高盛亚太经济快报

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1、高盛亚太经济快报2004年12月10日中国房地产泡沫即刻破灭论的错误作者梁红马宁我们认为房地产泡沫即刻破灭论缺乏证据。中国的房地产市场总体而言是强劲而且健康的，在现阶段,市场的不规则发展还是有限的。我们的数据显示空置率处于多年来的最低水平，银行在抵押贷款方面所承担的风险也非常有限，而且中国消费者的借贷也远未超荷。我们认为，随着中产阶层的不断扩大，他们长期被束缚的购房的需求还会继续得到释放，所以从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。但是，如果负的实际利率、人民币币值的低估和对土地供给的制约性政策长期保持不变，将会导致房地产市场泡沫的产生。

2、4.中国的消费者的负债能力是否已经饱和？近年来，中国房地产市场迅速发展反映了个人消费的旺盛，但也引起大家对潜在泡沫的关注。最5.目前所实施的紧缩性宏观经济政策会对房近有关房地产市场泡沫即将爆裂的议论，更使投资地产市场带来了怎样的影响？者对于中国近期的经济前景非常担忧。但是我们通过实地调察和数据分析认为即使在议论焦点的上海,6.房地产市场过度开发的风险有多大？房地产泡沫论也缺乏证据。我们认为最近紧缩的宏观经济政策限制了有关房地产的供应，而对需求产我们认为总体而言中国的房地产市场仍然是强生的影响很小，强大的需求、过低的利率和人民币劲而且健康的，

3、到目前为止市场的不规则发展还是币值的低估导致房产价格不断攀升。有限的。随着中产阶级的不断扩大，他们曾经被束缚的对购房的需求还将继续得到释放。所以从中期在本报告中，我们通过对现有相关数据的分来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。但是，如析，对目前中国房地产市场一些热点问题进行了深果负的实际利率、人民币币值的低估和对土地供给刻的剖析，如个人收入、银行贷款和房地产市场发的制约性政策长期保持不变，将可能导致房地产市展等问题，同时对空置率以及未售存货做出了估场泡沫的产生。因此，现在非常需要在政策领域做算。我们集中分析了以下问题：有关调整以保证房地产市场

4、的健康和持续发展。1.中国房地产市场发展的主要推动力是什么？1房产需求的长期强劲增长趋势我们认为推动中国房产保持旺盛需求，并将继2.房地产投资是否已经过剩？目前的存货状续发挥其推动作用的三个基本因素是：被束缚的城况如何？市化需求；被束缚的住房升级需求；和中产阶层的壮大。3.银行面临的住房抵押贷款的风险是否过高。束缚已久的城市化需求。高盛亚太经济快报2004年12月10日2与中国工业化的迅猛发展相比，以城市居民和中国的人均GDP为1000美元，在一些大城市和沿海地区，人均收入已经超过3000美元。总人口的比例来衡量，中国的城市化水平非常低CN

5、YbnRatio%1。由于中国政府几十年来实行城市和农村劳动力市70045居民住房投资场相分离的政策，使得没有城市化的工业化成为中600Residentialhousinginvestment40国的一个特有现象。从1978年实行改革开放以Urbanization(RHS)城市化500来，就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里35400加快了实施这一目标的步伐。很显然这会带动对基30030础设施投资和房地产项目的大幅上升。（见表2001）。由于目前城市居民数仅占总人口的40%，所25100以我们相信农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，

6、同样对城市住房的需求也会有很大的发展空020198619881990199219941996199820002002间。数据来源：CEIC,高盛研究中心预测数据被束缚的住房升级需求。以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来表2：被束缚的住房升级需求的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房squaremeters(sqm)平方米人均居民住房面积从1978年的7-8平方米提高到如今的20多平Residentialhousingpercapita30米。（见表2）。因此，城市住房的总使用面积大城市居民Urban约为25年前的十倍，在农村大约为

7、3倍。（见表25Rural农村居民3）。2015中国中产阶层的壮大。10我们认为收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定5了对不同产品的购买力。其他国家的经验显示，人19781985198719891991199319951997199920012003均年收入超过3000美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标准），将会出现一个中产阶层迅数据来源：高盛研究中心预测数据速扩大，消费需求大幅上升的时期。这就是所谓的“S”形需求曲线。我们的全球经济研究小组预测，到表3：城市和农村居民总住房变化情况比较%

8、与去年同期相比2011年中国的人均年收入将是目前收入的两倍，达2到大约2500美元，这将使中产阶层的人数达到目前的6倍（总人口的28%）。（见表4）。表1：城市化和居民住房投资的