄位于昆山市巴城镇迎宾西路，毗邻阳澄湖，占地约700余亩，集休闲、观光、旅游为一体，并获得“全国农业旅游示范点”称号。最佳路线：沪宁高速—沪宁苏州绕城东沪通—苏州绕城—巴城出口—城北路—古城路—迎宾西路案例——星期九农庄田园区第八十九页，共一百七十一页。

89园内设有果园区、动物欣赏(xīnshǎng)区、水果大棚区、蔬菜区、花艺区、育苗区、烧烤垂钓区、咖啡棋牌娱乐区等九大区。水弯流曲，游客泛舟其上可众览两岸风光或循岛漫步，可尽情欣赏(xīnshǎng)奇异花卉和采摘高品质特色的水果，享受悠然的休闲时光。案例——星期九农庄田园区第九十页，共一百七十一页。

90生态(shēngtài)餐厅占地7000平米，总投资2000万，主建筑群有北方园林的宏阔气势和江南私家园林的婉约多姿的风韵。厅内设有风格各异的江南馆、台湾馆、韩国馆、日本馆等。生态餐厅可同时接纳800人用餐。厅内古木参天，花木扶疏，食客在绿荫掩映，淙淙水声的自然环境中品尝(pǐncháng)农庄自产的有机菜蔬。案例——星期九农庄田园区第九十一页，共一百七十一页。

91动物(dòngwù)王国1〕跑马场占地30余亩，跑道环390米。2〕星期九农庄特别引进稀有动物白骆驼。3〕鸵鸟是世界上最大的鸟，它们放弃了飞行能力，长城巨人般的身材。虽然不能自由飞翔，但拥有极快的奔跑速度。在星期九农庄这片生态乐园内，还居住着梅花鹿、獭兔、胡羊(húyánɡ)、波尔山羊、白鹅、孔雀等多种动物。案例——星期九农庄田园区第九十二页，共一百七十一页。

92自由(zìyóu)采摘区农庄(nónɡzhuānɡ)自由采摘区面积约300余亩。园内特色果蔬品种繁多,让您大开眼界，尽享田园之乐。1—6月草莓(cǎoméi)、番茄、桑椹、南瓜、水蜜桃等。7—12月翠冠梨、葡萄、木瓜、网纹甜瓜、火龙果、柑橘等。案例——星期九农庄田园区第九十三页，共一百七十一页。

93绿精灵花园的设计理念，是营造一个冬暖夏凉、生机盎然的四季(sìjì)的生态园。主要欣赏内容有无土栽培技术立体花墙、瀑布、水生植物、多肉植物、热带果树等。花卉艺术设计的造景给您优雅舒心的情境、沙漠植物区偌大的仙人柱不禁令人叹止大自然的奇特之笔来。案例——星期九农庄田园区第九十四页，共一百七十一页。

94（1）浪漫咖啡屋农庄拥有两座咖啡屋，无论是在古朴风味的“香榭”，还是在田园风情的“山顶”，手握香馥浓郁的蓝山咖啡，品味农庄的美景，让人顿感心旷神怡，悠然自得。休闲(xiūxián)娱乐区（2）野外烧烤农庄提供特色烧烤，自产野猪肉、野鸡以及玉米、红薯等各种时令菜蔬，供游客野外自助烧烤，大快朵颐。（3）垂钓农庄内水域面积一百余亩，水深适中，常年养有鲤鱼、鲢鱼、鳜鱼、鲈鱼、草鱼、鲫鱼、鲶鱼、胭脂鱼、中华鲟等鱼类。鱼儿众多，大尾的体积长达30公分，十分壮观。游客可尽兴垂钓。案例——星期九农庄田园区第九十五页，共一百七十一页。

95（4）游船区农庄水域面积约占七分之一，水道绵延三公里，曲折蜿蜒，泛舟其上，让你纵览五岛风光（5）采蚌区星期九农庄开设采珠游项目，湖内共有数千只河蚌，它们生长了5到8年，轻轻剖开蚌壳，用手摩挲蚌肉，一颗颗白胖，闪亮的珍珠蹦跳而出，在阳光下越发耀人。休闲(xiūxián)娱乐区案例——星期九农庄田园区第九十六页，共一百七十一页。

96农庄(nónɡzhuānɡ)消费明细景区门票50元/成人，儿童1.2米以下免票，1.2-1.4米半票，1.4米以上全票果蔬采摘现场结帐，时令价格咨询服务中心骑马成人：25元/圈40元/2圈亲子：35元/圈50元/2圈儿童：15元/圈25元/2圈1米以下儿童不能单独骑马采珍珠五年河蚌30元/只，八年河蚌50元/只，所采蚌内珍珠归游客所有，如有需要岛上可提供珍珠加工服务。喂食鱼食：1元/包孔雀食：1元/包垂钓押金：100元/人场地费：10元/人（优惠期场地费免）渔具租金：15元/套鱼价：10-20元/斤农庄烧烤1、自带食物烧烤提供场地、炉位（含木炭、一次性用品、竹签等，不包含调料、食用油）50元/6人/炉/3个小时调料、食用油各10元/份2、自助式烧烤A：收费：散客：45元/成人40元/儿童团队：40元/成人35元/儿童（30人以上组团）B：常规食品清单：（每人份）台湾香肠（2根）、里脊肉（2串）、鸡脆骨（2串）、鸡腿（1个）、小黄鱼（1条）、年糕（1串）、豆腐干（1串）、土豆（2串）、时令蔬菜（2串）C：饮料清单：（6-8人/桌配备）矿泉水（550ml）6-8瓶/桌啤酒2瓶/桌雪碧、可乐、橙汁选择其中一种，1大瓶/桌3、自带炉具、木炭、食物等场地/清洁费20元/炉（指定地点在烧烤区下沉广场）案例——星期九农庄田园区第九十七页，共一百七十一页。

