老年社区的开发与建设初探

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1、!·经营管理·!老年社区的开发与建设初探&"郭渝曦，李盛贤（&)成都市建设学院，四川成都*&++**；")宝光文化休闲中心，四川成都*&++$&）!!【摘!要】!针对具有中国特色的养老模式，作者对老年社区的规划发展、价值定位、功能要求和建设开发进行了探讨。!!【关键词】!老年社区前景；!价值定位；!功能要求；!规划实施!!【中图分类号】,"’$)$!!【文献标识码】-!!【文章编号】&++./0’0$（"++$）+1/++00/+&!!"++&年年底中国*+岁以上人口已达&)$"*亿，占全国人老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐

2、的目标。口的&+%以上，依据国际标准，我国已步入老龄化阶段。成依据我国目前家庭养老、社会养老并举的养老模式，如何都市人口老龄化趋势比全国其他地区来得更猛，目前*+岁以适时、有效的开发与建设老年社区已成为房地产业面临的一上老人已达&$+万，占成都市总人口的&$%。个新的课题。党和国家领导人高度重视我国人口老龄化问题。中共中%$市场预测与发展前景央、国务院《关于加强老龄工作的决定》提出，大力发展老年%"%$传统的家庭养老模式受到冲击服务业，走社会化、产业化的道路，以满足老年群体日益增长我国传统的养老模式是家庭养老，然而随着社会的进步和

3、的不同层次、不同类型的需求，基本实现老有所养、老有所医、经济的发展，这种模式受到越来越大的冲击。究其原因，有8888888888888888888888888888888888888888888888（接上页）!工程发包内容包括：建设项目总发包（包干）、建计价发生值与投资计划值分析比较，提出工程投资控制的建筑工程发包、材料设备采购发包等。目前多采用公开招标，议，确保工程投资在施工阶段控制目标的实现。在招标过程中，建设单位按照公开、公正、公平的原则，选择!"#"#$投资控制的内容!监理工程师在仔细研究合同文件承担过类似工程项目、施工

4、经验丰富、企业信誉良好、对该项的基础上，对合同文件中的承包工程项目及费用一览表和经目有足够的管理组织能力、技术力量和生产能力、业务、财务建设单位审核确认的施工图工程数量对照，审核承包单位报状况良好、报价合理的投标单位，这样，能保证双方在合作过送的合同内工程数量，严格按照工程数量清单办理工程数量程中，遵守合同，按合同办事，减少一些不必要的纠纷，使工的验工计价，做到不超验、不漏检，对于未完成的建安工程程建设顺利进行，从而避免一些不必要的开支。量，不得提前验工计价。施工期间进行工程项目验工计价在实际操作中，为了防范合同风险，建设方为了避

5、免常时，支付款额一般不得超过合同价标的’(%。见的合同变更造成的投资增加，也可采用一种新的闭口合同在施工过程中，要严格控制工程变更，对不可避免的工程形式，即在中标单位报价基础上加上"#$%的不可预见费作变更在实施变更设计前，依据合同文件及有关规定与建设单为合同最终价，合同价格一次性包死，并在合同中明确：（&）位、设计单位、承包单位协商确定变更设计的价款。监理工程对材料价格的变化不予调整；（"）承包方不得以施工现场不师对合同外的验工计价既要从严掌握，又要实事求是。利，地方关系协调困难等为由提出调价；（$）非功能性设计变&$工程竣工决

6、算阶段更引起的费用增加不予补偿。这也是有效也控制投资的一种形式，这需要与承包方共同约定，风险自担。!!在工程竣工决算阶段，首先要做好竣工验收，这是工程!"#$施工阶段建设全过程的最后一个程序，是检验工程设计、施工是否符施工阶段投资控制主要由监理工程师执行。合要求，是审查投资使用是否合理的重要环节，也是投资成!"#"%$投资控制方法!监理工程师应全面了解工程特点，果转入生产、使用的标志。了解承包单位的施工能力及技术水平，施工环境等情况，对&"%$严格决算审查施工中可能出现的意外情况进行风险预测，找出工程造价容对承包单位递交的决算书，

7、重点审核：竣工工程数量，材易突破的薄弱环节及最易发生费用索赔的因素，制订预防措料设备的价格和用量，建设单位提供材料有无重复结算，取施，从而奠定对工程费用进行有效控制的基础。费基数是否有高估冒算等等。监理工程师在实施变更设计前，应以工程造价、使用功&"#$完善内审制度能要求、工程地质实际情况、质量和工期等方面综合分析，充工程决算审核工作还应考虑建立完善建设单位内部审计分地与建设单位和承包单位协商，确定工程变更的价款。另制度。由于内部审计在企业中独立于其它经营管理部门，其外，监理工程师有必要将工程施中的实际耗费与合同价进行相对独立。开

8、展对项目土建施工、设备投资、建筑安装工程等比较，把发生偏差的信息反馈给建设方，并通过对实际验工决算的二次审核工作，对控制工程成本具有重要意义。00四川建筑!第"#卷$期!"%%#&’!·经营管理·!以下一些客观因素：生活质量（空气、低噪音、净水、低