贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册

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1、贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册2003-9-1目录一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位3二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则3三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点31．选址的应该考虑的因素42．商圈的选择43．商圈调查内容54．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型55．选址要点与原则7四、检视店面交易合约的注意点91．签约内容92．签约前的调查103．签约阶段的注意点10一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位n主要消费群体u追求时尚的年轻人u中青年女性n次要消费群体u小孩与老年群体二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则n店面的使用面积最好在15～50平方米之间n独立

2、的一楼临街店铺或商场内的独立商铺（店中店）n独立临街店铺要求有3.5米以上的门面宽度（最好有内廊），门头可做店招n商场内的独立商铺要求具有一定展示面（15平方米以上）n周边环境卫生、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻n具有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦的电容量三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点n店面的选择是成功开店的第一步。n贝儿多爸爸泡芙工房是一间时尚美食店，售卖的泡芙食品主要针对追求时尚的年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多爸爸泡芙工房的首要因素，为此，进行商圈的调查及分析是关键性的一步。1．选

3、址的应该考虑的因素n本区域的商圈分布n本区域的消费特点与习惯n本区域的营业房出租价格情况2．商圈的选择n商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成的辐射范围，它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈的顾客占到顾客总数的55%—70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，占本店销售额的70%左右。次级商业圈的顾客占到本店顾客的15%—25%，位于核心商业圈外围，顾客较为分散，占本店销售额的25%左右。n商圈的特点对其内部的店铺经营成本和营业情况影响非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在开店之前进行商圈调查，并确定适当的商圈是十分必要

4、的。n商圈调查后得知消费者的人口和社会经济特征后，可根据商圈特征调整商品结构和服务。n商圈调查后，可根据商圈大小对营运成本进行科学决策。u可充分反映贝儿多爸爸泡芙工房地理位置优缺点；u了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否容易获得，法律限制等。3．商圈调查内容商圈调查内容由以下组成：n商圈特性的研究u包括商圈范围：核心商圈、次级商圈、边缘商圈u区域属性与区域特性u人口数预估与消费者特征（如经常性年收入、支出，消费习惯等）n道路及停车状况n连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）n调查竞争情况、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、

5、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。n相关的法规、税收、执照、营业限制。4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型根据贝儿多爸爸泡芙工房定位与特点，在商圈选择时可考虑以下地址：n交通枢纽商圈u优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）附近人流量比较大，商业价值比较高。u缺点：有效人流相对不多，路过的人大多行色匆匆，停留时间比较短。n区域主要商业区u优点：区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲的理想场所，也是时尚潮流的聚集传播地，人流很大，有效人流比例也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特的贝儿多爸爸泡芙工房建店经营，同时拥有良好的发展前景

6、。u缺点：由于费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决策时需仔细斟酌。n大型商场、超市商圈u优点：大型商场、超市的一般人流比较多，是周边居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高的场所，有效人流比例较高，相对租金较低，商场、超市里面或周边形成的商业区域都可以重点考虑，是贝儿多爸爸泡芙工房较为优良的店面。u缺点：商圈范围以附近某一固定区域为主，辐射范围相对有限。n生活区域商圈u优点：生活区域商圈以家庭日常用品、家庭食品消费为主，顾客群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，与贝儿多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合，而且相对租金低廉，也是可以考虑的商圈。u缺点：商

7、圈范围很有限，以固定顾客消费为主，顾客人流不均衡，基本集中在傍晚和节假日。n大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场附近）u优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女的聚集地点，他们追求时尚、休闲、情趣性的消费体验。这正符合贝儿多爸爸泡芙工房追求的经营理念，同时正准贝儿多爸爸泡芙工房主要消费群。u缺点：店面的租金较高，导致营业成本高；顾客人流不均匀，基本集中在周末和节假日。n中高档写字楼商圈u优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化的层次较高，以注重品位、档次、时尚、情感的体验性消费为主。贝儿多爸爸泡芙工房作为时尚美食店，核心消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到他们的青睐

8、，同时在本区域内易于培养较为忠诚的顾客。u缺点：店铺的租金较贵，导致经营成本偏高，同时人流量不高。5．选址要