旅游投资与招商课件

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第十四章旅游投资与招商 第一节旅游投资一、旅游投资1．投资与旅游投资投资是为了获得未来的价值（可能是不确定的）而牺牲一定的现在价值的行为。投资者通过现在支出一定的现金，而在未来的某一时间可能得到更多的收益。2．企业投资的两个属性与旅游投资的特殊性两个共同的性质：即收益延时与难以预测的风险。旅游投资相对于其他企业投资而言，收益延时的时限更长些，其投资的风险性更高些。 二、旅游投资的特点1．旅游投资的整体性与跨行业性旅游业的综合性决定了旅游业是一个跨行业的产业体系，具有跨行业的综合性与复杂性。旅游业主要涉及游憩行业（如景区、景点、游乐场所等）、服务接待行业（如宾馆、饭店、会议、会展等）、营销行业（如商务获得、媒介广告）、交通行业（如公路、铁路、航空、水运）、生产加工行业（如商品加工、副食品加工、艺术品加工等）、建设行业（如园林绿化、生态恢复等）、咨询行业等。这一特点就决定了旅游投资的跨行业性。2．旅游投资的风险和机遇并存性一般而言，社会和谐，政局稳定，经济发展迅速、平稳，旅游业整体投资风险就小，回收快，尤其是旅游设施设备投资，风险比较小。 3．旅游投资的高耗资性旅游投资的高耗资性主要体现在投资主体项目的豪华性。由于旅游投资项目的综合性、复杂性、服务性，以及旅游产品的巨大创意空间，所以旅游投资属于高耗资项目。4．旅游投资的持续性鉴于旅游投资的综合性、复杂性，所以旅游投资的投入与回报都是持续的。由于旅游地和旅游资源的原始性，旅游投资首先要对交通道路和集散场所（旅游可进入性）进行投入，随后投资旅游服务接待设施（宾馆、饭店），这是游客进入旅游区的基本条件。有了旅游者进入，其他旅游项目才可能投资，例如游乐设施，休闲设施，购物场所等。 第二节旅游投资环境一、投资环境及其构成要素1．投资环境*（P317）投资环境（Investment  climate）指投资对象在进行投资时，面临且影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。对投资环境内涵的认识，大致经历了三个阶段的认识过程：（1）最早的“七通一平”观点；通电、通水、通道、通航、通电讯、通地下水道、通煤气管道、平整土地等。 （2）外部“物质环境”观点；投资环境是指与投资活动有关的一切外部条件。将投资看作主体，而把环境看成是客体，并把投资环境分为两大部分：自然物质环境与社会物质环境。（3）投资地域“情况和条件”观点。（P318）所谓环境，总是相对于某项中心事物而言的，是中心事物周围的情况和条件。投资环境则是指作用于资本投资行为的所有外部影响和力量的总和。 2．投资环境系统及其构成要素(P318-319)（1）投资环境三大系统及其要素自然物质环境、社会政治环境、经济市场环境。（2）旅游投资环境六大系统及其要素行政环境、经济环境、公共服务环境、法制环境、社会文化环境、自然地理环境 三大环境系统基本环境条件环境要素自然物质环境自然条件区位条件特征、地形地貌特征、地理位置及气候、自然资源基础设施交通运输、邮电通讯、能源供应、其他设施社会政治环境政治环境政权稳定性、社会经济制度变革风险、社会治安、政策连续性法律环境法制稳定性、法律完备性、仲裁公正性社会环境社会意识形态、风俗习惯及文化、科技教育、管理体制及行政效率经济市场环境经济发展国民生产总值、经济增长率、劳动生产率国经济地位国际地位、国内地位市场体系商品市场、资金市场、劳动力市场技术市场产业结构三大产业比例、轻重工业比例、技术结构 二、投资环境评估体系1．投资环境评估指标体系的构建投资环境的评估直接关系到投资项目的科学性、客观性、准确性与可靠性，关系到能否为决策部门提供一个量化的、具有可操作性的依据。考虑原则或因素：（1）指标体系的全面性与简洁性；投资环境指标的全面性并不等于庞杂，要尽可能选取具有典型性和代表性的因素，尤其是影响社会、经济、生态环境和投资总体战略布局的关键因素，从而体现出简洁性。 （2）科学性与系统性；投资环境系统中的每一个指标都应具有确定的、科学的深刻内涵。指标系统的建立应该根据投资环境本身和经济社会发展的内在联系，依据投资环境评价与统计指标系统理论和原则来确定。指标选择要具体、可靠和实用，能够客观、公正、全面、科学地反映区域投资环境的本质和规律性。在选择和确定具体指标时，要综合考虑投资环境的整体性、动态性和系统性。（3）可对比性；构建指标系统应该借鉴和吸取国内外的研究成果和经验，进行国内不同地区的对比和国际比较，进行动态对比。 （4）可操作性。投资环境系统评估指标应该具有实用性和可行性，指标数据的选择、获得和计算，必须立足于现有统计年鉴或文献资料，并采取国际认可或国内通行的统计口径，指标含义必须明确，便于有效进行定量分析和评估。2、投资环境评估指标系统（教材：P322-323）衡量投资环境好坏的指标系统主要是描述该系统中各个子系统发展变化的状况。 三、投资环境评估方法1．宏观层面的投资环境评价主要考虑选择一个国家或者区域进行投资。选择投资国家，国外学者提出的投资环境等级评分法、冷热比较法、体制评估法等均属于此类。2．微观层面的投资环境评价主要是针对自然、经济、技术、环境等条件的个性要求选择和构建评价指标体系常用的方法有：（1）专家决策法——根据所选场址特征指标值进行评判和加权；（2）匹配法——根据用户需求和候选场址之间的最佳匹配程度选址；（3）层次分析法——在可能性选择中运用层次分析法来确定最优场址。 四、中国旅游投资环境1．中国旅游投资的现状（1）旅游投资成效显著全国绝大多数省、市、自治区将旅游业确立为支柱产业、重点产业，调动了各方面投资旅游的积极性。（2）投资主体多元化国家对旅游业实施“国家、地方、部门、集体、个体一起上，自力更生和利用外资一起上”的方针（3）旅游投资风险加大已从“低投入、高产出”模式向“高投入、高风险、高产出”模式转变。 2．中国旅游投资的问题（1）投资结构不合理主要表现在：①重旅游服务业投入，轻旅游资源的开发和保护；②重旅游接待服务设施建设，轻旅游基础设施建设；③重住宿设施建设，轻其他接待服务设施投入；④重短期经济效益，轻资源的深层次开发。（2）投资决策不科学投资的盲目性；企业的组织结构不健全，没有建立对投资者的决策行为进行监控、检查、激励和惩处的机制；多头管理、缺乏统一规划；造成资金的巨大浪费，有的诱发出一系列的短期行为，破坏了旅游景区的自然景观和人文景观。（3）单纯倚重直接投资旅游业与资本市场的结合较为松散，没有形成依赖自身的资本运作和外部资金投入产出的良性循环和自主发展。 3．优化我国旅游投资宏观环境的对策（1）建立健全旅游投资引导机制①制定统一的旅游投资规划，成立旅游项目资金库，确立优先发展项目，保证重点项目的优先开发；②建立适应市场经济特点的投资引导机制，采用协调、引导、规划和其他间接性政策工具等手段，引导社会资金流向合理区域和合理项目方面，避免社会资金的过于集中或分散；③发挥政府的监管职能，对旅游企业和旅游开发公司的投资行为进行监督管理。（2）调整投资结构首先，通过有效的引导和管理，促进旅游投资地区间和旅游产业结构间的平衡。第二，注重专项旅游产品的发展。如农业观光、工业旅游、会展旅游、生态旅游以及度假旅游产品，适应家庭度假、城郊度假、滑雪温泉旅游度假区、海滨度假、乡间度假、周末度假和节日度假的产品等。 （3）开拓融资渠道首先，建立委托招商中介机构。其次，建立旅游产业发展基金。第三，充分利用资本市场。（4）促进旅游投资外部环境的综合改善首先，观念要创新。其次，完善相关政策和法律法规。4．中国大陆区域投资环境评估（略） 第三节旅游投资项目一、旅游投资项目组成类别1．直接投资项目与相关投资项目直接投资项目实际上是一种旅游专项投资项目，即指直接投资于旅游业的专项投资项目，如景区景点、旅行社和旅游人才培训。真正的直接项目并不多。2．优先项目、重点项目与一般项目优先投资项目——主要指我国旅游业发展优先投资的项目，是各级旅游行业管理部门和计划部门根据我国旅游业发展的趋势和第十个五年计划的安排研究确定的。