97有机蔬菜基地崇明有机蔬菜，天天配送到家上海一亩田有机农场旨在提供全新的生活方式和健康理念(lǐniàn)，客户以会员制方式拥有崇明一亩田地，公司负责有机方式种植，并将所产送货上门，客户可以通过网络即时观察长势，也可在假日举家出游田间操作，足不出户得以享用健康平安的食品蔬菜。案例——一亩田有机农庄田园区第九十八页，共一百七十一页。

98一亩田有机农庄主要采取会员制，会员每年缴纳一定费用，在官网上购置蔬菜，农庄会配送上门，另有积分累计，积分可换取有机蔬菜。会员还可和家人朋友一起去农庄采摘蔬菜，体验(tǐyàn)农园生活，领略自然风光。案例——一亩田有机农庄田园区第九十九页，共一百七十一页。

99第三部分工程产品(chǎnpǐn)开展战略整体规划建议工程一期产品(chǎnpǐn)规划产品细节建议第一百页，共一百七十一页。

100规划原那么总体规划南低北高，东低西高；建筑兵营式排布，景观(jǐnɡɡuān)组团式规划；高端产品景观(jǐnɡɡuān)资源利用最大化原那么;配套商业集中排布，容易会聚人口，形成繁荣的商业片区。主要分布于中部地块，辐射整个工程；老年公寓集中式布局，统一设施管理，容易营造适宜老年人居住的社区环境。同时亲近自然田园，与老年活动中心毗邻，生活、娱乐休闲近在咫尺。高桥地块整体规划第一百零一页，共一百七十一页。

101占地面积建筑面积一期136908139296二地块9670893156三地块7591961104四地块145352189940五地块8919767400六地块9455540712七地块147860227760八地块77751126600九地块107880227120十地块93870214020总计：10660001387108容积率1.3二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块冒险岛无公害蔬菜基地百果园高桥地块整体规划第一百零二页，共一百七十一页。

102商业、办公、会所住宅、别墅学校、医院、老年活动中心地块红线老年公寓(总计30.8万方）配套面积医院（含康体中心）12000学校15400风情商业街30000沿街商业16800养生会所10000幼儿园3000老人活动中心10000中大型超市3300总计：100500农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块高桥地块整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园第一百零三页，共一百七十一页。

103农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块学校中小学幼儿园幼儿园高桥地块——项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园第一百零四页，共一百七十一页。

104农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块老人活动中心老人活动中心医院医疗中心高桥地块——项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园第一百零五页，共一百七十一页。

105农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块会所养生会所中大型超市中型超市高桥地块——项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园第一百零六页，共一百七十一页。

106农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块沿街商业沿街商业风情商业风情商业高桥地块——项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园第一百零七页，共一百七十一页。

107冒险岛高桥地块——项目配套整体规划第一百零八页，共一百七十一页。

108无公害蔬菜基地高桥地块——项目配套整体规划第一百零九页，共一百七十一页。

109百果园高桥地块——项目配套整体规划第一百一十页，共一百七十一页。

110公交1线公交2线公交站点公交线路建议为保证工程各处的交通线路抵达性，总体规划两条线路贯穿工程大小地块，辐射工程住宅别墅、商业配套及休闲娱乐区；以500米左右设置在小区出入口，配套商业集中处设置班车站点，以便(yǐbiàn)于接送等候。高桥地块——项目配套整体规划第一百一十一页，共一百七十一页。

111景观(jǐnɡɡuān)建议原那么结合工程的定位来进行景观(jǐnɡɡuān)打造，充分考虑“北美风情〞的概念，利用北美的风貌来进行整体景观(jǐnɡɡuān)营造。将工程打造为北美特色浓烈的小城。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十二页，共一百七十一页。

112世纪大道人民南路鹅掌揪花朵美丽，树形高大，为著名的荫道树，每当秋季叶变金黄色，是秋色树；适于终于大道旁，寿命长。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十三页，共一百七十一页。

113加杨是两旁绿化和营造农田林网的理想树种。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十四页，共一百七十一页。

114雪松碧绿常青，生机勃勃,种植在老年公寓行道处；让人联想到圣诞树，北美特色十足。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十五页，共一百七十一页。

115龙柏四季长青，郁郁葱葱，保护低密度住宅的私密性；雪后观景，恰似一座座玉雕银饰的宝塔。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十六页，共一百七十一页。

