某地产公司工程精细化管理教材(PPT)

《某地产公司工程精细化管理教材(PPT)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

龙湖(lónɡhú)地产工程精细化管理2021年6月19-20日第一页，共二百五十二页。

1龙湖地产工程(gōngchéng)精细化管理第一局部、龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析第二局部、龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点第三局部、龙湖地产工程方案保证体系与重点第四局部、龙湖地产工程管理保障的合约配合第五局部、通过减法学习龙湖地产工程质量管理第二页，共二百五十二页。

2龙湖地产工程(gōngchéng)精细化管理What–是什么？Why–为什么做？When–什么时间(shíjiān)做？Where–哪些公司做？Who–谁来做？How–如何做？先知(xiānzhī)其策，然后行；先共其策，然后知；第三页，共二百五十二页。

3龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析一、龙湖地产企业经营模式与工程(gōngchéng)管理二、龙湖地产工程(gōngchéng)管理组织架构分析三、龙湖地产工程管理模式分析第四页，共二百五十二页。

4龙湖地产企业经营(jīngyíng)模式与工程管理重庆地区公司(ɡōnɡsī)1995年成都地区公司(ɡōnɡsī)2004年11月西安地区公司2007年9月上海地区公司2007年11月北京总部2002年12月龙湖地产：创立于1995年，成长于重庆,开展于区域性全国扩张。龙湖集团总部位于北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安五个地区公司。并陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳大连等全国11个城市的工程。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业效劳三大板块。龙湖地产的产品线包括普通住宅、高级公寓、写字楼、花园洋房、别墅、综合商业和大型城市综合体等多种业态。从2004年起，龙湖地产在全国重点区域实施“区域聚焦〞战略，正式进入异地扩张的开展阶段。自2007年起其，其年均销售业绩均在百亿以上第五页，共二百五十二页。

5龙湖地产(dìchǎn)企业经营模式与工程管理别墅项目花园洋房高层豪宅电梯公寓大型综合体龙湖地产(dìchǎn)：产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大第六页，共二百五十二页。

6龙湖地产企业经营模式与工程(gōngchéng)管理产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务(shāngwù)公寓购物中心底层商铺廉租房第七页，共二百五十二页。

7龙湖地产企业(qǐyè)经营模式与工程管理101821.210036118183.6爆发(bàofā)点一成都公司成立爆发(bàofā)点二多业态开发爆发点三上海、西安公司成立爆发点四房地产宏观形势龙湖地产企业高速开展造成人力资源能力水平的稀释，导致工程管理难度加大第八页，共二百五十二页。

8龙湖地产企业经营模式与工程(gōngchéng)管理■龙湖(lónɡhú)地产多工程、跨地域开展对工程管理的影响：自然环境的不同，导致工程(gōngchéng)管理难度加大重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标社会环境的不同，导致工程管理难度加大地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求多业态开发导致专业与全面产生矛盾住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异第九页，共二百五十二页。

9龙湖地产企业经营模式与工程(gōngchéng)管理■龙湖地产(dìchǎn)多工程、跨地域开展对工程管理的影响：管理(guǎnlǐ)跨度增加，总部与工程之间的管理(guǎnlǐ)权责不清总部工程管理要求与工程一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运发动决策信息增加，沟通效率降低电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程依靠产品和效劳质量创造品牌，导致管理本钱上升成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，工程工程部总计参与1.86万次检查第十页，共二百五十二页。

10龙湖地产企业经营(jīngyíng)模式与工程管理■龙湖地产多工程、跨地域(dìyù)开展对工程管理的影响：外部资源专业能力(nénglì)下降，导致工程管理难度增加龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分局部项工程验收内局部工细化，工程综合运营管理体系不健全各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有表达企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段第十一页，共二百五十二页。

11龙湖地产工程管理组织架构(jiàɡòu)分析职能(zhínéng)管理型矩阵式管理型工程(gōngchéng)管理型开发设计工程销售项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转开发设计工程销售项目部项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目部对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升项目公司开发设计工程销售项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意类型职责分工优点实施条件缺点第十二页，共二百五十二页。

12总经理运营及投资发展部战略及运营中心信息管理中心产品中心工程技术质量中心商务运营管理中心投资发展中心副总营销中心客户中心物业中心公共及行政中心客户及公司品牌部副总投融资中心成本控制中心资金管理中心风险及审计中心财务部人力资源部各区域公司投资发展研发设计工程管理客户管理营销管理商运管理物业管理成本管理计财管理人资行政地区PMO各区域公司总经理副总副总各项目部〔龙湖地产组织(zǔzhī)结构示意图〕第十三页，共二百五十二页。

13龙湖地产工程管理组织(zǔzhī)架构分析龙湖地产的工程运营管理(guǎnlǐ)架构，属于在平衡矩阵的根底上进行改进的强矩阵工程管理(guǎnlǐ)管理(guǎnlǐ)模式。防止了传统强矩阵工程管理(guǎnlǐ)模式中工程经理授权过大带来的风险。也防止了在平衡矩阵工程管理(guǎnlǐ)模式下，容易出现职能部门之间的技术或管理(guǎnlǐ)矛盾影响工程整体运营，对工程进程、关键节点及阶段性成果标准进行管控。同时也强化了总部对地区公司风险控制的管理(guǎnlǐ)第十四页，共二百五十二页。

14龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析■总部、地区公司(ɡōnɡsī)、工程工程管理职责的划分：集团工程技术质量(zhìliàng)中心地区公司工程管理部项目工程部技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理第十五页，共二百五十二页。

15龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析地区(dìqū)总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目经理部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项目一〔万科地区公司(ɡōnɡsī)组织结构示意图〕第十六页，共二百五十二页。

16龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析地区(dìqū)总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目工程部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项目一〔龙湖地区公司组织(zǔzhī)结构示意图〕质量工程师采购工程师PMO经理第十七页，共二百五十二页。

17龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析■总部(zǒnɡbù)对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见(chánɡjiàn)形式：总部定期或不定期对工程工程部所管理的实体工程质量进行检查，根据检查分项要求进行评分缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效控制。工程质量管理的根底是施工单位、监理单位的质保体系管理水平，单纯的实体检查无法检验工程工程部的质量管理能力。工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病〞很容易第十八页，共二百五十二页。

18龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■总部对地区公司工程管理的考核(kǎohé)体系设计：总部对地区公司(ɡōnɡsī)工程管理检查的常见形式：总部参与工程工程部组织的关键验收〔如结构验收、门窗验收等〕或分户验收，根据验收结果进行评分缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造成工程返工，就是造成默认质量缺陷总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每个工程的关键验收第十九页，共二百五十二页。

19龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析■总部对地区公司工程管理的考核(kǎohé)体系设计：总部(zǒnɡbù)对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：总部缺乏对工程工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执行力落实情况总部面临多工程检查容易受人情评价因素影响公正性总部定期或不定期检查工程工程部对施工单位、监理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检查进行对照，按检查分项要求进行评分第二十页，共二百五十二页。

20龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■总部(zǒnɡbù)对地区公司工程管理的考核体系设计：总部(zǒnɡbù)对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用总部设定工程工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的考核工具，设计关键工序质量控制的质量责任记录，委托第三方检查工程工程管理质量，并通过实体质量检查进行对照，安考核工具进行评分第二十一页，共二百五十二页。

21龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析■总部对地区公司工程管理(guǎnlǐ)的考核体系设计：工程管理质保体系考核(kǎohé)检查的重点：根底管理检查：通过对内业资料的审查，检查工程工程部工程质保体系管理要求，检查工程工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力。实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查工程工程部关键质量控制和质保体系实际管理效果第二十二页，共二百五十二页。

22龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■总部对地区公司工程管理(guǎnlǐ)的考核体系设计：工程(gōngchéng)管理质保体系根底管理局部的检查重点：设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底第二十三页，共二百五十二页。

23龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析■总部(zǒnɡbù)对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系根底管理局部的检查(jiǎnchá)重点：工序质量控制点、停止点交底施工样板交底施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表〔非标〕〕工程工程部关键工序检验批复检责任记录表〔非标〕工序交接检、关键验收责任记录表〔非标〕第二十四页，共二百五十二页。

24龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■总部对地区公司(ɡōnɡsī)工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系实体对照局部的检查(jiǎnchá)重点：工程防渗漏质量控制工程防开裂质量控制精装修观感质量控制园林景观工程细部质量控制空间尺寸偏差质量控制门窗、设备成品保护质量控制第二十五页，共二百五十二页。

25龙湖(lónɡhú)地产运营管理与工程管理投资论证(lùnzhèng)及收益跟踪投资成果设计成果成本成果工程成果营销成果专业评审决策评审集团例会运营例会总结评估集团关键节点计划管理地区公司一、二级计划管理个人计划管理目标本钱(běnqián)、动态本钱(běnqián)跟踪投资决策及收益跟踪体系阶段性成果管理体系运营决策管理体系进度方案管理体系目标本钱管理体系降低投资风险工程收益控制降低运营风险工程质量控制明确管理职责提高决策效率方案编制质量提高决策效率本钱控制与预警本钱敏感性分析龙湖地产运营管理体系资金预算管理体系预算制定滚动资金方案控制防范经营风险提高资金使用率实现集团预定收益目标第二十六页，共二百五十二页。

26龙湖(lónɡhú)地产运营管理与工程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房交房后半年项目负责人7.《项目一二级进度计划》项目月度计划分析报告33.《商业移交方案》36.《项目后评估》计划财务分析3.《项目投资分析模型》8.《项目投资分析报告》16.《方案阶段投资验算》21.《初设阶段投资验算》项目收益动态跟踪34.《资产管理方案》项目发展1.《项目投资建议书》项目报批报建研发2.《项目实施预案》9.《方案设计任务书》10.《景观设计任务书》11.《精装房定位、限价及建设实施方案》12.《方案设计成果》13.《景观方案与建筑方案的配合及实施意见》14.《精装方案与建筑方案的配合及实施意见》17.《初步设计任务书》18.《初步设计成果》19.《景观方案设计成果》20.《精装方案设计任务书》《施工图设计成果标准要求》《施工图设计审查要点》过程设计变更、二次设计管理及审查、设计现场指导、设计封样设计后评估第二十七页，共二百五十二页。