重点投资项目——可以这样认为，优先发展的投资项目绝大多数是重点投资项目，但是有些项目在规划中是重点项目，由于目前各种环境和条件还不成熟，不能优先投资开发。 3．国债项目与招商项目国债投资项目——中国旅游业国债投资项目，本着政府引导和支持基础设施建设的原则，由政府通过发行国债改善投资环境，营造适宜的资金投入的氛围。招商投资项目——招商投资项目是项目规划与设计部门或单位，根据自己项目的性质、建设规模等确定投资资金，采取优惠政策吸引外资或其他资金来投资的项目。 二、旅游区投资项目种类1．旅游区内旅游投资项目直接投资项目实际上是一种旅游专项投资项目，即指直接投资于旅游业的专项投资项目，如景区景点、旅行社和旅游人才培训。2．旅游区相关投资项目相关项目是与旅游业关系密切的其他项目，例如交通业、购物中心或超市。旅游相关项目主要涉及基础设施和社会项目类。3．旅游区旅游相关行业投资项目旅游区内旅游相关行业划主要有八类：游憩行业、接待行业、营销行业、交通行业、建设行业、生产行业、商业行业、旅游智业（表14－8）。 三、旅游投资项目评价体系1．中国旅游投资项目评价体系见教材表14-9，共17项（1）自然与人文资源评价；（2）投资环境评价；（3）市场基础评价；（4）产品策划评价；（5）营销模式评价；（6）场址选择与建设条件评价；（7）设计与建筑方案比选评价；（8）设施选型评价；（9）文物、环境保护及安全的影响评价；（10）投资估算与投资分期评价；（11）融资方案评价；（12）财务指标与收益回报评价；（13）人力资源开发评价；（14）资本与管理构架评价；（15）风险分析与规避对策评价；（16）商业模式与投资价值总评价；（17）社会效益评价。 2．世界银行倡导的社会评价1984年世界银行首次要求“社会性评估”应该成为进行项目可行性研究的一部分。投资评价已经从单一的经济评价发展到经济、技术、环境和社会等方面的评价，项目决策考虑次序为：社会评价、生态环境评价、经济与财务评价、管理评价、技术评价。关于社会评估主要有4个方面的内容， 社会评价类别指标与参数社会公平评价指标：利益相关者收入提高程度及差异程度、基尼系数、恩格尔系数、公众参与度、就业率（如女就业率）、社会保障率、民族、性别公正程度、贫困人口数。社会公正评价指标：信息公正程度、教育机会、资源获得、就业权、性别公正等。项目与所在地区指标：不同利益群体对项目的态度及参与程度、的互适性评价地区文化状况对项目的适应程度等可持续性发展评价人力资源建设、机构能力建设、科技贡献率、创新能力指数、信息化水平指数、社会成本等。 四、旅游投资项目评价方法1．返本法返本法是通过计算一项旅游投资项目投产后所产生的税后利润总和等于该项目初始投资额时所需年限的方法，也称为返本期法。这种方法主要是计算投资所需要的返本期的长短，如果每年的净现金效益量相等，可用每年净现金效益量除以净现金投资量，即可得到返本期。如果每年的净现金效益量不等，就需要用推算的方法求返本期，一般也可通过计算年均净现金效益量来推算。 2．净现值法净现值等于投资方案未来预期收益总现值减去投资费用后的余额。3．内部投资回收率法内部投资回收率是指投资方案的未来预期净效益与投资费用之差等于零时的利息率或贴现率。如投资方案的内部投资回收率大于企业或上级主管部门规定的最小投资回收率，则投资方案可取，否则就应拒绝。4．利润指数法利润指数法是用单位投资所获得的净现金效益来比较投资方案经济效果的方法。 第四节旅游投资与招商引资一、投资与招商投资就是投入资金。投资是指企业家选择适宜于自身利益、适合于本企业特色的项目，有能力完成该项目而投入资金，创造商机，发展企业，获得更大经济效益。旅游投资就是把资金投到旅游业上。一般是指企业或者财团把自己的资金投到有望在未来获得利益的地区或者项目上。招商则是指缺少资金或贫困的地区为了发展本地的经济，制定优惠政策，予以方便条件，吸引外部资金来本地兴办实业，也就是吸引投资。