116红栎是优良的城市观赏树种，春绿秋红，在街道、公园、校园和球场用作遮阴树，特别适合大面积栽培。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十七页，共一百七十一页。

117枫树几乎覆盖整个加拿大的树种。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十八页，共一百七十一页。

118落羽杉长势旺盛，耐水湿，可作为固堤护岸树种；树形优美，亦可作项目沿河、水岸种植。高桥地块——景观规划整体规划第一百一十九页，共一百七十一页。

119第三部分工程产品(chǎnpǐn)开展战略整体规划建议工程一期(yīqī)产品规划产品细节建议第一百二十页，共一百七十一页。

120大盘一期产品诉求：制造标杆(biāogān)，形成轰动效应，带动后期开发通过借鉴精品楼盘以及研判桐乡(tónɡxiānɡ)市场，推导出本案产品定位。借鉴(jièjiàn)精品楼盘1市场研判2本案物业开展定位3构建产品价值体系，营造品质生活体验“场”一期规划第一百二十一页，共一百七十一页。

121项目名称保利茉莉公馆总占地面积约22万平米所处位置浦江镇总建筑面积约22万平米建筑形态小高层/花园洋房/别墅容积率0.92建筑风格意式绿化率32.5%交房状况毛坯近期开盘时间2011年10月当前期数1期一期总套数584物业公司上海保利物业管理公司开发商上海保利建衡房地产有限公司目前均价待定主力总价待定地处闵行区浦东板块的新浦江镇，距人民广场直线距离(jùlí)为17公里，为距市中心最近新城。浦江镇将被打造为上海“一城九镇〞中以丰富水系为肌理和边界线的意大利风貌小镇。保利茉莉公馆个案借鉴第一百二十二页，共一百七十一页。

122工程产品类型丰富，包括意式类独栋、类双拼，精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓，社区配套(pèitào)了面积约3080平米的高档会所，包含多功能全龄化的健身场所、室内恒温泳池等；会所高层花园洋房类独栋+类双拼叠加别墅保利茉莉公馆个案借鉴第一百二十三页，共一百七十一页。

123工程分三期开发，一期4栋小高层(ɡāocénɡ)，6栋多层，叠加别墅192套，类独栋、类双拼各12套；二期4栋小高层(ɡāocénɡ)、6栋多层，其他待定；三期规划待定；物业类型户型面积段套数比例花园洋房两房80-906011%三房180306%小高层一房70244%二房84-9713625%三房127-1318015%别墅叠加144-15319235%类独栋299-310122%类双拼273-283122%一期(yīqī)物业类型配比二期待定会所景观河一期(yīqī)保利茉莉公馆个案借鉴第一百二十四页，共一百七十一页。

124保利茉莉公馆产品类型丰富，包括意式类独栋、类双拼，精致叠拼别墅，生态花园(huāyuán)电梯洋房和小高层公寓类独栋+类双拼+叠加+花园洋房+小高层，丰富的产品类型满足不同层次客户需求(xūqiú)，同时拔高工程调性。保利茉莉公馆个案借鉴第一百二十五页，共一百七十一页。

125项目名称价格（元/平方米）溢价率佳源罗马都市联排：15500小高层：8500联排/小高层：82%春天花园花园洋房：8900小高层：8500花园洋房/小高层：5%华庭丽晶双拼别墅：12000小高层：6000双拼/小高层：100%桐乡市场(shìchǎng)溢价率最高的产品类型双拼别墅+小高层花园洋房(yánɡfánɡ)+小高层溢价率低一期产品类型定位——溢价率对比一期规划第一百二十六页，共一百七十一页。

126项目容积率建筑形态建筑风格均价东湖金悦3.8高层现代8800元/平方米盛大开元1.4多层跃层欧式7800元/平方米曼哈顿公园2.0高层联排现代欧式10000元/平方米中虹天地4.4小高层高层欧式7800元/平方米起佳源罗马都市1.5高层小高层联排欧式8380元/平方米起新湖香格里拉0.7独栋联排南加州9000元/平方米起华银春天花园2.5小高层花园洋房欧式8000元/平方米起桐乡市场、海宁市场、嘉兴市场有别墅的工程分别以联排别墅为主要产品类型，目前桐乡市场缺少(quēshǎo)叠加别墅产品，叠加别墅风险大。目前市场只有一个工程有花园洋房，花园洋房市场尚未形成，认知度低。一期产品类型定位——市场物业类型研判一期规划第一百二十七页，共一百七十一页。

127本工程的产品(chǎnpǐn)策略：领导者+追随者市场(shìchǎng)的高溢价者领导者—双拼别墅(biéshù)市场的主流产品，去化速度快。市场尚未形成，认知度低，个别工程有花园洋房。市场存在缝隙，缺少叠加别墅，叠加别墅风险大。追随者—联排别墅+小高层挑战者—花园洋房补缺者—叠加别墅本案物业开展定位：双拼别墅+联排别墅+小高层一期产品类型定位——双拼别墅+联排别墅+小高层一期规划第一百二十八页，共一百七十一页。

