2010房地产市场展望

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1、至２月２０日，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，全国整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力。截至目前，全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到４０％，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调

2、压力不大，交易量整体萎缩幅度在２０％－３０％。考虑到全国政策差异化明显，预计整体交易量萎缩幅度在５％－１０％，价格基本与去年同期持平，部分限购严格的二线城市房价存在下调的压力。中金公司则估算认为，若全国有４０个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降１８％，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在９％－１８％之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计２０１１年全国商品住宅销售面积下降１０％，其中一线城市约下降１／３，二线城市约下降１／４。2010年市

3、场展望（1）成交量萎缩：由于按揭和信贷收紧抑制需求导致成交萎缩；（2）价格相对稳定：供应量同样萎缩导致价格比较稳定，但是翘尾因素会导致销售均价较今年有所提升；（3）销售额略有萎缩交易量的萎缩和销售均价的提升会导致销售额略有萎缩。以上结论基本以目前的政策为准，如果政策比现有状况趋于恶化，那么情况也会更差。住宅的主要供求因素变化说明明年的市场不乐观从上表中可以观察到，乐观因素是储蓄的快速增长，悲观的因素是房价得更快上涨和按揭政策恶化。其他的乐观因素是热钱流入，其他的悲观因素是货币数量收缩和利率上升。从上市公司的角度今年的开

4、工量普遍和销售量类似，2010年的实际可售量和2009年基本类似，会比统计数据少一些，需求增长减上市公司的供给增长为-12%。房价收入比、销售/可支配收入、储蓄/房屋总价值、储蓄/销售等指标处在历史高位附近，显示明年销售额和房价超过收入增幅的概率较小。不同按揭政策假设下的住宅销售预测2010年主要的政策不确定性来源于二套房的利率折扣如何执行，执行的标准对于市场影响巨大，只能给出一个最有可能的判断，即销量负增长12%。房价承受能力M2与住宅总市值持平从历史来看，住宅总价值和m2基本相同。从逻辑关系来说，地产的需求主要由全

5、社会货币数量的多寡决定，有多少钱也就可以买多少房子。从1995年到2009年，在有地产泡沫的年份，地产的总市值会略高于M2，例如2005、2007、2009年。相反在这些年里，在房地产市场低迷的年份，M2略高于地产总市值。其他的年份二者基本相同。2010年M2增速28%,当年住宅保有量增加5%，所以住宅均价上涨23%。住宅投资明年保持较快增长住宅投资明年保持较快增长，按照历史规律，投资平均滞后销售2个季度，明年年中看到投资高峰出现。未来二线城市占比上升，房地产的主战场转移1、未来一线城市将成为二手住宅交易租赁，商业地产

6、的主战场2、住宅开发机会主要在二三线城市；未来一二线城市将出现不同特征，一线城市的机会来自于豪宅和商业，二线城市的机会将主要来自于普通住宅。一线城市未来住宅成交量将进一步萎缩，机会主要集中在豪宅和商业地产。由于核心区土地价格飞速拉升，能够盈利的要么是目前有存量土地的，要么是能够创造大量附加值的豪宅制造商。同时商业地产进入壁垒较高有品牌的地产商可以获得高附加值具有较大机会。二线城市即将消化完毕较大的库存，进入房价的快速拉升期。三线城市成交量会继续快速上升，但是巨大的供应量需要长期消化，房价升幅较慢。二线城市机会更大•20

7、09年的市场总体上一线城市成交量增幅和价格涨幅更大。所以一线城市的地产股表现更好，其中2008年库存较大的公司在2009年因祸得福。•预计2010年二线城市由于今年价格涨幅小和供应充足销量增幅大于一线城市，投资机会更大。•