风景区凤凰岭旅游设施一期项目可行性研究报告

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1、目录第一章概述I1.1项目概述11.2可行性研究报告的编制目的31.3可行性研究报告的编制依据31.4项目效益分析41.5特殊说明事项4第二章项目的界定与现状描述62.1宗地法律关系62.2项目的自然条件与区位72.3地上物状况102.4宗地环境112.5宗地开发目标13第三章投资环境143．1海淀区经济介绍143．2海淀区大西山风景旅游区现状分析143．3海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题153．4项目建设的必要性分析16第四章　　市场分析174．1总体宏观经济分析174．2土地市场分析184．3旅游市场分析194．4北京市旅游饭店业

2、发展的主要特点264．5竞争性项目分析第五章项目的策划和运作305．1规划设计条件305．2项目组织结构与实施方式315．3拆迁补偿方式315．4项目实施进度计划315．5资金筹集…………………………………………………………………………………..345．6土地销售时间和方式选择……………………………………………………………….345．7收款方式与回款计划……………………………………………………………………...345．8营销策略…………………………………………………………………………………..34第六章总投资成本分析3666．1征地费36

3、66．2拆迁费…………………………………………………………………………………….366．3前期工程费.……………………………………………………………………………….366．4市政基础设施及公共服务设施建设费………………………………………………….376．5地价款………………………………….………………………………………………….406．6管理费用…………………………………………………………………………………..406．7财务费用…………………………………………………………………………………..406．8销售推广费…………………………………

4、……………………………………………..406．9开发期税费………………………………………………………………………………..416．10不可预见费………………………………………………………………………………416．11资金使用计划…………………………………………………………………………….41第七章项目竣工后的土地价值分析……………………………………………………….427．1假设开发法测算土地市场价格………………………………………………………….437．2开发余值的分析43第八章财务分析458．1销售收入估算458．2成本分析458．3静态

5、分析458．4现金流量分析458．5借款偿还468．6结论46第九章风险分析479．1不确定性分析479．2盈亏平衡分析479．3敏感性分析489．4投资环境风险499．5资金风险509．6管理风险………………………………………………………………………………….509．7政策风险50第十章社会效益评价5110．1对就业效益的影响5110．2对环境效益的影响5110．3对政府财政的影响5110．4对区域发展的影响51第十一章结论53第一章概述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起

6、，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了《海淀区北部地区总体规划》、《海淀区苏家坨镇镇域规划》、《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）、《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区

7、已经具备土地一级开发的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。1.1项目概述1.1.1项目名称北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目1.1.2项目位置本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。1.1.3项目任务项目任务：对规划

8、建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。1.1.4项目实施的意义整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在