128桐乡主力(zhǔlì)户型面积段余杭临平主力(zhǔlì)户型面积段海宁主力(zhǔlì)户型面积段海宁市市场供给以三房为主，面积段主要集中于110-148m2目前余杭临平市场上公寓产品的面积段在80-300m²，其中以二房80-100m²成交最为集中。目前桐乡市场上公寓产品的面积段在85-350m²，其中以三房120-140m²成交最为集中。一期公寓面积定位——市场主力户型面积段一期户型面积定位第一百二十九页，共一百七十一页。

129桐乡市公寓总价(zǒnɡjià)区间桐乡市二房产品(chǎnpǐn)的总价集中于72～90万元/套之间；三房供给最多，成交总价大多介于95～105万/套；四房及以上介于240～310万/套；东湖金悦盛大开元曼哈顿花园中虹天地罗马都市香格里拉春天花园60708090100万元东湖金悦盛大开元曼哈顿花园中虹天地罗马都市香格里拉春天花园8090100110120130万元东湖金悦盛大开元曼哈顿花园中虹天地罗马都市香格里拉春天花园120180240300360420万元二房总价分布区间三房总价分布区间四房及以上总价分布区间余杭区临平市公寓总价(zǒnɡjià)区间海宁市公寓总价区间余杭区临平市整体市场上，二房总价集中在75-105万；三房总价在100-160万；四房总价整体在200万以上；目前，海宁市场上，二房成交总价大多介于100～120万/套；三房和四房的供给成交占八成以上，三房的成交总价大多介于120～140万/套；海宁市四房面积都偏大且五房套数较多，成交总价大多介于180~240万/套；一期公寓面积定位——公寓市场总价段一期户型面积定位第一百三十页，共一百七十一页。

130区域二房三房四房及以上桐乡面积段95-110m²120-140m²200-350m²总价区间70-90万90-120万240-310万余杭面积段75-105m²100-160m²200-500m²总价区间75-105万100-160万250-1200万海宁面积段70-85m²110-148m²210-280m²总价区间100-120万120-140万180-240万主力面积汇总80-100m²120-140m²200-230m²主力总价汇总75-90万100-120万250-300万由于桐乡市场住房总价过高，而桐乡市购置力缺乏以支撑过高总价，因此建议在控制总价的根底上减小户型面积(miànjī)；建议户型面积(miànjī)：二房：80-90m²，2+1房：100-110m²，三房：120-140m²，四房及以上150-160m²一期公寓面积定位一期户型面积定位第一百三十一页，共一百七十一页。

131区域在售楼盘占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）别墅面积段（平方米）平均价格（元/平方米）总价（万元/套）桐乡罗马都市约20约50联排：260-33515500400-520新湖香格里拉28.520联排：200-270————碧水雅苑11.313.2联排：295联排：12000350华庭丽晶10.111.7双拼：295，414双拼别墅：12000350，500余杭经纬美耀湾7.111.8联排：278联排：22300620万科良渚文化村（堂前）2.434.96叠加：240-280叠加：30000-35000700-1000新湖香格里拉66.630独栋：500-6002500万/套2500海宁梅里达花园17.817.8双拼：353-397独栋：574,682双拼：15000独栋：20000双拼：530-600独栋：1100，1365香湖名邸5.85.8联排：28014000-17800400-500皮都东方艺墅11.211约300————嘉兴金都夏宫16.811.2独栋：500-78010000-20000500-1560英伦都市13.330联排：350-45015500540-700主力汇总联排：250-300双拼：300-400联排：400-500双拼：500-600经过市场汇总(huìzǒng)，得出别墅市场主力面积段：联排：250-300㎡双拼：300-400㎡别墅市场总价区间为：联排：400-500万双拼：500-600万市场别墅面积段、总价段一期户型面积定位第一百三十二页，共一百七十一页。

132由于桐乡市别墅单价低于周边地区，其购置力不强，而别墅主力面积偏大主力总价过高，购置力无法(wúfǎ)支撑此过高总价，控制面积，控制总价的趋势将在未来几年逐渐显现，建议别墅减小面积段。联排：200-220㎡双拼〔类独栋〕：270-300㎡别墅均价区间(qūjiān)比照图〔元/平方米〕桐乡别墅(biéshù)平均价格低，购置力弱别墅主力面积汇总联排：250-300㎡双拼：300-400㎡别墅主力总价汇总联排：400-500万元双拼：500-600万元主力面积偏大，主力总价过高桐乡及周边市场面积段确定——别墅一期户型面积定位第一百三十三页，共一百七十一页。

133小户型中户型(hùxínɡ)一房（小户型）58平方米一房（中户型）72平方米、79平方米1.有一个大面积阳台，老人可以晒太阳2.动静别离3.干湿别离4.房间布局较紧凑(jǐncòu)，使老年人不产生孤独感5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.通风情况较好一房〔案例(ànlì)：上海亲和源〕面积段确定——养老公寓一期户型面积定位第一百三十四页，共一百七十一页。

134一房〔案例(ànlì)：北京太阳城〕1.有二阳台，老人(lǎorén)可以晒太阳、种植花草2.动静别离3.干湿别离5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.卧室有一个大的窗户，通风情况较好7.卧室朝南，采光较好，生活舒适度高8.有个大的起居室，方便老人生活和交流一房（小户型）63.19平方米一房（中户型）80.84平方米面积段确定——养老公寓一期户型面积定位第一百三十五页，共一百七十一页。