27龙湖(lónɡhú)地产运营管理与工程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房、交房后半年营销初步市场调研及初步营销产品、售价建议6.《售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划》4.《项目定位报告及营销产品建议》15.《方案阶段成本测算与验算》23.《项目销售指标》项目现场广告、路牌、围挡等销售指引28.《项目营销策划方案》29.《售房合同配置标准》30.《售房合同附图》31.《价格表及付款方式》32.《交房方案》销售后评估成本项目开发成本分析5.《成本敏感性分析、价值分配及目标成本预设》22.《项目目标成本》27.《招投标、计价、采购方案及合约规划》项目工程成本动态跟踪成本后评估工程项目工期分析、项目工程风险分析市政工程分析设计阶段工程配合24.《项目工程管理策划》25.《项目三通一平实施方案》26.《施工、监理单位筛选及评估报告》施工管理工程后评估第二十八页，共二百五十二页。

28龙湖地产运营(yùnyíng)管理与工程管理■阶段性成果标准例如—工程启动(qǐdòng)阶段：取得土地中标(zhōnɡbiāo)通知书～方案设计任务书发出阶段起止点：所含子成果：①.?概念设计方案?～研发②.?工程定位报告?～营销③.?本钱敏感分析、价值分配及目标本钱预设报告?～本钱第二十九页，共二百五十二页。

29龙湖(lónɡhú)地产运营管理与工程管理■阶段性成果标准例如—工程(gōngchéng)启动阶段：所含子成果(chéngguǒ)：④.?售楼处、样板房选址、定位及开放方案?～营销⑤.?工程一、二级方案?～工程负责人、地区公司PMO⑥.?投资分析模型〔启动〕?～投资分析专员⑦.?方案设计任务书?～研发⑧.?景观方案设计任务书?～研发⑨.?精装房定位、限价及实施方案?～研发、造价及工程第三十页，共二百五十二页。

30龙湖(lónɡhú)地产运营管理与工程管理■阶段性成果标准(biāozhǔn)例如—工程定位报告：1、市场目标客户群市调成果〔自己调查(diàochá)＋第三方调查(diàochá)〕；?市场调查表模板?2、目标客户群敏感点中的卖点敏感点〔5项〕、瑕疵敏感点〔5项〕、价格敏感区间等与工程土地预案中的假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析及校正成果，分析形成最终卖点；?客户敏感点分析模板?3、市场目标客户群集体的文化历史敏感点、兴趣爱好、消费习惯、家庭构成、交通习惯、职业收入等分析；?目标客户信息分析〔模板〕?第三十一页，共二百五十二页。

31龙湖地产运营管理(guǎnlǐ)与工程管理(guǎnlǐ)■阶段性成果(chéngguǒ)标准例如—工程定位报告：4、市场目标客户群的信息接受(jiēshòu)习惯和工程传播通道的选择：5、工程建筑户型、立面、景观、配套、案名、推广调性的方向性确定〔市调时应用图片、照片、模型等来表述意向和对目标客户群进行测试，不宜使用文字〕和销售道具〔客户来访路径、标识指引及楼盘印象管理；场地包装、示范环境、样板房售楼处〕选择安排〔应用图片、照片、模型＋必要的文字说明〕；?工程销售产品建议书〔模板)?6、销售的定位标杆和价格标杆的预设及借力策略，与本项目必须区隔的工程假设及区隔、差异化借力策略第三十二页，共二百五十二页。

32龙湖地产运营(yùnyíng)管理与工程管理■阶段性成果标准例如—工程(gōngchéng)定位报告：第三十三页，共二百五十二页。

33龙湖地产运营管理(guǎnlǐ)与工程管理(guǎnlǐ)■阶段性成果标准(biāozhǔn)例如—售楼处、样板房方案：1、售楼处定位(dìngwèi)、位置〔应附图〕及面积；2、样板区〔销售展示区〕范围、位置：含客户停车区域选择；3、样板房位置〔应附图〕、数量、装修风格建议〔用图片、照片或模型表达〕；4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视；5、示范区与周边环境的关系、有利、不利因素及处理建议；第三十四页，共二百五十二页。

34龙湖地产(dìchǎn)运营管理与工程管理■阶段性成果标准例如(lìrú)—售楼处、样板房方案：6、本工程预算及竞争(jìngzhēng)楼盘的装饰装修细节比照及参考价格；7、样板区〔销售展示区〕市政、景观先行实施方案分析；8、本方案与其他方案的优劣势分析〔方案比较、应附图〕；9、修建、装修进场、家具布置、开放等方案安排第三十五页，共二百五十二页。

35龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析第三十六页，共二百五十二页。

36龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析第三十七页，共二百五十二页。

37龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析第三十八页，共二百五十二页。

38龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析第三十九页，共二百五十二页。

39龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析第四十页，共二百五十二页。

40龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析第四十一页，共二百五十二页。

41龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析第四十二页，共二百五十二页。

42龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■龙湖地产的工程运营(yùnyíng)管理与工程工程管理：开发流程(liúchéng)与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业服务后评估资金、策划与销售工程管理〔常规理解〕第四十三页，共二百五十二页。

43龙湖(lónɡhú)地产工程管理模式分析■龙湖地产的工程运营(yùnyíng)管理与工程工程管理：开发流程(liúchéng)与工程管理：第四十四页，共二百五十二页。

44龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■龙湖地产的工程(gōngchéng)运营管理与工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)管理：开发流程与工程(gōngchéng)管理：第四十五页，共二百五十二页。

45龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析■龙湖(lónɡhú)地产的工程运营管理与工程工程管理：开发流程(liúchéng)与工程管理：施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是工程工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业效劳、后评估等阶段第四十六页，共二百五十二页。

46龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■龙湖地产的工程(gōngchéng)运营管理与工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)管理：市场主体〔外部(wàibù)客户〕与工程管理：房地产开发的市场主体包括开展商、勘察设计院、施工、监理、营销筹划公司〔房地产销售代理商〕、造价咨询协作部门〔内部客户〕与工程管理：房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部〔销售配合〕、本钱部、采购部、工程拓展部〔报批报建〕、财务部等多个管理部门第四十七页，共二百五十二页。

47龙湖地产工程(gōngchéng)管理模式分析■龙湖(lónɡhú)地产的工程运营管理与工程工程管理：工程(gōngchéng)运营管理提高了工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)管理的效率：工程运营管理依据工程整体业务运营流程，对工程进程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面的管理。防止了传统管理模式下，工程工程部与内部客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理效率下降，由工程推动转变为工程整体运营推动。工程工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、进度等方面的管理〔减少了大量的内部协调〕第四十八页，共二百五十二页。

48龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析■龙湖(lónɡhú)地产的工程运营管理与工程工程管理：工程(gōngchéng)运营管理提高了工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)管理的质量：工程运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的标准和管理，保证了公司内部部门与部门之间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡〔设计工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等〕和跨专业翻译〔产品定位的营销语言与规划设计的设计语言〕，降低工程经营风险，保证了工程工程管理的整体平衡〔工程质量、进度管理不只是工程部门的职责〕第四十九页，共二百五十二页。

49龙湖地产(dìchǎn)工程管理模式分析■龙湖地产(dìchǎn)的工程运营管理与工程工程管理：工程运营管理提高(tígāo)了工程风险控制能力：工程运营管理可以对工程运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现工程正常运营存在的风险，并进行提前的预警和预控。防止了因为专业不平衡导致工程工程管理风险加大第五十页，共二百五十二页。

50龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点一、龙湖地产(dìchǎn)的工程质量管理理念二、龙湖地产的工程管理筹划(chóuhuà)与研发三、龙湖地产的工序、检验批质量管理四、龙湖地产的工程质量细节管理五、龙湖地产的设计工程质量保障第五十一页，共二百五十二页。

51龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点六、龙湖产品(chǎnpǐn)标准化、系列化对工程质量的保障七、龙湖地产的工程(gōngchéng)管理规划八、龙湖地产供方质保体系的输出与管理九、龙湖地产的工程分户验收管理第五十二页，共二百五十二页。

52龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产(dìchǎn)的工程质量管理理念与质量文化：龙湖地产的工程质量管理(guǎnlǐ)理念相对完善：国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成工程开发全过程的工程质量控制保障体系龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿工程开发全过程的工程质保体系管理第五十三页，共二百五十二页。

53龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点一级“检验(jiǎnyàn)〞二级“质量保证〞三级“预防(yùfáng)〞四级“完美〞特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高第五十四页，共二百五十二页。

54龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■衡量房地产企业(qǐyè)工程质量管理水平的等级：第一级：施工(shīgōng)质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分局部项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善第五十五页，共二百五十二页。

55龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点第二级：工程质量保证(bǎozhèng)企业工程质量目标仍然主要(zhǔyào)通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始标准统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、本钱管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系第五十六页，共二百五十二页。

56龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点第三级：工程质量预防(yùfáng)设计与工程(gōngchéng)开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、本钱、合约等各个业务环节均全面关注工程(gōngchéng)质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供给商密切协作，供给商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难防止出现操作偏差。质量本钱的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成第五十七页，共二百五十二页。

57龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点第四级：零缺陷管理(guǎnlǐ)〔相对归零〕企业形成一种内在的质量文化气氛，此种气氛下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原那么〞，与内部顾客和供给商保持良好的关系(guānxì)，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供给商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准第五十八页，共二百五十二页。

58龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖(lónɡhú)地产企业质量文化强调的原那么：1.树立(shùlì)正确的质量管理理念：2.工程质量标准必须是“零缺陷〞：3.以“品质不符合标准的代价〞衡量质量：4.以“防患于未然〞为质量管理的制度：5.以“全面质量管理〞为改进的根底：第五十九页，共二百五十二页。

59龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产(dìchǎn)工程质量管理理念表达的一些特点：工程质量≠施工(shīgōng)质量工程质量不单纯只是工程管理部门的责任工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施本钱控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的根底第六十页，共二百五十二页。

60龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■一个(yīɡè)属于“工程质量〞的案例：某别墅工程将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现(fāxiàn)问题，施工单位按标准要求施工，监理单位按标准要求验收，甲方闭水试验复检合格，工程交付后缺乏一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔第六十一页，共二百五十二页。

61龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■一个属于(shǔyú)“工程质量〞的案例：某工程外墙设计有外墙空调板用于放置(fàngzhì)空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按标准要求施工监理单位按图纸及标准验收合格，甲方工程部复检合格。工程交付后只要一下暴雨，80％以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔第六十二页，共二百五十二页。

62龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■一个(yīɡè)属于“工程质量〞的案例：某工程施工图的屋面防水构造设计：除构造做法要求外，其余均为细部(xìbù)节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？第六十三页，共二百五十二页。

63龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■一个属于(shǔyú)“工程质量〞的案例：某工程采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按标准要求施工，监理单位按图纸及标准验收合格，甲方闭水试验(shìyàn)验收合格。工程交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏第六十四页，共二百五十二页。

64龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■一个属于(shǔyú)“工程质量〞的案例：某工程屋面采用(cǎiyòng)倒置式屋面设计：防水层选用甲方指定分包SBS改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按标准要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，局部住户顶板出现渗漏第六十五页，共二百五十二页。

65龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■一个(yīɡè)属于“工程质量〞的案例：某工程为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理(jiānlǐ)单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。工程交付缺乏三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，局部出现外墙渗漏第六十六页，共二百五十二页。

66龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■一个属于(shǔyú)“工程质量〞的案例：某地产工程地下车库(chēkù)防水，原设计选用SBSⅡ型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商本钱部门为了节约本钱，要求设计改用双组分JS复合防水涂料，并因节约本钱50万元受到公司嘉奖。后期该工程地下室发生大面积渗漏，维修本钱高达280万元。第六十七页，共二百五十二页。

67龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■企业工程质量管理缺陷(quēxiàn)分析：房地产企业的本钱部往往只关注(guānzhù)材料的合格性，关注(guānzhù)采购本钱的控制性。很少关注(guānzhù)材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断本钱节约的考核指标应采用价值综合评定〔不合格的代价〕，不能简单的以节约本钱作为唯一的考核指标第六十八页，共二百五十二页。

68龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■全面质量管理的必要性：上述(shàngshù)案例的共性分析采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格(hégé)，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事故第六十九页，共二百五十二页。

69龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点龙湖地产企业工程质量保证体系框架确实定，为何(wèihé)会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于其全面工程质量管理的筹划，分析其管理管理短板产生的原因并有针对性的予以改进。第七十页，共二百五十二页。

70龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖地产(dìchǎn)全面工程质量管理的概念：质量(zhìliàng)筹划：确定与工程相关的质量标准，并决定如何满足这些标准质量保证：定期评价总体工程绩效，制定阶段性质量管理目标，以提供工程满足相关质量标准的信心质量控制：监控具体工程结果以确定其是否符合相关的质量标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因第七十一页，共二百五十二页。

71龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产工程质量筹划(chóuhuà)问卷调研结果分析：影响工程质量的主要外部因素(yīnsù)〔前五位〕：1.监理公司未实行有效监管2.施工单位质保体系不健全3.设计施工图质量不完善4.总、分包单位不履行管理、配合职责5.劳务的工艺质量能力缺乏第七十二页，共二百五十二页。

72龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖地产工程质量筹划问卷调研结果(jiēguǒ)分析：影响工程质量的主要内部(nèibù)因素〔前五位〕：1.工程管理人员过程质量管控能力缺乏2.方案工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障3.设计变更过多4.招标文件、合约文件中技术管理局部约定不清5.对新技术、新材料标准、标准及工艺控制要求掌握有待提高第七十三页，共二百五十二页。

73龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工程质量筹划(chóuhuà)对外部资源管理能力的分析：设计单位(dānwèi)对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：国家现行标准法规对工程质量的影响：第七十四页，共二百五十二页。

74龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■设计(shèjì)单位对工程管理的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求(yāoqiú)不明确，不配设计节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺〞严重，违反强制性设计标准要求现象普遍第七十五页，共二百五十二页。

75龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■设计单位(dānwèi)对工程管理的影响：建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计标准执行情况进行的普查：全中国(zhōnɡɡuó)没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计标准的情况第七十六页，共二百五十二页。

76龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■设计单位对工程(gōngchéng)管理的影响：龙湖地产(dìchǎn)通过其对业主投诉分和工程质量后评估、设计质量后评估所做的分析，发现近31.6％左右质量问题是由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。第七十七页，共二百五十二页。

77龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产设计审查发现的一些(yīxiē)设计错误案例：思考60秒倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何(rúhé)解决倒置式屋面存在的隐患？第七十八页，共二百五十二页。

78龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产设计审查发现的一些(yīxiē)设计错误案例：思考60秒该设计图纸什么部位(bùwèi)存在严重的设计隐患？为什么？第七十九页，共二百五十二页。

79龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖地产(dìchǎn)设计审查发现的一些设计错误案例：思考60秒该设计图纸什么部位存在(cúnzài)严重的设计隐患？为什么？第八十页，共二百五十二页。

80龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖地产(dìchǎn)工程质量事故后评估的案例：设计施工图往往(wǎngwǎng)仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求第八十一页，共二百五十二页。

81龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖地产设计审查(shěnchá)发现的一些设计错误案例：露台(lùtái)女儿墙保温节点做法示意图强制节能前强制节能后第八十二页，共二百五十二页。

82龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产工程质量筹划设计后评估(pínɡɡū)的设计修改：露台女儿墙压顶处如安装栏杆，需提前埋设扁钢卡子(qiǎzi)。扁钢出保温处周圈应用硅酮耐候密封膏嵌填。严禁直接在保温上开孔打膨胀螺栓。防止保温空腔效应，导致外墙串水渗漏第八十三页，共二百五十二页。

83龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产设计审查发现的一些(yīxiē)设计错误案例：思考(sīkǎo)60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？室外阳光房与外墙交界处的节点示意图第八十四页，共二百五十二页。

84龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■监理管理能力(nénglì)缺乏对工程质量的影响：以铝合金门窗安装(ānzhuāng)为例哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督的控制区域以屋面防水施工为例第八十五页，共二百五十二页。

85龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■管理监理能力(nénglì)缺乏对工程质量的影响：监理检验批验收和隐蔽(yǐnbì)工程验收的管理区别?以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以10万㎡的高层住宅、2万㎡的多层花园洋房为例如何判定监理工程师的配备满足监理要求？集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监理单位。第八十六页，共二百五十二页。

86龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的?监理工作要求细那么?，明确监理工作标准(biāozhǔn)。制定监理工序质量检查表格。修改监理招标文件及合约文件■管理监理能力(nénglì)缺乏对工程质量的影响：监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理工程师责任制不落实对策：由集团工程技术质量中心和本钱控制中心共同研发，将监理投标报价改为本钱＋利润＋税金＋现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具第八十七页，共二百五十二页。

87龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■施工单位对工程质量的影响(yǐngxiǎng)：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点(zhòngdiǎn)考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提第八十八页，共二百五十二页。

88龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■施工单位对工程质量的影响(yǐngxiǎng)：建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不必要的管理费、承包费等增加甲方建设本钱的同时(tóngshí)，工程质量也无法得到有效保证在普遍采用工程承包模式的形势下，建筑施工企业过多考虑经济效益，对其内部施工本钱控制的关注度远大于对工程质量、进度的重视第八十九页，共二百五十二页。

89龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■施工单位的选择(xuǎnzé)对工程本钱控制的影响：第九十页，共二百五十二页。

90龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■管理(guǎnlǐ)施工能力对工程质量的影响：施工单位缺乏(quēfá)有效的工程质量保证体系施工工程质保体系不健全，工程经理质量意识薄弱，质量管理人员配备缺乏，质量管理能力、技术管理能力缺乏对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。第九十一页，共二百五十二页。

91龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■管理施工能力(nénglì)对工程质量的影响：施工单位过程质量(zhìliàng)控制能力缺乏关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序等质量管理能力缺乏。对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验管理要求第九十二页，共二百五十二页。

92龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■国家现行标准、法规(fǎguī)对工程管理的影响：为什么外墙渗漏、开裂会成为(chéngwéi)愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？为什么工程验收合格，工程交付时还会出现大量的工程质量问题和业主投诉？第九十三页，共二百五十二页。

93龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■原因(yuányīn)分析：国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙(fèngxì)中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。第九十四页，共二百五十二页。

94龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■原因(yuányīn)分析：保温空腔(kōnɡqiānɡ)导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力缺乏节能标准的推出，是在大量标准、图集不配套的情况下强制执行的。用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，其耐久年限〔国家规定：不低于25年〕与建筑寿命年限矛盾第九十五页，共二百五十二页。

95龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■原因(yuányīn)分析：采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠(yīkào)现场监管，很难保证工程质量第九十六页，共二百五十二页。

96龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■相当地区的外墙外保温地方标准都存在(cúnzài)缺陷：包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。无视了外保温空腔效应(xiàoyìng)易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修第九十七页，共二百五十二页。

97龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■相当地区的外墙外保温地方标准都存在(cúnzài)缺陷：包括山东省、河南省在内的一些外墙外保温地方标准，都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系。无视了该体系对外墙型式的要求〔轻质砌体(qìtǐ)外墙很难外保温固定锚栓均提前预埋混凝土块〕外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增加了外墙渗漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求第九十八页，共二百五十二页。

98龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■外墙外保温设计(shèjì)缺乏系统的体系化考虑：外墙外保温体系(tǐxì)选择的随意性没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计缺少详细节点处的防渗漏设计与外保温体系配套的局部标准、图集缺失外墙外保温体系贴面砖的平安性考虑缺乏第九十九页，共二百五十二页。

99龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■国内目前常用(chánɡyònɡ)的外墙外保温体系：聚苯板薄抹灰(mòhuī)外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系外墙硬发泡聚氨酯保温体系第一百页，共二百五十二页。

100龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系(tǐxì)：与主体结构(jiégòu)粘接牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响第一百零一页，共二百五十二页。

101龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■外墙贴面砖相关标准已经不适应(shìyìng)节能现状：国家强制性行业标准?外墙饰面砖工程施工及验收规程?JGJ126-2000的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层(miàncénɡ)上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准?建筑工程饰面砖粘接强度检验标准?JGJ110-97要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa第一百零二页，共二百五十二页。

102龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■建研院与中建技术研究中心(zhōngxīn)所做的外保温薄抹灰〔锚栓玻纤网和增强钢丝网〕试验数据：EPS板28d抗拉强度(kànɡlāqiánɡdù)：0.1Mpa～0.2MpaXPS板28d抗拉强度：0.2Mpa～0.3Mpa硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa～0.2Mpa仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性第一百零三页，共二百五十二页。

103龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■外墙外保温需要(xūyào)关注的一些技术数据：XPS聚苯板的导热(dǎorè)系数：0.029W〔m.k〕聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932W〔m.k〕抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面〔6m×6m〕年最大温差形变：4.8㎜第一百零四页，共二百五十二页。

104龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■外墙外保温贴面砖粘接强度(qiángdù)试验合格：外保温体系(tǐxì)下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，根本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态第一百零五页，共二百五十二页。

105龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■外墙外保温贴面砖粘接强度(qiángdù)试验合格：外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入(jìnrù)，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度第一百零六页，共二百五十二页。

106龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■中国(zhōnɡɡuó)建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系(tǐxì)下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过1500组的试验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个工程外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测第一百零七页，共二百五十二页。

107龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■国家分局部项工程(gōngchéng)标准对工程(gōngchéng)质量的影响：国家相关分局部项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验(jiǎnyàn)内容包括分为主控工程〔保证工程〕检查和一般工程〔允许偏差工程〕检查。当检查合格率对于一定比例时，只需比照例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分局部项工程整体验收合格工程交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格第一百零八页，共二百五十二页。

108龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■国家分局部项工程(gōngchéng)标准对工程(gōngchéng)质量的影响：国家相关分局部项工程验收属于事后检验，对施工过程(guòchéng)的质量控制无法控制。强调过程(guòchéng)质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对局部关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房地产企业工程质量控制的根本需要第一百零九页，共二百五十二页。

109龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■国家(guójiā)分局部项工程标准对工程质量的影响：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何(rènhé)针对性的检验工程和检验要求对所需检验工程的检验方法没有明确要求第一百一十页，共二百五十二页。

110龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏第一百一十一页，共二百五十二页。

111龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点桩身混凝土质量差孔底虚土过多孔壁局部塌落钻进时很困难桩孔倾斜扩孔底虚土多孔形不完整施工人员技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真孔壁坍落泥浆向孔外漏失桩孔偏斜孔径小于设计孔径梅花孔钢筋笼放置与设计要求不符桩身中部无混凝土，夹有泥土干成孔灌注桩泥浆护壁成孔灌注桩影响混凝土和钢筋混凝土灌注桩工程质量原因分析第一百一十二页，共二百五十二页。

112龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工程质量范围扩展至设计、招标(zhāobiāo)及合约的预防：通过设计预防解决(jiějué)飘窗渗漏：飘窗什么部位最容易发生渗漏？思考60秒：飘窗为什么容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？第一百一十三页，共二百五十二页。

113龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■工程质量范围扩展至设计(shèjì)、招标及合约的预防：通过合约预防解决(jiějué)穿外墙套管渗漏：一般穿地下室管线，多在主体施工阶段已完成穿墙套管，而到大小市政施工阶段时，市政穿管才开始施工。按总包方的传统理解，谁穿管谁封堵，当总包合约约定不清时，甲方往往交由市政施工单位进行封堵第一百一十四页，共二百五十二页。

114龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强施工阶段(jiēduàn)施工质量管理的手段及方法：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分局部项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证(bǎozhèng)的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制第一百一十五页，共二百五十二页。

115龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强施工阶段施工质量管理(guǎnlǐ)的手段及方法：工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是根底，直接影响到工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)的整体质量。施工中如甲方对很多工程(gōngchéng)质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程(gōngchéng)质量国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验第一百一十六页，共二百五十二页。

116龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强施工(shīgōng)阶段施工(shīgōng)质量管理的手段及方法：龙湖地产工程技术质量(zhìliàng)中心曾经对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近34.3%的人员认为工序质量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需要对结果进行检验即可。传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力缺乏时，应及时进行改进以适应并满足工程质量控制的需要龙湖地产的工序管理，是其工程管理的主要特点之一第一百一十七页，共二百五十二页。

117龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工序质量控制的四项主要(zhǔyào)内容：严格遵守工艺(gōngyì)规程：施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理第一百一十八页，共二百五十二页。

118龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工序质量控制的四项主要(zhǔyào)内容：及时(jíshí)检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等设置必要的工序质量控制点〔工序停止点〕进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标第一百一十九页，共二百五十二页。

119龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工序质量控制点的概念(gàiniàn)及设置目的：工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置的原那么或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理(guǎnlǐ)，使工序处于良好的受控状态第一百二十页，共二百五十二页。

120龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工序(gōngxù)质量控制点的管理要求：工序质量控制点的检验管理(guǎnlǐ)要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。第一百二十一页，共二百五十二页。

121龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■工序质量(zhìliàng)控制点设置的原那么：控制施工、监理单位人员的关键(guānjiàn)行为控制材料的质量和性能控制关键工序的操作行为控制关键的施工顺序控制合理的技术间歇第一百二十二页，共二百五十二页。

122龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■工序(gōngxù)质量控制点设置的十项原那么：控制常见的施工质量(zhìliàng)通病控制新材料、新工艺、新技术的应用控制质量不稳定、质量问题较多的工序控制关键的施工工法控制总、分包交叉作业的工序和成品保护第一百二十三页，共二百五十二页。

123龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工序质量(zhìliàng)控制点设置的必要性：上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求(yāoqiú)，按传统的工程管理理解，都不属于需要甲方亲自参与检验的范围上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施工管理过程中经常出现的“错误〞，且监理单位往往疏于关键工序质量环节控制的管理第一百二十四页，共二百五十二页。

124龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖(lónɡhú)要求甲方参与的工序质量见证点管理：地下室防渗漏(shènlòu)质量检验：1.根底挑板处的附加防水层及强化防水节点检验2.地下室外墙施工缝膨胀止水条检验3.地下室外墙后浇带止水钢板检验4.地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验5.底板变形缝、后浇带附加加强层检验第一百二十五页，共二百五十二页。

125龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序质量见证(jiànzhèng)点管理：6.底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验(jiǎnyàn)7.桩头附加防水层及防水收头检验8.穿墙线管防水材料密封嵌填检验9.穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验10.穿墙螺杆孔洞附加防水层检验第一百二十六页，共二百五十二页。

126龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序(gōngxù)质量见证点管理：11.出地下室顶板(dǐngbǎn)室外管道预留孔洞凿毛、清理检验12.预留孔洞吊模质量检验13.预留孔洞分次封堵检验14.出地下室顶板室外管道附加防水层检验15.地下室顶板防水构造检验〔重点：分格缝、隔离层〕第一百二十七页，共二百五十二页。

127龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与(cānyù)的工序质量见证点管理：主体(zhǔtǐ)结构防开裂、防空间偏差检验：1.每层的主体施工测量、放线检验2.模板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱3.模板工程的固定、支撑、接缝、外表清理检验4.模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验5.电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验第一百二十八页，共二百五十二页。

128龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与(cānyù)的工序质量见证点管理：6.预埋件规格(guīgé)、位置、固定检验7.预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验8.砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验9.厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验10.外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验11.钢筋工程措施钢筋检验第一百二十九页，共二百五十二页。

129龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖(lónɡhú)要求甲方参与的工序质量见证点管理：12.钢筋工程马櫈位置(wèizhi)、间距、固定检验13.砼塌落度、流动性检验14.梁、板施工缝、后浇带留置措施检验15.砼养护措施检验第一百三十页，共二百五十二页。

130龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖(lónɡhú)要求甲方参与的工序质量见证点管理：砌体防开裂、防渗漏(shènlòu)检验：1.砌体工程的轴线、放线检验2.砌体工程的基层清扫检验3.轻质砌体砌筑前提前1～2天提前湿水检验4.砌体工程的底砌检验〔轴线、房间方正〕5.砌体工程的皮树杆检验6.砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验第一百三十一页，共二百五十二页。

131龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求(yāoqiú)甲方参与的工序质量见证点管理：7.砌体工程(gōngchéng)的砼埋块位置、规格检验8.每天砌筑高度不超过1.2米检验9.门窗洞口位置、尺寸检验10.梁板底间隔7天后允许顶砌检验11.顶砌排砖方式检验12.预埋管线墙体开槽、修补检验第一百三十二页，共二百五十二页。

132龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序(gōngxù)质量见证点管理：抹灰(mòhuī)防开裂、防渗漏检验：1.穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验2.砌筑灰缝、头眼瞎缝检验3.空调套管、预埋件检验4.后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验5.基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验6.素水泥浆结合层检验第一百三十三页，共二百五十二页。

133龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与(cānyù)的工序质量见证点管理：7.抗裂钢丝网规格、位置、固定(gùdìng)方式检验8.外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验9.抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验10.分层抹灰厚度、错缝位置检验11.两次找平24小时内间隔要求检验12.抹灰养护措施检验第一百三十四页，共二百五十二页。

134龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序质量见证(jiànzhèng)点管理：卫生间防渗漏(shènlòu)检验：1.穿楼板孔洞凿毛、清理检验2.吊洞吊模质量检验3.UPVC穿楼板管道毛化、甩砂质量检验4.吊洞砼分次封堵检验5.结构闭水试验检验6.暗埋管道打压试验检验第一百三十五页，共二百五十二页。

135龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序(gōngxù)质量见证点管理：7.后浇砼门槛(ménkǎn)检验8.防水基层检验9.管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检验10.防水层高度、厚度及涂布间隔检验11.防水层闭水试验检验12.保护层施工、成品保护措施检验12.保护层闭水试验检验第一百三十六页，共二百五十二页。

136龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求(yāoqiú)甲方参与的工序质量见证点管理：门窗防渗漏(shènlòu)检验：1.门窗洞口偏差及洞口工序交接检验2.门窗洞口偏差修补检验3.门窗外框、分隔、对角线尺寸检验4.门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验5.门窗外框防腐检验6.门窗外框、端部防排水及密封检验第一百三十七页，共二百五十二页。

137龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与(cānyù)的工序质量见证点管理：7.门窗外框与结构(jiégòu)固定检验8.门窗外框与结构间塞缝前成品保护及塞缝清理检验9.门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验10.门窗临时固定垫块撤除、临时固定垫块撤除处清理检验11.临时固定处二次打胶、塞缝检验12.窗框与玻璃的密封检验第一百三十八页，共二百五十二页。

138龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求(yāoqiú)甲方参与的工序质量见证点管理：13.五金配件的安装(ānzhuāng)检验14.窗台坡度、高差、滴水线检验15.耐候胶槽口抽条及清理检验16.耐候胶施打质量检验17.门窗验收前的外门窗48小时淋水试验检验第一百三十九页，共二百五十二页。

139龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序(gōngxù)质量见证点管理：屋面(wūmiàn)防渗漏检验：1.出屋面管道的砼翻边检验2.出屋面管道的预埋套管检验3.屋面结构闭水试验检验4.屋面保温基层枯燥度及排气道检验5.屋面保温封边、拼接、粘接工艺检验6.屋面保温预留密封胶槽口检验第一百四十页，共二百五十二页。

140龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序质量(zhìliàng)见证点管理：7.女儿墙、出屋面(wūmiàn)管道、变形缝的砼挑耳或槽口检验8.找坡层坡度、最薄厚度检验9.水泥砂浆找平层分隔条埋条检验10.找平层分隔条抽条及槽口清理检验11.防水层基层枯燥度、平整度及清理检验12.重要节点的槽口密封胶施打检验13.转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验第一百四十一页，共二百五十二页。

141龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖要求甲方参与的工序质量见证(jiànzhèng)点管理：14.屋面防水层闭水试验(shìyàn)检验15.屋面防水收头的压条处理检验16.屋面防水收头的密封处理检验17.浮筑隔离层检验18.防水保护层分仓缝留置检验19.防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验20.屋面排水及闭水试验检验第一百四十二页，共二百五十二页。

142龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强施工(shīgōng)阶段施工(shīgōng)质量管理的手段及方法：加强技术管理，指导(zhǐdǎo)施工单位的工艺、工法、工序：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能力缺乏产生的工程质量隐患房地产企业经过多年的工程开发，往往积累了大量的工程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工企业。起码不会出现工程一期的错误在工程二期的建设中重复出现第一百四十三页，共二百五十二页。

143龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■房地产企业(qǐyè)为何要制定企业(qǐyè)版的施工工法要求：地下室防水关键(guānjiàn)节点的施工工法要求例如：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现标准执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏国内目前设计标准、施工标准中往往存在着不同标准冲突、标准约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，往往会产生严重的工程质量隐患第一百四十四页，共二百五十二页。

144龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强(jiāqiáng)对关键部位、薄弱环节的质量细节管理：龙湖地产工程技术质量中心曾经(céngjīng)对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近37.6%的人员无视关键工程质量细节的控制，有近52.1%的人员对工程质量细节有哪些需要关注的重点并不清楚房地产企业的工程质量管理，如果不了解设计单位、施工单位和监理单位常见的技术错误和管理错误，对一些关键的质量细节缺乏重点的管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患第一百四十五页，共二百五十二页。

145龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■外墙面砖防渗漏控制(kòngzhì)的质量细节管理：外墙贴砖时，局部工程管理人员往往只关注粘贴牢固、勾缝(ɡōufénɡ)严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关注外墙排砖防渗漏控制的细节管理外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一局部施工单位和监理单位往往无视这一质量细节的控制第一百四十六页，共二百五十二页。

146龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■卫生间降板高度的工程质量细节(xìjié)管理：设计单位容易无视卫生间降板高度的专业配合，往往不对卫生间降板高差(ɡāochà)进行构造厚度核对相当一局部工程管理人员不了解设计容易出现的错误环节，容易无视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患第一百四十七页，共二百五十二页。

147龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节(xìjié)管理：地下室车库入口处及坡道结束处应设置(shèzhì)截水沟排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选用水泥盖板。防止陷车或产生不必要噪音第一百四十八页，共二百五十二页。

148龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■甲供涂料材料控制的工程质量细节(xìjié)管理：当需要补货时，应预留几桶作最后一层的面漆，而将补充货物用于底层，这样(zhèyàng)可以确保面层颜色的一致性防止将同一颜色的不同批次产品用于同一面墙。下补货定单时，应注明“补货〞，并声明与前次所订货物颜色一致第一百四十九页，共二百五十二页。

149龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■室内(shìnèi)精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：过道地砖(dìzhuān)应取中缝排版墙地砖排版应尽量防止小于1/3的小条砖出现。假设排到边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙砖地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖墙砖阳角应各切45°实行角部拼接第一百五十页，共二百五十二页。

150龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■提高设计(shèjì)质量、通过设计(shèjì)预防解决工程质量通病：从源头(yuántóu)抓起，优秀的设计是工程质量的保证通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量明确设计审查要点，控制关键易错环节第一百五十一页，共二百五十二页。

151龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■通过?施工图设计指导书?对设计质量事前(shìqián)控制：?施工图设计指导书?■设计统一技术要求■设备配置■装修(zhuāngxiū)标准■设计配合■其它特殊设计要求目的明确技术要求预防常见问题统一设计做法标准设计深度提高设计质量第一百五十二页，共二百五十二页。

152龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■通过产品系列化、标准化降低工程(gōngchéng)管理难度：利用产品库中的成熟产品设计进行异地快速复制：不仅工程开发速度快，风险低。且具备成熟的工程质量管理标准，降低了工程质量、进度(jìndù)的管理难度进行产品模块化、组团化研发，在产品风格多样性的同时，固化与产品模块、组团相配套的施工质量管理标准、施工工艺标准、工序检验标准、细部工程质量检验标准、施工单位、监理单位质保体系管理要求等。实现了产品复制与工程管理复制的同步运行。提高了工程质量的管理水平第一百五十三页，共二百五十二页。

153龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■通过(tōngguò)产品系列化、标准化降低工程管理难度：产品复制不仅仅是简单的单体(dāntǐ)复制。更应关注居住形态、空间功能、空间效果的居住组团模块化研发。产品复制应可以根据市场需求变化，塑造不同的建筑形态、立面及空间第一百五十四页，共二百五十二页。

154关键词：合法的“独立别墅”小间距下的绝对私密无限的生长式组合复杂地形的适应性产品模块化七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：Townhouse--7户（2780m2）地下层平面一层平面二层平面三层平面合院别墅第一百五十五页，共二百五十二页。

155龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■明确设计审查要点，控制(kòngzhì)关键易错环节：地下室管道(guǎndào)竖向定位原那么：保证地下通道高度合理布置管道，地下室〔车库〕综合管线图审查第一百五十六页，共二百五十二页。

156龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■明确(míngquè)设计审查要点，控制关键易错环节：地下室的留洞：管道穿越地下室的外墙必须(bìxū)预留防水套管管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，图集中直接埋管的方法在地下室外墙防水处理时很难处理，质量无法保证第一百五十七页，共二百五十二页。

157龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■明确设计(shèjì)审查要点，控制关键易错环节：地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大(jiàodà)且在结构图上容易遗漏外线进建筑物的穿墙套管应考虑建筑周围的小市政管线的位置，尽可能缩短外线的距离地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏或影响进户路径的建筑、景观、管线等正常使用干管穿越地下室梁的管道留洞，在水平方向应考虑留有一定的裕量，以防止施工误差，使管道安装困难第一百五十八页，共二百五十二页。

158龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■明确设计审查(shěnchá)要点，控制关键易错环节：人防(rénfánɡ)：人防的洗消间应设置防爆地漏，施工时应特别注意，宜委托专业公司预埋，或指导总包安装人防的洗消间等通道应设置防爆门铃，施工时应注意穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门第一百五十九页，共二百五十二页。

159龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■明确设计审查要点(yàodiǎn)，控制关键易错环节：人防(rénfánɡ)：人防的洗消间应设置防爆地漏，施工时应特别注意，宜委托专业公司预埋，或指导总包安装人防的洗消间等通道应设置防爆门铃，施工时应注意穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门第一百六十页，共二百五十二页。

160龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■明确设计审查要点，控制关键(guānjiàn)易错环节：人防(rénfánɡ)工程的防爆电井不应遗漏地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理人防区的防排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采用一般的防火门，应考虑增加密封橡胶第一百六十一页，共二百五十二页。

161龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■工程管理规划(guīhuà)先行，指导工程工程管理：施工图出图后，施工图强审及工程招标(zhāobiāo)之前。甲方先行制定?工程工程管理规划书?。指导施工单位编制?工程施工组织设计?和确定甲方工程施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求?工程工程管理规划书?相当于甲方版本的?施工组织设计?。其作为招标文件中工程技术、质量、管理等标准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成局部，需要其输出至投标方并要求其响应第一百六十二页，共二百五十二页。

162龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工程(gōngchéng)管理规划先行，指导工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)管理：?工程工程管理规划书?是工程施工前对工程工程管理进行(jìnxíng)的全方位、全过程、整体的管理筹划?工程工程管理规划书?能够提前确定甲方工程工程部工程管理的质量、进度、本钱等管理体系要求第一百六十三页，共二百五十二页。

163龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■工程管理规划先行(xiānxíng)，指导工程工程管理：?工程工程管理规划书?能够提前确定甲方、施工方项目工程管理的重点、难点。提前制定(zhìdìng)确保工程质量、进度、本钱控制的预防保障措施。统一工程工程技术及管理标准，明确质量、进度、本钱等保障体系管控要求、管理职责划分及奖惩细那么第一百六十四页，共二百五十二页。

164龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工程管理规划先行(xiānxíng)，指导工程工程管理：?工程工程管理规划书?能够针对企业技术、质量、管理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确约定。针对国家标准不明确和施工单位、监理单位常见、易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等过程质量管理要求。其作为招标文件的附件(fùjiàn)，要求投标方予以响应。以防止后续工程施工中因前期不明确造成扯皮或引起本钱争议第一百六十五页，共二百五十二页。

165龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工程(gōngchéng)管理规划先行，指导工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)管理：?工程工程管理规划书?通过评审审批环节，可以防止因工程地域、特点不同及工程管理人员差异等，引起的工程工程管理的质量(zhìliàng)下降或管理标准降低等问题?工程工程管理规划书?作为整体工程的工程管理筹划要求，由工程工程部经理编写，经地区公司工程管理部审查合格，报集团工程技术质量审批。审批通过后，在施工管理过程中，工程工程部应按其规定要求严格执行。地区公司工程管理部履行定期检查职能，集团技术质量研究中心组织不定期抽检第一百六十六页，共二百五十二页。

166龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程供方输出(shūchū)企业管理标准，并对其管理：房地产企业与工程供方面(fāngmiàn)对的客户不一样，双方的利益着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的差异在当前工程外部资源管理能力缺乏的形势下，房地产企业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工艺工法控制、技术措施管理等方面进行监督的环节。强调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管理，可以使二流的供方有相对一流的表现，从而到达在保障工程质量的前提下，降低工程建造本钱第一百六十七页，共二百五十二页。

167龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■向工程(gōngchéng)供方输出企业管理标准，并对其管理：工程的实施方是施工方不是工程工程部，工程质量目标实现的关键，也必须依靠施工方有效(yǒuxiào)的质量管理房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在工程施工过程中，甲方有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，防止今后再犯同样的错误。同时应将具体工程的具体要求、可能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施等向供方事前明确提出，提高工程供方的管理水平第一百六十八页，共二百五十二页。

168龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程(gōngchéng)供方输出企业管理标准，并对其管理：工程工程部应主动组织并监控的交底(jiāodǐ)工作：设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底第一百六十九页，共二百五十二页。

169龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程供方输出(shūchū)企业管理标准，并对其管理：工程工程部应主动组织并监控的交底(jiāodǐ)工作：质量控制点、工序检验批验收要求交底施工样板及样板工艺交底成品保护措施交底分化验收组织交底第一百七十页，共二百五十二页。

170龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点成品质量操作工人项目经理监理公司甲方工程部班组长质检负责人质检人员项目生产经理技术负责人10万平方米共计140个班组10万平方米共计16个质检第一百七十一页，共二百五十二页。

171龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■向工程供方输出(shūchū)企业管理标准，并对其管理：甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题后，切忌简单(jiǎndān)的进行经济处分或质量问题部位的整改依靠国内目前房地产企业工程工程部管理人员的配备标准，甲方工程部不可能只依靠自身对实体工程质量的检查保障工程的工程质量目标第一百七十二页，共二百五十二页。

172龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程供方输出企业管理(guǎnlǐ)标准，并对其管理(guǎnlǐ)：某小高层工程正在进行外墙砌筑，门窗的钢副框开始进行安装。甲方工程工程师在工程质量巡检过程中，发现由于门窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌体洞口间隙(jiànxì)偏差较大第一百七十三页，共二百五十二页。

173龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)师A：鉴于钢附框刚开始安装(ānzhuāng)，还未进入工序检验批验收，施工单位也未申请报验，不宜进行处分。要求施工单位将间歇偏差大的钢附框撤除，修补洞口偏差后重新进行安装(ānzhuāng)■向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：第一百七十四页，共二百五十二页。

174龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程供方输出(shūchū)企业管理标准，并对其管理：工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)师B：虽然施工单位未申请报验，但由于其未能认真履行工序交接检、工序检验批检验，未及时发现砌体工程出现尺寸偏差。监理单位也未认真检查门窗洞口尺寸。对施工单位相关质检人员、监理单位相关监理工程师进行处分。并对存在的质量问题进行修改第一百七十五页，共二百五十二页。

175龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程(gōngchéng)供方输出企业管理标准，并对其管理：工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)师C：将施工单位、监理单位相关作业及管理人员叫至出现质量问题的现场。要求测量人员提供门窗洞口测量交底记录，测量放线记录，施工质检及监理验线记录，核查测量工作质保体系是否存在问题。检查砌体工程交线记录，砌体工程交底记录，施工质检及监理检验批验收记录，砌体分局部项工程验收记录，核查砌体工程质保体系是否存在问题。检查钢附框安装交底记录，工序交接检记录，核查钢附框安装质保体系是否存在问题。就发现问题要求施工、监理就质保体系缺陷提出整改报告第一百七十六页，共二百五十二页。

176龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程供方输出(shūchū)企业管理标准，并对其管理：技术(jìshù)方案先行管理中容易出现的错误技术方案审查的重点包括技术方案的质量标准、工艺、工法及技术措施，质量通病防治等技术性审查。也包括与技术方案实施对应的工程质保体系管理要求方面的审查，即对技术方案的完整性进行检验。而后一环节容易为监理单位无视施工质量的过程控制，如果没有完善的质保体系管理，出现问题不能找到对应部位、环节的责任人，不能明确奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是“纸上谈兵〞第一百七十七页，共二百五十二页。

177龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■向工程(gōngchéng)供方输出企业管理标准，并对其管理：技术方案先行审查(shěnchá)的重点总包方编制的专项技术方案，除应有工程质量标准、施工工艺技术措施、质量通病防治措施等技术性要求外。审查重点应放在审查其专项工程质保体系的有效性。甲方应依据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和负责人第一百七十八页，共二百五十二页。

178龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■向工程供方输出(shūchū)企业管理标准，并对其管理：技术方案先行(xiānxíng)审查的重点监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企业要求的一致性，审查其质保体系有效性。参与监督并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细那么，明确监理检验的对应责任人第一百七十九页，共二百五十二页。

179龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■向工程供方输出企业(qǐyè)管理标准，并对其管理：工程(gōngchéng)样板引路管理中容易出现的错误施工样板引路不仅为了做一个合格的样板，也不仅是后续大面积施工的验收标准。而是为了保证大面积施工的有效质量控制第一百八十页，共二百五十二页。

180龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■向工程供方输出企业(qǐyè)管理标准，并对其管理：施工样板管理要求必须在招标文件(wénjiàn)中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。防止施工单位增加费用造成后期质量管理本钱增加经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标准细化、实物交底标准及质量验收标准第一百八十一页，共二百五十二页。

181龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■向工程供方输出企业管理(guǎnlǐ)标准，并对其管理(guǎnlǐ)：为防止为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，防止因作业班组水平差异(chāyì)问题造成不必要的损失本钱所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理第一百八十二页，共二百五十二页。

182龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强(jiāqiáng)工程质量执行力管理的考核力度：对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、监理、工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)部制定明确量化的质量管理工具对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理制度实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度集团工程管理专业性考核〔抽检评比、业务考试等〕与地区公司绩效考核脱钩，防止地区公司补偿性保护第一百八十三页，共二百五十二页。

183龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强工程质量执行力管理的考核(kǎohé)力度：第一百八十四页，共二百五十二页。

184龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■加强工程质量执行力管理(guǎnlǐ)的考核力度：第一百八十五页，共二百五十二页。

185龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■优化分户验收管理程序，降低(jiàngdī)业主投诉：分户验收的目的不是(bùshi)为了取得工程竣工备案手续：分户验收是工程质量控制的最终环节分户验收应由工程工程部组织工程分户验收应与物业分户验收分开检验，防止工程不承担质量检查义务〔几乎完全依靠物业检查进行整改〕和预防物业公司因专业性缺乏导致质量检查疏漏分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉第一百八十六页，共二百五十二页。

186龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■优化分户验收管理程序，降低业主(yèzhǔ)投诉：传统(chuántǒng)的工程分户验收管理程序：确定分户验收标准确定分户验收方案开始分户验收检查质量问题整改工程、物业联合验收质量问题整改办理备案物业保洁工程交付第一百八十七页，共二百五十二页。

187龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■龙湖地产的工程(gōngchéng)分户验收管理程序：确定分户验收质量标准及表格确定分户验收阶段目标要求成立分户验收组织、工作小组确定分户验收实施及奖惩方案分户验收工具仪器设备检查第一次三方分户验收，监理记录质量整改单限期整改第二次分户验收整改复检及奖惩四方（增加物业）第三次分户验收限期整改、整改复检及奖惩移交钥匙、物业开荒保洁客服书面、电话通知业主预验收第一百八十八页，共二百五十二页。

188龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■龙湖地产的工程(gōngchéng)分户验收管理程序：客服向业主提供业主预验表格工程、物业陪同业主预验，客服记录根据预验结果限期整改物业二次保洁物业正式移交工程交付第一百八十九页，共二百五十二页。

189龙湖地产工程(gōngchéng)方案保证体系与重点一、工程(gōngchéng)方案管理的概念与框架二、龙湖地产工程方案(fāngàn)倒置推导的例如三、龙湖地产的三年经营方案管理四、工程方案管理的简化操作应用第一百九十页，共二百五十二页。

190龙湖地产工程方案(fāngàn)保证体系与重点■工程方案管理容易(róngyì)出现的问题：工程赶工是房地产工程工程管理(guǎnlǐ)的常态工程制定了详细的开发方案，但是，几乎永远得不到落实方案编制都强调自身困难，给自己留足空间总是忽略或遗漏的工作内容方案编制各自为政，不同专业方案之间相互矛盾，无法实施第一百九十一页，共二百五十二页。

191龙湖(lónɡhú)地产工程方案保证体系与重点■工程方案(fāngàn)管理容易出现的问题：将施工企业(qǐyè)的方案，作为施工现场的总控制方案缺乏方案管理方法谁影响自身方案不清楚，自己影响谁也不清楚团队之间的方案信息管理不对称第一百九十二页，共二百五十二页。

192龙湖(lónɡhú)地产工程方案保证体系与重点■工程方案管理的概念(gàiniàn)与框架：工程方案制定过程(guòchéng)的三个阶段：时间方案：工程进度—需要做什么、什么时间做、谁来做、什么时间完成？资源方案：设计出图、本钱预算、资金方案—需要什么资源、谁来做、如何做？实施方案：工作方案—如何去做？第一百九十三页，共二百五十二页。

193龙湖地产工程方案(fāngàn)保证体系与重点■工程方案管理的概念(gàiniàn)与框架：工程方案编制(biānzhì)不可或缺的要素：方案任务一定要分解方案责任一定要落实到人一定要有时间要求，及任务的前后工序关系一定要有任务所需资源的考虑对任务成果必须验证的方法和评价的质量标准第一百九十四页，共二百五十二页。

194龙湖地产工程(gōngchéng)方案保证体系与重点■工程方案管理(guǎnlǐ)的概念与框架：确定工程(gōngchéng)方案节点设置的整合：整合要点：资源、本钱和进度方案、审批和控制人和组织第一百九十五页，共二百五十二页。

195龙湖地产工程方案(fāngàn)保证体系与重点■工程方案管理的概念(gàiniàn)与框架：确定工程(gōngchéng)方案节点逻辑关系的整合：逻辑关系设置：工程活动存在的规律施工工序的衔接要求施工场地、作业面限制资源、材料、设备、本钱、设计确认、资金限制任务作业方式的要求〔依次作业、水平作业、流水作业、穿叉作业〕第一百九十六页，共二百五十二页。