旅游区招商是指把自己的项目公布于众，凭借自己的环境优势、资源特色、社会环境和政策优惠等吸引国外企业、国内或者境内企业来本地投入资金，兴办产业。 二、投资导向和项目投资导向主要针对国民经济发展情况，结合各个行业制定的投资指导性目录，鼓励商家投资的项目，也是投资的方向。旅游投资导向多数是与客源市场关系密切的度假、休闲、娱乐、景点景区开发、各类运动项目（如水上、海滨、湖滨、沙滩等）、宾馆、酒店、餐饮、旅游工艺品开发、旅游食品等项目。近几年来比较重视的生态旅游（自然生态、农业生态、人文生态等）项目、观光型农业、种植业、养殖业等。 三、旅游业投资方式1．中外合资经营由国外地区的公司、企业和其他经济组织或个人，共同经营、共担风险、共享利润，合资者可以用现金出资，也可用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术、场地使用权等出资，作为各自投资的股份，并按照注册资本比例分配收益。2．中外合作经营即契约式合营，合作各方的责任、权利、义务，由各方通过协议、合同加以规定。一般做法是：由中方使用者提供土地使用权，劳动力和劳动服务或现有可利用的房屋、设备、材料等，在平等互利的条件下，商定适当的管理方式和利润分配方式与比例（外国投资者的投资一般不得低于合作企业注册资本25%）。合作经营企业与合资的主要区别在于：它不一定用货币计算55股份，也不一定按股份比例分配收益，而是按协议的投资方式和分配比例来分配收益。 3．外商独资经营凡国外或境外地区公司、企业、其他经济组织或个人，以全部来自中国境外的资金举办的企业，称为外资企业，即由外商独资经营。不包括外国的企业和其他经济组织在中国的分支机构。企业所获利润全部归外国投资者所有。 4．补偿贸易是由外国提供设备及技术，同时承担购买中方一定数量的出口产品，设备与技术的借款可以分期付还，经中外双方协商一致，购买进口设备技术的借款，除经批准可以利用进口设备技术直接生产的产品来偿还，还可以以其它产品偿还。5．BOT、BOO、BOOT投资模式BOT即“Build - Operate – Transfer”（建设一一经营一一移交）。BOO即“Build - Own – Operate”（建设一一拥有一一经营）。BOOT即“Build - Own Operate – Transfer”（ 建设一一拥有一一经营一一转让）。6．关于“1+X+Y”模式（见下页） BOT即“Build - Operate – Transfer”（建设一一经营一一移交）。在标准的BOT方式中， 私人财团或国外财团自己融资来设计、建设基础设施项目。BOO即“Build - Own – Operate”（建设一一拥有一一经营）。承包商根据政府赋予的特许权，建设并经营某项产业项目，但是并不将此项基础产业项目移交给公共部门。BOOT即“Build - Own Operate – Transfer”（ 建设一一拥有一一经营一一转让）。则是私人合伙或某国际财团融资建设基础产业项目，项目建成后，在规定的期限内拥有所有权并进行经营，期满后将项目移交给政府。6．关于“1+X+Y”模式关于“1+X+Y”，其中1是指一家大型专业投资商。相对垄断核心资源；X是多家独立项目投资商，Y是广泛参与的社会投资者。”1＋X＋Y“就是招商引入一家大型专业投资商为主体，进行总体目的地商业化运营；招商引资一批大中型投资企业，对更多的项目进行开发；发动广大中小投资人，最大程度的调动社会资金形成三个层次全面推进的社会资金投入局面。 关于“BOT、BOO、BOOT”和“1+X+Y”解释BOT即“Build - Operate – Transfer”（建设一一经营一一移交）BOO即“Build - Own – Operate”（建设一一拥有一一经营）BOOT即“Build - Own -Operate – Transfer”（ 建设一一拥有一一经营一一转让）关于“1+X+Y”，其中：1是指一家大型专业投资商。相对垄断核心资源；X是多家独立项目投资商，Y是广泛参与的社会投资者。