135一房〔案例(ànlì)：绿地孝贤坊〕一室一厅一卫一厨〔60平方米〕一室一厅一卫一厨〔58平方米〕1.大门口径较大，方便老人进出2.动静别离3.干湿别离5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.卧室有一个大的窗户(chuānghu)，通风情况较好7.卧室朝南，采光较好，生活舒适度高8.有个大的阳台一房（小户型）60平方米一房（小户型）58平方米面积段确定——养老公寓一期户型面积定位第一百三十六页，共一百七十一页。

136二房(èrfáng)〔案例：北京太阳城〕1.可以接待(jiēdài)儿孙入住2.门口径较大，方便老人生活3.干湿别离4.房间布局较紧凑，使老年人不产生孤独感5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.通风情况较好2室1厅2卫套内面积89m²建筑面110m²2室2厅1卫套内面积89m²建筑面107m²2室2厅2卫套内面积92m²建筑面111m²面积段确定——养老公寓一期户型面积定位第一百三十七页，共一百七十一页。

137三房〔案例(ànlì)：北京太阳城〕1.可以接待儿孙入住2.门口径较大，方便老人生活3.干湿别离4.厨房与餐厅(cāntīng)连在一起，方便生活5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.通风情况较好7.书房可改造成卧室8.主卧与次卧连在一起，方便子女照顾老人3室2厅2卫套内面积124m²建筑面积146m²3室2厅2卫套内面积123m²建筑面积141m²面积段确定——养老公寓一期户型面积定位第一百三十八页，共一百七十一页。

138户型面积（平方米）配比一房50-6030%二房80-9070%市场上养老(yǎnglǎo)公寓主力户型户型面积（平方米）一房60-80二房90-110三房120-160参考国内几个比较知名的老年公寓户型，目前市场上主要以一房和两房的公寓为主；大户型的是针对养老院性质(xìngzhì)的卖床位为主流，主要表达在三房和四房，由于可以居住3、4位老人而费用低廉，这种形式的户型不适合本案。由于大户型主要(zhǔyào)客流是拼床位的老人，我们推出的老年公寓建议采用小户型，采用一房和二房的户型。这样的户型不管是考虑到独居老人的私密性还是带家人一起居住的舒适性上都是最正确选择。本案养老公寓面积及配比规划初期，户型配比与市场需求脱节，1房去化慢，2房供不应求。社区两位老人同时入驻的比例较高，而且老年人要分房睡，社区2房数量少，无法满足需求。户型面积（平方米）配比一房58、7080%二房10020%亲和源主力户型及配比面积段确定——养老公寓一期户型面积定位第一百三十九页，共一百七十一页。

139桐乡市房型偏好余杭房型偏好海宁市房型偏好房型面积段户数配比面积比二房80-9023%15.5%2+1房100-11011%9.5%三房120-14011%12.1%四房150-1605%5.3%联排别墅200-22016%26.5%类独栋别墅270-3005%9.9%养老公寓（一房）50-6010%4.1%养老公寓（二房）80-9019%12.4%从公寓市场来看，桐乡及周边市场比较偏爱二房及三房房型。从别墅市场来看，市场上联排别墅是主力产品(chǎnpǐn)，类独栋溢价率高。沉着积率来看，1.0的容积率不能做太多的别墅产品。建议(jiànyì)面积确定——公寓+别墅+养老公寓一期户型配比定位第一百四十页，共一百七十一页。

140规划原那么产品定位遵循多样化原那么，以吸引多种类型客户，增加(zēngjiā)客户选择性，保证工程产品去化率；整体规划依照北高南低的形式，在排布上以不同类型产品区分排布，形成别墅与高层区；配套商业以沿世纪大道一字拉开排布，形成面宽大，展示性好的黄金街铺。沿街(yánjiē)商业小高层(ɡāocénɡ)养老公寓地块红线联排别墅类独栋占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率建筑密度1369081392961.020%规划原则一期规划第一百四十一页，共一百七十一页。

141沿街(yánjiē)商业(2F)小高层(ɡāocénɡ)(12F)养老(yǎnglǎo)公寓(12F)地块红线联排别墅(3F)类独栋(3F)西南视图N一期模型一期规划第一百四十二页，共一百七十一页。

142东南(dōngnán)视图N一期模型一期规划第一百四十三页，共一百七十一页。

143西北(xīběi)视图N一期模型一期规划第一百四十四页，共一百七十一页。

144面积段层数栋数户数（套）户数比建筑面积（平米）面积比二房80-90121024023.3%2160015.5%小三房100-11012512011.6%132009.5%三房120-14012512011.6%1680012.1%四房150-160124484.7%74405.3%养老一房50-60128969.3%57604.1%养老二房80-9012819218.6%1728012.4%联排别墅200-220316816816.2%3696026.5%类独栋270-300348484.7%137769.9%沿街商业2364804.7%总计：1032100%139296100%一期配比一期规划沿街(yánjiē)商业小高层(ɡāocénɡ)养老(yǎnglǎo)公寓地块红线联排别墅类独栋第一百四十五页，共一百七十一页。

