衡阳市冠都现代城项目可行性研究报告

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1、湖南省衡阳市冠都现代城项目可行性研究报告目录第一章总论5一、项目名称5二、项目开发单位5三、项目位置6四、项目背景及概况8五、项目开发的意义9六、评价与结论9第二章市场分析12一、衡阳市概况12二、衡阳市经济发展情况12三、衡阳城市化进程与房地产发展14四、衡阳市房地产供需状况分析16五、衡阳市房价水平及变动趋势分析20六、项目产品定价分析29第三章项目建设方案34一、项目规划方案34二、项目建设计划参数35三、土地条件分析35四、基础设施分析36五、环保分析37第四章项目组织与实施38一、公司管理团队38二、项目开发计划39三、项目已完成工作量39第五章

2、投资计划与资金筹措40一、投资估算40二、投资计划与资金筹措43三、项目已完成投资额50第六章财务分析51一、财务分析结果51二、财务评价基础52三、财务评价基本分析62四、不确定性分析75第七章银行效益与风险缓释78一、银行效益分析78二、项目的优势和劣势分析78三、项目市场风险缓释79四、项目建设风险缓释80五、项目操作风险缓释82六、融资主体风险缓释82第八章评价与结论83附图：项目总平面图84附件：85附件1衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复85附件2关于冠都现代城（A1地块）房地产开发建设项目备案的通知86附件3关于冠都现代城（A

3、2地块）房地产开发建设项目备案的通知87附件4关于冠都现代城（A3地块）房地产开发建设项目备案的通知88附件5关于冠都现代城（A4地块）房地产开发建设项目备案的通知89附件6关于冠都现代城C1地块房地产开发项目备案的通知90第一章总论一、项目名称湖南省衡阳市冠都现代城项目二、项目开发单位香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名人士陈道旺先生于1990年投资成立的一家国际性投资公司。经过十几年的精心经营和资本积累，已经发展成为一家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理、酒店经营与管理、贸易、民航广场运营等为一体的大型外商投资集

4、团。2005年底冠都国际集团注册资本达到10亿元港币，对外投资达到8亿元人民币，总资产达到30亿元人民币，净资产达到19.4亿元人民币。企业经济总量年平均递增30%，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司的一颗明星。随着国内经济的高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州、湖南衡阳、湖南岳阳、河北邯郸、山东淄博、辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目和五星酒店。因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同

5、时也不违反国家的政策规定。目前已取得A1—A6及C1共七个地块873亩土地使用权，A1地块由冠都(衡阳)置业有限公司负责开发建设；A2地块由冠都(衡阳)房地产开发有限公司开发建设；A3地块由冠荣房地产开发有限公司开发建设；A4地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设；A5、A6地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设；C1地块由冠都(衡阳)基础设施建设有限公司开发建设。三、项目位置冠都现代城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。项目配合衡阳市委、市政府（距项目约3km）与各行政部门总体西迁所带来的

6、城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业中心，12万人居卫星城。衡阳市高新技术产业开发区（以下简称高新区）是1992年6月8日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，2006年1月26日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积15.09KM2（经修编后面积为11.6KM2），下辖1个街道，4个社区居委会，8个村民管理处，现有常住人口5万余人。高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路、在建的潭衡西高速、322国道穿境而行。长途汽车站、华新客运站建在区内，距衡阳火车站8公里，驱车10分钟可上京珠、衡大、衡

7、昆、衡炎、衡岳五条高速，2小时可抵达长沙黄花国际机场。本案本案本案市府高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止2007年底，已完成基础设施投资额19.45亿元，形成了通畅的路、电、水、气、讯等网络，生活小区、学校、医院、宾馆、超市、汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园、广场、风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美，绿地覆盖率达到40%，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积101平方公里，人口20万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良好，华新大道、蒸

8、阳大道、立新大道、衡钢“二连轧”、湘南汽贸城等一批重点基础设施和产