196龙湖地产工程(gōngchéng)方案保证体系与重点■工程(gōngchéng)方案制定的流程：工程目标1.工程要取得(qǔdé)什么成果？2.必须满足什么要求？3.什么时候结束？4.如何知道目标已经到达？第一百九十七页，共二百五十二页。

197龙湖地产(dìchǎn)工程方案保证体系与重点■工程方案(fāngàn)制定的流程：工作分解1.工程中我们要完成什么？2.包括哪些工作？3.各项工作分支是什么？4.准确(zhǔnquè)估算实施所需资源？5.准确估算时间？6.安排给别人能否清楚？第一百九十八页，共二百五十二页。

198龙湖地产(dìchǎn)工程方案保证体系与重点■工程方案管理与施工(shīgōng)方案管理的区别：工程方案(fāngàn)管理：按工程方案管理的原那么，对所有可能影响到工程开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。制定相互配合衔接的实施方案。通过方案管理体系的有效运行，对工程工程总体目标实现保障第一百九十九页，共二百五十二页。

199龙湖地产工程(gōngchéng)方案保证体系与重点■工程方案(fāngàn)管理与施工方案(fāngàn)管理的区别：施工(shīgōng)方案管理：对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。施工方案管理仅能对进入施工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管控。极易出现因资源保障方案脱节致使施工方案管理实效或产生施工索赔的风险第二百页，共二百五十二页。

200月度工作(gōngzuò)方案任务书集团三年经营(jīngyíng)方案工程(gōngchéng)开发工作指导书人力资源工作指导书PMO年度工作目标及方案财务管理部年度工作目标及方案工程售后效劳方案工程营销销售方案工程竣工验收方案工程配合销售方案工程分包、材料方案工程施工报建方案工程工程进度方案工程报批报建方案工程设计方案人力资源部年度工作目标及方案其它专业部门年度职能工作目标及方案土地储藏工作指导书二级方案：以管理为主线三级方案：专业部门围绕工程的作业方案分解分解分解分解分解财务〔利润/资金/销售〕工作指导书第二百零一页，共二百五十二页。

201龙湖(lónɡhú)地产工程进度保证体系与重点集团(jítuán)三年经营方案的组成重点利润控制计划销售控制计划资金控制计划土地储备计划人力资源计划各项目开发计划■集团型地产(dìchǎn)企业三年方案管理体系：第二百零二页，共二百五十二页。

202龙湖(lónɡhú)地产工程进度保证体系与重点■集团型地产企业(qǐyè)三年方案管理体系：序号项目名称2008年2009年2010年1项目利润＊＊项目3～5期＊＊项目2期间＊＊项目4期＊＊项目2减期间费用3减消化遗留问题4利润总额5减15%所得税6税后利润万元万元万元利润控制(kòngzhì)方案第二百零三页，共二百五十二页。

203龙湖(lónɡhú)地产工程进度保证体系与重点■集团型地产企业(qǐyè)三年方案管理体系：项目三年合计2008年2009年2010年＊＊项目3～5期＊＊项目2期间＊＊项目4期＊＊项目＊＊项目合计万㎡万㎡万㎡万㎡销售控制方案(fāngàn)销售面积第二百零四页，共二百五十二页。

204龙湖地产(dìchǎn)工程进度保证体系与重点■集团型地产企业(qǐyè)三年方案管理体系：项目平均单价2008年2009年2010年＊＊项目3～5期＊＊项目2期间＊＊项目4期＊＊项目＊＊项目合计亿元亿元亿元销售(xiāoshòu)控制方案销售收入第二百零五页，共二百五十二页。

205龙湖地产(dìchǎn)工程进度保证体系与重点序号项目名称2008年2009年2010年1项目经营流入＊＊项目3～5期＊＊项目2期间＊＊项目4期＊＊项目2流出公司期间费用所得税上缴利润3剩余资金4预计购买土地5增加借款或还贷资金(zījīn)控制方案第二百零六页，共二百五十二页。

206龙湖(lónɡhú)地产工程进度保证体系与重点项目名称2008年2009年2010年土地储备总目标（万㎡建筑面积）已确定项目（发展方向）地理位置建筑面积最迟签约时间最早体现利润时间目标项目首选目标项目地理位置建筑面积最迟签约时间最早体现利润时间土地储藏(chǔcáng)方案一第二百零七页，共二百五十二页。

207龙湖地产(dìchǎn)工程进度保证体系与重点■集团型地产企业(qǐyè)三年方案管理体系：项目名称2008年2009年2010年目标项目次选目标项目地理位置建筑面积最迟签约时间最早体现利润时间其它选择目标当年地价款控制额度土地(tǔdì)储藏方案二第二百零八页，共二百五十二页。

208龙湖地产(dìchǎn)工程进度保证体系与重点＊＊项目项目合计3期4期5期总建筑面积（万㎡）进度控制市场定位设计方案确定时间开工时间竣工时间销售至90%销售控制总销售收入（万元）销售毛利率%单位售价可售面积单位成本毛利润总额接下表工程(gōngchéng)开发方案第二百零九页，共二百五十二页。

209龙湖(lónɡhú)地产工程进度保证体系与重点■加强对关键部位、薄弱环节的质量(zhìliàng)细节管理：＊＊项目项目合计3期4期5期接上表利润控制2008年3月～12月2008年12月2009年12月2010年12月工程(gōngchéng)开发方案第二百一十页，共二百五十二页。

210龙湖(lónɡhú)地产工程进度保证体系与重点项目工程总控计划工程总控计划分解售楼处建设计划总、分包进场计划报批报建计划甲供材进场计划设计封样确认计划成本限价计划图纸进场计划招标采购计划样板间建设计划市政景观建设计划项目二级计划方案或扩初审定竣工验收计划第二百一十一页，共二百五十二页。

211龙湖地产(dìchǎn)工程进度保证体系与重点■工程工程方案(fāngàn)管理体系的简单应用：按房地产企业工程开发不同阶段管理(guǎnlǐ)要求划分?工程工程目标方案??工程工程总控方案??工程施工进度控制方案?第二百一十二页，共二百五十二页。

212龙湖地产(dìchǎn)工程进度保证体系与重点■工程工程方案(fāngàn)管理体系的简单应用：按房地产企业各业务部门专业方案协同(xiétóng)要求划分：工程部门权责范围内的工程实施类方案相关保障或配合业务部门权责范围内的资源保障类方案第二百一十三页，共二百五十二页。

213龙湖地产工程本钱(běnqián)保证体系与重点一、设计变更与管理(guǎnlǐ)本钱管理体系同样是房地产企业管理的重要组成局部。因龙湖系列讲座有本钱方面的课程，在此只简单讲一下施工(shīgōng)阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点二、集中采购与管理第二百一十四页，共二百五十二页。

214龙湖(lónɡhú)地产工程质量保证体系与重点■设计变更的责任管理局部(júbù)需要完善：不是(bùshi)所有设计变更都发生费用调整设计变更尚未实施，施工单位未发生实际费用设计变更虽然因设计错误引起，但属于乙方未执行甲方工程管理规定从而产生费用因施工方原因导致材料、工艺变化引起的设计变更第二百一十五页，共二百五十二页。

215龙湖地产(dìchǎn)工程质量保证体系与重点■工程(gōngchéng)采购筹划：地区公司购销(gòuxiāo)比分析：年度销售额：26.47亿元年度工程采购额：16.18亿元年度税后利润：4.23亿元〔利润率16%〕购销比大于45%按照同比利润率计算，假定采购本钱下降10％，所创造的利润为1.21亿元，相当于企业年度销售额凭空增加30％以上所产生的利润第二百一十六页，共二百五十二页。

216龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合一、龙湖地产(dìchǎn)的合约工程质量保障二、龙湖地产的合约(héyuē)进度管理保障三、龙湖地产的合约本钱控制保障第二百一十七页，共二百五十二页。

217龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合■房地产企业工程管理(guǎnlǐ)的依据：国家(guójiā)相关法律、法规国家、地方及行业相关标准、图集等建设方和工程供方的合约国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款局部，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺第二百一十八页，共二百五十二页。

218龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合■房地产企业工程合约(héyuē)管理的一些普遍现象：合约由法务专业人员(rényuán)编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执行第二百一十九页，共二百五十二页。

219龙湖地产工程管理保证的合约(héyuē)配合■房地产企业工程合约(héyuē)管理的一些普遍现象：以罚代管表达突出，单纯(dānchún)依靠处分，并不能真正解决工程管理遇到的问题企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技术、管理等方面的条款，导致工作效率降低。同时人为因素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞第二百二十页，共二百五十二页。

220龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合■房地产企业工程合约管理(guǎnlǐ)的一些普遍现象：工程合约条款设计(shèjì)中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理。甚至导致突破合约施工本钱的现象第二百二十一页，共二百五十二页。

221龙湖地产工程管理保证(bǎozhèng)的合约配合■房地产企业工程管理(guǎnlǐ)的主要任务：提要求(yāoqiú)审核实际结果与最终需求的符合性付款房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，就不可能取得好的结果第二百二十二页，共二百五十二页。

222龙湖地产工程管理保证的合约(héyuē)配合■房地产企业工程合约条款设计涉及(shèjí)的一些合同：建设(jiànshè)工程施工合同建设工程委托监理合同物资采购合同设备安装合同……第二百二十三页，共二百五十二页。

223龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合■国家标准施工(shīgōng)合同范本存在的缺陷：质量管理问题(wèntí)一：工程质量目标不清晰国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良或到达＊＊＊杯要求第二百二十四页，共二百五十二页。

224龙湖地产(dìchǎn)工程管理保证的合约配合■工程补充协议应明确施工检验的质量(zhìliàng)目标标准：实行以客户验房标准(biāozhǔn)为导向的工程质量目标，明确并细化质量目标的具体要求，防止施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义第二百二十五页，共二百五十二页。

225龙湖地产(dìchǎn)工程管理保证的合约配合■国家标准施工合同范本存在的缺陷(quēxiàn)：质量管理问题二：工程质量管理要求(yāoqiú)不清晰对施工方无工程质保体系的管理要求：施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需要。施工单位无工程质保体系或不健全，质量管理责任划分不清晰对施工方无工程质量过程管控的管理要求：施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检第二百二十六页，共二百五十二页。

226龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合■国家标准(ɡuójiābiāozhǔn)施工合同范本存在的缺陷：质量管理问题二：工程质量管理(guǎnlǐ)要求不清晰无工序质量控制、检验批验收、质量停止点等管理要求：施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术方案先行、样板引路、质量通病防治措施等质量技术、管理手段的应用无工程质量标准、标准、企业标准等执行顺序的管理约定：施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方工程精细化管理要求第二百二十七页，共二百五十二页。

227龙湖地产工程管理(guǎnlǐ)保证的合约配合■国家标准施工合同范本存在(cúnzài)的缺陷：质量管理问题二：工程质量管理要求(yāoqiú)不清晰对施工单位质量控制缺乏除经济处分外的有效制约手段：对施工范围、标段主动调整和更换缺乏有效的合约条款支持和前置的责任条款支持〔本钱、工期、保修等〕第二百二十八页，共二百五十二页。

228龙湖地产工程管理保证的合约(héyuē)配合■国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量(zhìliàng)管理问题二：房屋交付与施工(shīgōng)质量考核脱节房屋交付质量好坏与施工单位的施工质量管理缺乏关联性考核，施工单位不重视交付前的分户验收，只奖不罚的合约条款不利于施工质量管理的改善第二百二十九页，共二百五十二页。

229龙湖(lónɡhú)地产工程管理保证的合约配合■国家标准建设工程委托(wěituō)监理合同范本存在的缺陷：工程监理质量目标不清晰，监理工作(gōngzuò)要求不明确监理合约范本中对于质量管理的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量目标管理要求。在实际执行过程，往往缺乏详细的管理要求第二百三十页，共二百五十二页。

230龙湖地产工程管理(guǎnlǐ)保证的合约配合■国家标准建设工程委托监理(jiānlǐ)合同范本存在的缺陷：对监理人员资格、配备要求等没有明确约定监理人员不到位或不合格，管理人员配备未考虑结合本工程方案、特点的不均衡性管理要求，不能满足(mǎnzú)甲方工程质量管控需要对监理单位质保体系管理要求没有明确约定，对工程质量监理控制规程没有明确约定对工序验收、检验批验收、旁站要求等没有明确约定第二百三十一页，共二百五十二页。

231龙湖地产工程(gōngchéng)管理保证的合约配合■国家标准施工合同范本存在的缺陷(quēxiàn)：进度管理国家标准施工(shīgōng)合同范本存在的一些缺陷：国家施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完工时间。而大多数房地产企业在补充协议中，大多也只列明：出±0.00、到达预售条件、结构封顶等简单的时间节点要求，对群体工程往往也不分别列明工期要求第二百三十二页，共二百五十二页。

232龙湖地产工程管理(guǎnlǐ)保证的合约配合■国家标准施工合同范本中关于进度(jìndù)管理的约定：第二百三十三页，共二百五十二页。

233龙湖地产工程管理保证的合约(héyuē)配合■国家标准施工合同范本存在(cúnzài)的缺陷：进度管理关于工程进度管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助(bāngzhù)甲方一线管理人员指导监管施工单位的施工进度组织无工程进度过程管控的管理要求对施工单位不遵守合约进度控制管理要求缺乏除经济处分外的有效制约手段第二百三十四页，共二百五十二页。

234龙湖地产工程管理(guǎnlǐ)保证的合约配合■国家标准施工合同范本存在的缺陷：本钱(běnqián)管理国家标准施工合同范本存在的一些(yīxiē)缺陷：问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确问题二：工程款支付条件不清晰第二百三十五页，共二百五十二页。

235龙湖(lónɡhú)地产工程管理保证的合约配合■国家标准施工(shīgōng)合同范本存在的缺陷：本钱管理国家标准(ɡuójiābiāozhǔn)施工合同范本存在的一些缺陷：问题三：对合约承包范围约定不清晰问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰第二百三十六页，共二百五十二页。

236通过减法学习龙湖地产的工程(gōngchéng)管理一、龙湖地产(dìchǎn)工程质量管理体系的构成二、不同(bùtónɡ)施工阶段质量管理的薄弱环节三、不同施工阶段工程质量管控的重点第二百三十七页，共二百五十二页。

237通过减法学习龙湖地产的工程(gōngchéng)管理管理方法工具设计质量控制标准质量通病防治及措施工程管理程序工程质量标准供方过程控制供方选择及评价技术标准体系文件质保体系文件工程质量保证体系供方管理文件招标合约文件范本检查技术及检查表格供方后评估第二百三十八页，共二百五十二页。

238通过减法学习(xuéxí)龙湖地产的工程管理■龙湖地产(dìchǎn)工程质保体系化建设的根底：通过工程质量筹划，分析房地产开发的每个环节、每个内外(nèiwài)客户对工程质量管理的影响和存在的短板。制定完善的质量改进方案集团领导亲自参与质量改进活动的推进，协调质量改进过程中出现的流程与职责、本钱与质量之间的矛盾集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力和工程管理研发的巨大投入第二百三十九页，共二百五十二页。

239通过减法学习龙湖地产的工程(gōngchéng)管理■龙湖地产工程质保体系化建设(jiànshè)的根底：集团工程技术质量中心(zhōngxīn)强大的工程管理研发能力，每年对工程管理研发的巨大投入集团工程技术质量中心首先定位于为一线工程管理效劳，简化工程质量管理制度，通过简单实用的质量管理工具，提高制度执行的有效性第二百四十页，共二百五十二页。

240通过减法学习(xuéxí)龙湖地产的工程管理■龙湖地产工程(gōngchéng)质保体系化建设的根底：实行工程专业考试、工程管理专业考核与传统的绩效考核脱钩，通过提高(tígāo)工程管理人员专业能力和总部不定期飞行抽检，强化工程管理的执行力考核企业高层质量管理理念调整，认可质量本钱的投入，成认工程质量标准提高、施工要求细化带来建造本钱的合理上升。同时通过规模化的战略采购、集中采购消化由此产生的本钱上升第二百四十一页，共二百五十二页。

241龙湖工程质量验收标准（毛坯房）序号检查内容企业标准国家标准1顶棚水平度允许偏差2房间净高允许偏差-4mm、+10mm±10㎜3开间尺寸允许偏差±8㎜±10㎜4内墙面立面垂直度允许偏差小于2mm高级抹灰3㎜5内墙面阴阳角允许偏差小于3mm高级抹灰3㎜■龙湖(lónɡhú)地产工程质量标准与本钱：通过减法学习龙湖地产(dìchǎn)的工程管理第二百四十二页，共二百五十二页。

242■如何学习(xuéxí)龙湖地产的工程管理：通过减法(jiǎnfǎ)学习龙湖地产的工程管理一般的房地产企业，很难具备龙湖地产总部工程技术质量中心的研发能力，也很难在工程管理(guǎnlǐ)研发上投入巨资一般的房地产企业，很难具备龙湖地产的全过程、全业务链，各相关部门协同保障的工程质量管理一般的房地产企业，很难具备龙湖地产质量本钱与建造本钱之间的平衡理念第二百四十三页，共二百五十二页。

243■如何学习龙湖地产(dìchǎn)的工程管理：通过减法(jiǎnfǎ)学习龙湖地产的工程管理一般的房地产企业，很难具备龙湖地产产品系列化、标准化建造，固化工程技术、质量(zhìliàng)、工艺、管理标准的根底一般的房地产企业，很难具备龙湖地产规模化采购对工程供方质保体系输出的吸引力一般的房地产企业，很难具备龙湖地产高本钱人力资源投入，实现员工的专业能力匹配和执行力保障第二百四十四页，共二百五十二页。

244通过(tōngguò)减法学习龙湖地产的工程管理■改进工程质量管理先从解决业主(yèzhǔ)投诉做起：业主投诉(tóusù)的重点：1.平安性质量问题2.功能性质量问题3.观感性质量问题4.适用性质量问题第二百四十五页，共二百五十二页。

245通过减法学习龙湖地产的工程(gōngchéng)管理■平安性质量(zhìliàng)问题：桩基工程质量问题(wèntí)钢筋混凝土结构性质量问题外墙砖、外墙构件空鼓、开裂、脱落等质量问题栏杆、护栏的防护方式、防锈蚀等质量问题楼梯、公共通道防滑质量问题……第二百四十六页，共二百五十二页。

246通过减法学习(xuéxí)龙湖地产的工程管理■功能性质量(zhìliàng)问题：铝合金门窗渗漏质量(zhìliàng)问题外墙渗漏质量问题厕浴间渗漏质量问题屋面渗漏质量问题设备专业匹配冲突质量问题……第二百四十七页，共二百五十二页。

247通过减法学习龙湖地产(dìchǎn)的工程管理■观感性质量(zhìliàng)问题：内墙空鼓开裂(kāiliè)房间净高、方正墙地面平整度、垂直度门窗、设备成品保护外墙面砖、涂料观感……第二百四十八页，共二百五十二页。

248通过减法学习龙湖地产(dìchǎn)的工程管理■适用性质量(zhìliàng)问题：居住(jūzhù)使用功能的合理性问题居住使用功能的舒适性问题居住使用功能的协调性问题客户居住使用功能的经济性问题……第二百四十九页，共二百五十二页。

249通过减法(jiǎnfǎ)学习龙湖地产的工程管理■质量管理的及格先从解决防渗漏(shènlòu)、防开裂做起：根据(gēnjù)万科、中海、龙湖等知名房地产企业对业主索赔分类进行分析，大局部业主投诉都集中在渗漏、空鼓开裂等方面工程上如果能够解决防渗漏、防开裂的工程质量隐患，就可以消除大局部业主投诉，提高工程满意度对品牌满意度的加分，可以创造出更大的品牌溢价第二百五十页，共二百五十二页。

250不同(bùtónɡ)施工阶段质量管理的薄弱环节一、地基与根底(gēndǐ)工程二、主体结构(jiégòu)工程三、屋面工程四、外檐装饰工程五、内檐与根底工程第二百五十一页，共二百五十二页。

251内容(nèiróng)总结龙湖地产工程精细化管理。龙湖地产：创立于1995年，成长于重庆,开展(kāizhǎn)于区域性全国扩张。工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段。项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体。交房交房后半年。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态。6.砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验。实现了产品复制与工程管理复制的同步运行。产品复制不仅仅是简单的单体复制第二百五十二页，共二百五十二页。