145北美住宅讲究宅前庭园以及建筑根底栽植(zāizhí)等细节，多项选择用盛花草本花卉，如海棠、月季、福禄考、金鸡菊、几内亚凤仙，蛇鞭菊，毛地黄等多年生鲜花。海棠凤仙景观规划一期规划第一百四十六页，共一百七十一页。

146第三部分工程产品开展(kāizhǎn)战略整体规划建议工程一期产品(chǎnpǐn)规划产品细节建议——建筑风格建议第一百四十七页，共一百七十一页。

147注重建筑细节，有古典情怀，外观简洁大方，融合多种风情于一体，重视(zhòngshì)建筑内敛舒适性立面没有过多的装饰，外部效果简洁大方，充满旺盛的生命力；用材更加灵活，如扣板，现代钢结构和木结构，建筑较为密实；大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条是北美风格的最大特色；运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式样的尖顶等比较典型的北美建筑的视觉符号(fúhào)；集各种建筑精华于一身，充分表达了自然轻松的特点，居住非常具有人性化；北美风格风格建议第一百四十八页，共一百七十一页。

148充满(chōngmǎn)阿尔卑斯的气息，这里不仅是滑雪的胜地，还是高尔夫、跑马场爱好者的天堂，更是2021年冬奥会的主赛场。多种物业形态与山墙、柱廊、阳台、开窗等元素的运用，形成具有丰富变化的自然生长的北方小镇形象。加拿大惠斯勒度假村，著称(zhùchēng)“小瑞士〞加拿大惠斯勒小镇风情风格建议第一百四十九页，共一百七十一页。

149惠斯勒小镇承袭了粗暴豪放的气质和西北海岸的浪漫气韵，凝汇了多种成熟建筑风格的血脉。大窗、坡屋顶、阁楼完美地展现出小镇奔放的气质；丰富的色彩、流畅的线条、侧山墙、双折线(zhéxiàn)屋顶无不流露出浓郁的北美建筑风格的视觉符号。风格(fēnggé)介绍加拿大惠斯勒小镇风情风格建议第一百五十页，共一百七十一页。

150北美·小镇(xiǎozhèn)：万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇遵循北美的原魅气质，相似纬度，将惠斯勒原味移植；相同地貌，复刻最北美的建筑(jiànzhù)表情；深入精髓，考量建筑(jiànzhù)细节。工程以北美建筑的神髓，运用山墙、柱廊、阳台、开窗等多种北美建筑元素，以仿自然石材、木材的材料，充分表达与自然对话的意愿，使小镇在一片清新恬静的生活中散发出原味北美风情的休闲与浪漫。吉林万科惠斯勒小镇风格建议第一百五十一页，共一百七十一页。

151万科·惠斯勒小镇全面移植(yízhí)加拿大惠斯勒小镇，完美呈现北美建筑风格，打造原生的质朴、原味的浪漫。石材的大量运用，大尺度线条的结合尽显建筑的豪放气质，奠定一种厚重的人生基调。坡屋顶、苍穹烟囱、瓦砾让建筑回归原生态。吉林万科惠斯勒小镇风格建议第一百五十二页，共一百七十一页。

152上海提香别墅是上海新近兴起的具有北美生活风情的经典城市别墅。奥雅根据地块原有承网纵横的乡村意境，着力刻画小桥、流水、人家的困园诗一般的浪漫情怀；同时根据纯粹的北美式风格建筑，单体设计上突出景观(jǐnɡɡuān)特性。开掘每一幢别墅所独有的晶质和特色，使景观(jǐnɡɡuān)与建筑环境水乳交融。设计中每幢别墅都拥有自己的前庭后院。稀缺于世·传承·城市(chéngshì)别墅北美风格与古典(gǔdiǎn)庭院融汇的海派别墅文化上海恒盛提香湾别墅风格建议第一百五十三页，共一百七十一页。

153将北美建筑风格融合于古典式的庭院文化，使尊贵与别墅文化共生，打造(dǎzào)原生的质朴、原味的浪漫。注重建筑与自然环境的融合协调，每种户型只建少数几栋，很好地保证别墅区的差异性，石材的大量运用，大尺度线条的结合尽显建筑的豪放气质，奠定一种厚重的人生基调。坡屋顶、苍穹烟囱、瓦砾让建筑回归原生态。上海恒盛提香湾别墅风格建议第一百五十四页，共一百七十一页。

154北美·阳光城融合多种建筑风格，外观简洁精美大方，在时尚之外不失古典情怀。以简洁大方的北美后现代主义建筑风格为蓝本，缔造新居住时代诗意的梦想家园。将一切最适合表现自然与人的和谐元素在园林中尽情展现。引水入园，营造出最适宜(shìyí)于人居的北美风情园林。风景在建筑间环绕，建筑在风景里掩隐，两者人文景观互相渗透。北美•阳光城由小高层建筑组成，在低密度、大建筑间距的前提下，规划布局采取了松散聚落结构模式，梭形空间与点式围合相结合的规划布局，创造出优良的光环境与风环境。湖南北美阳光城风格建议第一百五十五页，共一百七十一页。

