房地产工程成本精细化管理教材.pptx

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1、成本管理部03.30.2012房地产工程成本精细化管理从一个公式开始。。。。。V（value价值）=F（function功能）/C（cost成本）严控成本加快周转提升质量挖掘潜能引子成本管理与2012价值年设计：外立面/户型/景观/绿色建筑——讲故事，放大功能成本：建立科学的管控体系，提高全员成本意识工程/开发等全业务链条：降低无效成本,控制费用支出销售：放大产品价值，物有所值撬动价值房地产成本管理概述经典案例；行业内几个典型企业的成本管理模式概论标杆企业的成本管理方式与方法全过程成本管理工具与方法设计阶段成本管理采购阶段成本管理工程实施阶段成本管理预结

2、算实施阶段成本管理目录主角登场：项目名称：****之城项目定位：郊区首置首改项目获取时间：2008年项目开盘时间：2009年项目总建筑面积约：15万m2一.房地产成本管理概述经典案例一.房地产成本管理概述经典案例可研设计采购施工销售看看在整个项目操作过程中都发生了些什么…〖可研阶段〗标准IRR>25%净利率>12%〖一.房地产成本管理概述经典案例结构及粗装高层小高层多层平均可研数据900800650Σ-267实际水平12001050850故意调低成本目标成本最终定为6811元/M2，较可研6045元/m2，增加13%；此时的预期售价提至9500元/M2，

3、较可研8500元/m2，增加12%〖可研阶段〗客户定位营销最初确定客户需求为首次改善，家庭对居住面积有一定需求，以三房住宅为主。而根据客户的积累情况看，原定位客户几乎没有，反而是首次置业客户问询较多，以两房住宅为主。此时，±0.00层已施工完毕。公司决策，对户型进行全面修改，前期工作全部返工。增加费用共计250万元，单方成本增加17元/M2一.房地产成本管理概述经典案例〖设计阶段〗——〖概念设计阶段〗可售比原方案可售比按照100%考虑多层设计时，含有计容积率的架空层，作为消防通道和休闲区，减少3000M2的可售面积，可售比变成98%。可售资源减少，单方成

4、本增加了99元/M2一.房地产成本管理概述经典案例〖设计阶段〗——〖概念设计阶段〗地下室面积本项目地下室车位排布极不合理，使本可由两层地下室解决的停车方案，实施为建3层地下室。由此增加地下室面积5000M2；基坑、降水、支护、土方等随之成本大幅上涨；总成本增加1500万元，可售单方成本增加100元/M2〖一.房地产成本管理概述经典案例方案：单层停车56个三层地下室模拟方案：单层停车101个两层地下室〖设计阶段〗精装修标准公司规定的装修分级分别为：900元/m2；1200元/m2；1500元/m2。公司决策委员会在装修定级的时候决定选用1200元/m2标准

5、；对应的开盘预期售价为9500元/M2；装修成本售价比为13%；而统计平均装修占成本售价比例为8%-10%；按照开盘售价9500元的标准，选用900元/m2档较合适；成本增加300元/m2.一.房地产成本管理概述经典案例〖设计阶段〗设计方案颠覆小区规划方案先邀请3家作招标一轮，全部不满意花费115万，请SWA重新设计，不满意花费75万元；最后国内设计院95万搞掂；两轮合计损失190万；建筑物单体方案、集中商业各先由芬兰设计院设计，花费200万，不满意后，由国内设计院重新设计完成。〖一.房地产成本管理概述经典案例〖设计阶段〗作品情结项目耗资2000万元建造

6、会所面积6000平米，会所建成后，客户评价较低，会所面积过大，使用率低（多投入成本600万元）设计时为开放小区，因此大堂投入较多成本，但后期交付后客户反映不安全，加装围合，对讲机等设备，又大量增加成本（多投入成本50万元）项目使用了大面积落地窗，比同类产品高30%，但销售结果不理想，大窗设计未得到大多数客户的认同，门窗多支出120万元，节能导致外墙外保温多支出成本600万元（多投入成本720万元）为增加设计效果，面砖烧制多次，浪费过多时间和成本（多投入成本5万元）一.房地产成本管理概述经典案例〖设计阶段〗软硬景比例不合理景观施工软硬景比例为：50%：50

7、%统计数据反映同类小区软硬景平均比例为：65%：35%软景标准150元/M2，硬景标准350元/M2景观增加280万元，可售单方成本增加19元/M2。一.房地产成本管理概述经典案例〖设计阶段〗设计费谈判该项目多层产品完全一样。与设计单位沟通设计费的时候，相关部门提出既然是完全标准化，施工图设计费可否减半处理。设计部表态：设计费按单位面积收费是行规；设计费控制在目标内就行了，由设计部自行把握。最后设计院如愿以偿。结构指标超标——〖施工图设计阶段〗设计流程直通车：施工图设计结果，地上部分钢筋含量为60Kg/M2相邻地区相同产品类型可比钢筋含量指标统计为45K

8、g/M2单方成本增加（60-45）×6.2=93元/M2总成本增加1400万一.