同策XXXX招商镇江“北固山”项目前期营销策划报告.pptx

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1、招商镇江“北固山”项目前期营销策划报告招商“北固山”项目·20110104背景·招商北固山项目之于镇江千年古城升级新高度镇江城市建设新名片城市底蕴之终极核变城市形象之世纪变迁北水·“北部滨水区“定位为镇江旅游服务中心、镇江高档特色的居住中心，市民公共活动的集中场所和镇江未来新的城市中心“北部滨水区”的开发区的建设，镇江“南山北水”城市新格局的形成，镇江山水灵秀之气将充分释放，人文底蕴将充分挖掘，现代气息充分彰显，将形成长三角独具特色的历史文化名城、港口型城市和滨江山林城市。北部滨江建设新引擎城市形象变迁新符号招商北固山项目之于北水创招商伟业做百年招商招商·招商地产已经进入了品牌升级的发展

2、阶段，并逐渐成为招商地产房地产开发的核心竞争优势；镇江项目是招商置业首次在三级城市打造的第一个集合别墅、洋房、高层为一体的滨江豪宅项目；该项目作为滨江豪宅的样本和未来开发模式的基石，担负着招商开发能力升级和全国化复制的使命。滨江豪宅的鸿篇巨献未来开发模式的基石招商北固山项目之于招商&品牌*资料来源：项目价值最大化，叫好叫座、名利双收招商地产高端品牌落地镇江&品牌升华》战略目标树立招商地产滨江地产开发模式及体系思考·同治十二年（1873），轮船招商局镇江分局成立，百年招商与镇江第一次结缘137年后，招商地产战略性布局镇江，深耕长三角，与镇江的第二次结缘》项目思考初次接触这个项目，我们都很兴

3、奋，历史人文资源、绝佳山水景观、市中心绝版地段、60万方大盘，将其打造成为镇江最高端项目是无可争辩的》项目思考镇江与可比城市2009年部分经济指标对比2009年可比城市私营业主情况对比》项目思考GDP水平较低，私营业主群体容量及经济实力有限GDP容量较低市场相对封闭高端市场&客层不活跃市场也确实缺乏真正好的标杆产品兴奋过后，我们回过头冷静的来看》项目思考品牌需求利润需求战略考虑问题二：项目产品应该如何突破，项目价值体系如何塑造？问题一：项目定位应该多高端？问题三：项目开发如何合理规划才能利润最大与安全的平衡？》核心问题核心问题一：项目定位应该多高端？解题思路——三个维度1、市场层面，镇江

4、高端市场容量2、客户层面，镇江高端客户总量3、竞争层面，未来高端项目潜在供应量1、市场层面，镇江高端市场容量05年~09年镇江总体商品房市场供应量比较平稳成交量在09年集中爆发，突破400万方成交均价历年年均增幅在11%左右，整体市场处于长三角中下水平》全市成交供应分析09年下半年市场有集中放量成交，10年上半年回落至去年同期水平10年新政对镇江市场影响不大，与长三角其他一线大城市相比有很大区别10年4月市场有一次集中放量，目前整体市场处于供大于求，市场去化压力比较大历年成交价格涨幅平稳，在10年上半年有一个加速上涨的趋势，同比09年涨幅达到32.1%》全市成交供应分析》高端市场容量梳理

5、丁卯板块香江板块西北板块南徐板块中心板块丹徒板块全市型高端项目梳理：别墅：万科红郡、亚东朴园、万科蓝山花园洋房：中南世纪城、江山名洲、万科蓝山公寓：申华冠城国际、万达广场、亚东朴园上观》高端市场容量梳理——别墅万科红郡（万科魅力之城五街区）红郡在2009年共推出102套，全部售罄，成交均价在9250元/平方米左右，最高成交价在10000元/平方米；2010年共推出104套，成交54套，总价在300万左右，到400万不等，均价在15000—16000元/平方米左右；2010年，每月红郡都有成交，成交套数大约在15套/月，目前红郡只剩62套房源未推出，后期预计会拔高卖。成交客户以企事业单位的

6、高管、私营业主为主，有部分公务员2010年万科红郡去化情况分析表万科红郡09年共成交102套联排，10年共成交54套联排，总价300—400万，平均成交15套/月》高端市场容量梳理——别墅亚东朴园朴园2010年主要是二期的销售，主力产品是公寓，别墅：联排去化了42套，相比09年没有明显下降，均价14000元/平方米左右，总价约在300万左右。成交客户：主要来自电厂、船舶厂的高管和私营业主，有部分公务员亚东朴园09年共成交226套别墅（46套联排、180套叠加），10年共成交47套别墅（5套叠加、46套联排），总价300万，平均成交18套/月》高端市场容量梳理——别墅万科蓝山万科蓝山一期，

7、产品有洋房、叠加和联排，面积90—320平米左右，今年推出，拿到预售证95#96#100#101#102#103#111#113#，共78套，其中洋房40套，24套叠加，14套联排；165-171㎡宽景复式，大开间、短进深、户户朝南，下层户型附带大面积庭院，上层部分房源可远观南山翠绿，或可近观白龙山优美山景。188-212㎡庭院美宅边户附带大面积庭院，中户拥有近8m的宽庭开间，全明地下室，将低层建筑的舒适性演绎到极致，可谓有天有地有