155一渡新新小镇(xiǎozhèn)·臻境·幽居以“中国情境别墅〞为定位，坚持以“景观第一、兼顾朝向〞为原那么，旨在打造一处满足(mǎnzú)当代层峰精英的可观、可赏、可居、可游的当代富春山居图。动以养身(yǎnɡshēn)，静以养心北京一渡新新小镇风格建议第一百五十六页，共一百七十一页。

156一渡新新小镇首期卖的是北美RockyMountains型格别墅，将原汁原味的异域风情移植过来，社区尽展北美的质朴与惬意，建筑的细部更是用心用力：立面选材上，采取了原木、山石等适合山地建筑的自然元素，营造出层次丰富的立面效果，石材大多就地取材，表达环保节能主张。木结构的檐口、外廊、梁柱充分表达了北美木结构建筑的细部与品味；天然(tiānrán)石材的使用又给建筑平添了粗暴厚重的质感和内敛至极的大气与尊贵，这样的建筑永远不会陈旧，只会和岁月一起慢慢变老，越老越有味道。北京一渡新新小镇风格建议第一百五十七页，共一百七十一页。

157北美风情(fēngqíng)之中的创新尺度工程地处福州大学城上街，地理位置天生优越。首次尝试以厚重的色调和浓郁(nónɡyù)的北美风情去装点别墅。周围风景优美，将原生态的植被环境与大学城深厚的人文底蕴相结合，同时具备了便捷的交通，距离市中心仅15分钟车程，正吻合了现代人“离尘不离城〞的理想。福建阳光丹宁顿小镇风格建议第一百五十八页，共一百七十一页。

158特色一：北美风格显尊贵大挑檐、斜屋面是北美风格最具代表性的特色，也是阳光丹宁顿小镇的建筑亮点之一。而在外立面的选材色调上，丹宁顿小镇特意选择了接近土地的颜色，给人以更厚重的感觉(gǎnjué)，别墅的尊贵感油然而生。特色二：“手工打磨〞的外立面在选材上，阳光丹宁顿小镇的外立面运用了多种纯天然石材，包括蘑菇石、文化石和手工陶砖等，倡导无涂料的纯天然环保概念。福建阳光丹宁顿小镇风格建议第一百五十九页，共一百七十一页。

159第四部分分期(fēnqī)开展战略第一百六十页，共一百七十一页。

160从提升工程形象(xíngxiàng)价值角度从市场营销角度(jiǎodù)商业、生活配套提升区域整体价值，建议优先开发，照应“造城〞理念；尽可能保证每一期组团涵盖局部高端产品(chǎnpǐn)，提升工程层次形象根据当地市场个案年均销售情况，结合桐乡市房地产市场理念开展水平，明确工程各期开发体量从开发便利性角度基于拿地顺序且结合甲方要求，开发顺序由南向北逐年开发每期的产品开发均附带一定体量的养老住宅，随着区域配套的完成度增加养老住宅的开发体量多角度分析项目开发原则分期发展战略第一百六十一页，共一百七十一页。

161主要在售项目总建面(平方米)开盘日期主力面积段（平方米）供应套数（套）去化套数（套）月均去化（套）去化率近期均价（元/㎡）东湖金悦17万2011.5.1100-49053147310589%8800罗马都市50万2011.8.16260-378300033416811%8380桐乡代表工程(gōngchéng)去化情况根据桐乡市场调研，在售工程普遍热销：公寓产品年均(niánjūn)去化约12-15万方；别墅产品年均去化约4-5万方；年份市场消化量（万平方米）200546.5200650.2200752.7200855.7200972.3201086.9整体市场(shìchǎng)开展水平市场年均消化量保持10-20%的年均增幅桐乡市整体市场及代表项目去化数据开发借鉴分期发展战略第一百六十二页，共一百七十一页。

162商业、办公、会所住宅、别墅学校、医院、老年活动中心地块红线老年公寓(总计30.8万方）农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块地块分布：根据拿地顺序及整体体量大小等因素考虑，将工程分为10个地块，在每号地块的产品配置上，以复合型产品策略为主；其中(qízhōng)配套集中在4、5号地块，并位于整个区域的中心位置。项目开发节奏——地块分号分期发展战略冒险岛无公害蔬菜基地百果园第一百六十三页，共一百七十一页。

163启动期——2012年一期体量：139296M2物业类型：类独栋、联排别墅、小高层、养老住宅配套：沿街商业发展期——2013-2016年二期体量：204260M2物业类型：类独栋、联排别墅、小高层、养老住宅配套：沿街商业、幼儿园三期体量：281772M2物业类型：类独栋、联排别墅、小高层、养老住宅配套：老年活动中心/中大型超市/沿街商业发展期——2016-2020年四期体量：474960M2物业类型：花园洋房、小高层、养老住宅配套：风情商业街/养生会所/中小学校/医疗中心五期体量：286820M2物业类型：小高层、养老住宅借鉴市场开展及去化情况整个土地开发周期为9年，大体分5期开发配套类资源依附每期住宅开发建设，在工程前4期间(qījiān)内开发完成，提升区域成熟度一期二期二期三期三期三期四期四期四期五期二期四期五期项目开发周期——总图分布分期发展战略第一百六十四页，共一百七十一页。

164住宅(zhùzhái)产品开发——132816㎡类独栋别墅体量：13776㎡联排别墅体量：36960㎡小高层公寓体量：59040㎡养老住宅：23040㎡配套资源开发——6480㎡沿街商业：6480㎡开发思路：地块位置：基于拿地顺序由南部土地率先开发；通达性、昭示性考虑。产品配套：打造第一步商业设施(shèshī)，提点社区配套，选择商业配套是可提高整体工程调性。产品配置：以别墅类产品树立工程高端形象，拔高工程市场调性，公寓类产品实现现金回流，丰富的产品类别吸引不同目标客群。〔一期起到试验市场作用，假设销售情况不好后期可调整产品结构〕一期体量较小，但产品线丰富且富含商业，用于试验(shìyàn)市场销售情况，为后期的开发做借鉴。一期项目开发节奏——启动期（第一期,139296㎡）分期发展战略养老住宅沿街商业第一百六十五页，共一百七十一页。

165住宅产品开发——194780㎡类独栋别墅量：22960㎡联排别墅体量：50380㎡小高层公寓(gōngyù)体量：71440㎡养老住宅：50000㎡配套资源开发——9480㎡沿街商业：6480㎡幼儿园：3000㎡开发思路：地块位置：与一期位置相辅，通达性考虑。产品配套：在维持商业配套根底上，打造3000平米的幼儿园，构建根本的配套体系，使得区域配套略显丰富。产品配置：延续一期复合型产品的策略，随着市场良性(liánɡxìnɡ)开展，开发体量适当加大。通过一期销售的情况反响，加大二期的开发体量(tǐliànɡ)，但增量在小范围内。二期二期项目开发节奏——发展期（第二期204260㎡）分期发展战略养老住宅沿街商业幼儿园第一百六十六页，共一百七十一页。

166住宅产品开发——268472㎡类独栋别墅体量：16072㎡联排别墅体量：24640㎡小高层公寓(gōngyù)体量：115440㎡养老住宅：112320㎡配套资源开发——13300㎡老人活动中心：10000㎡中大型超市：3300㎡开发思路：产品配套：依附住宅开展配套，以生活配套、养老类配套及社区商业为依托，逐步实现【新城开发】理念，为后期(hòuqī)住宅开发造势。由于前期开发中含有较多养老公寓因此三期的配套重点开发养老类配套。产品配置：住宅产品依旧复合化开展，稳固高端调性，体量适度控制。基于由南至北的拿地顺序(shùnxù)原那么，建议三期开发6，7地块，开发体量与二期近似。三期三期项目开发节奏——发展期（第三期281772㎡）分期发展战略养老住宅老年活动中心第一百六十七页，共一百七十一页。

167住宅(zhùzhái)产品开发——403720㎡小高层公寓体量：238320㎡花园洋房体量：115400㎡养老住宅：50000㎡配套资源开发——71240㎡风情商业街：30000㎡中小学校：15400㎡医疗中心：12000㎡养生会所：10000㎡沿街商业：3840㎡开发思路：产品配套：生活配套体系全面建设(jiànshè)，社区生活理念逐步形成。产品配置：以市场主流产品结合创新型溢价产品做足容积率，实现现金回流，实现利润最大化。从工程(gōngchéng)整体开展考虑，四期将配套全部建设完成，前几期的开发奠定了根底，因此四期选择大体量开发。四期四期四期项目开发节奏——成熟期（第四期,474960㎡）分期发展战略养老住宅中小学校、会所医疗中心沿街商业第一百六十八页，共一百七十一页。

168纯粹(chúncuì)小高层做足容积率住宅(zhùzhái)产品开发——286820㎡小高层公寓体量：214020㎡养老住宅：72800㎡开发思路：区域成熟，市场认知度大幅度提高；工程最后(zuìhòu)一个住宅组团以小高层住宅形式做足容积率，局部大户型产品实现高溢价。产品配置原因将此地块定为最后一期开发，且体量也在平均每期开发量范围内。五期项目开发节奏——成熟期（第五期,286820㎡）分期发展战略养老住宅第一百六十九页，共一百七十一页。

169——一个致力于为城市各年龄阶层打造的大型(dàxíng)高端生活住区——以养老标签提升配套能级的生活住区全配套(pèitào)宜居新城，北美风创新生活第一百七十页，共一百七十一页。

170内容(nèiróng)总结上海平安桐乡工程。★★。中海国际社区配套的分级与分期：启动期高调启动确立市场领导地位。绕城高速、沪杭甬高速。杭州北部，余杭北部新城。项目市场定位不明确，目标客源层次不清晰。民国生活(shēnghuó)风情和温泉养生理念，温泉入户。平时假日里喜欢呼朋唤友，希望社区里能有一些运动配套设施。或低调或炫耀。首次置业&居住改善&养生度假需求。室内设施、设备维修，室内绿化养护效劳。针对不同人群有不同的活动方案。二期4栋小高层、6栋多层，其他待定第一百七十一页，共一百七十一页。