“1＋X＋Y”就是招商引入一家大型专业投资商为主体，进行总体目的地商业化运营。 四、投资程序与招商形式1．中外合资、合作经营企业审批程序（1）项目建议书（2）审批可行性研究报告（3）审批合同、章程（4）申领批准书（5）申领营业执照 2．举办外商独资企业投资程序外商独资企业投资需要提交的材料主要有以下四类：（1）审批立项（2）审批章程（3）申领批准书（4）申领营业执照3．招商引资形式与方法招商引资可以通过贸易洽谈会、展销会、博览会、促销会，各类文化节，网上发布信息和项目等进行。我国每年都有关于旅游项目的招商引资活动，参加会议和网上发布信息都需要有介绍自己的文字材料和图片，现在也有电视、报纸广告、光盘宣传材料等。但是不论哪种形式都需要科学、准确地宣传自己。 【案例2则】（内容形式略有不同）作业：论述题结合下面的案例，自己写一份招商引资书 案例1．中国五台山佛教文化博物馆建设项目一、项目单位：山西省五台山风景名胜区人民政府二、项目概况：中国五台山佛教文化博物馆，总体布局按照明清时期的皇城布置进行复原，该项目的建设是挖掘佛教文化内涵，突出佛教文化主题，提高佛教圣地品位的一个重要举措，是争创外汇收入的一个重要项目，市场前景十分看好，已完成项目可行性研究。三、建设规模及内容：总建筑面积7225平方米，其中，中区2092平方米，左区712平方米，右区712平方米，前区549平方米，后区1000平方米，配套设施2160平方米。四、建设地址及条件：该项目选址：山西省五台山旅游区菩萨顶山脚下。交通便利，水、电、暖、通讯及其它配套设施齐全。 五、投资估算及其来源：项目总投资7882万元人民币，其中：拟引资7382万元人民币，自筹500万元人民币。项目建设期：二年。六、经济效益：年营业收入2156万元，年利润956万元；投资利税率17.64%；投资内部收益率：税前17.77%，税后13.03%；投资回收期：8.24年(含基建期)七、合作方式：合资、合作、股份制八、联系方式：联系人：罗荣华　　：山西省五台山风景名胜区人民政府：030000；　：0351-55556666 案例2．山西永济鹳雀楼景区开发建设项目一、项目名称：山西永济鹳雀楼旅游景区开发建设项目二、项目单位：山西永济灌雀楼旅游三：建设内容：景区规划为“四区，十二点”的空间结构，规划面积3300亩。四、投资概算：灌雀楼景区总投资概算为2.9亿元人民币，其中：景区基础设施投资概算为9606万元，主楼及其他景点建设投资为19294万元。五、发展前景：灌雀楼我国四大历史文化名楼之一，又是我国北方黄河沿岸唯一的标志性建筑，位于秦、晋、豫黄河金三角区域，具有独特的地理优势和品牌优势，发展潜力巨大，市场前景广阔。 六、效益预测：灌雀楼景区在一期工程全部完成后，游客规模将以每年30%的速度增长，建设期以后，相对上年的游客规模将增长50%，以后按20%的速度稳步递增。在景区初步建设完成的2021年接待游客将达到60.84万人次。七、合作方式：联合开发、资产置换、经营权和开发权拍卖、独资开发。八、联系方式：项目负责人：杨宏业：山西省永济市蒲州古城西灌雀楼景区邮政编码：044500联系：0359-66669999　　传真：0359-11114444 【可行性研究案例】湖南石门蒙泉湖旅游综合开发建设项目可行性研究报告一、总论1、项目名称及承办单位项目名称：湖南石门蒙泉湖旅游综合开发建设项目承办单位：石门县旅游局、石门县水利局、石门县蒙泉镇政府2、编制依据①水利法规、政策②旅游法规、政策③《石门县国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006-2021）》④《湖南省常德市旅游发展总体规划（2000-2021年）》⑤《石门县十一五旅游规划》（2006—2021） 3、项目背景与编制目的石门是湘西北门户，北抵长江三峡和古荆州，南接张家界、桃花源，东濒洞庭，西走川渝黔，位于国内外著名旅游景区武陵源、桃花源、洞庭湖、长江三峡和古荆州中心。石门是湖南省经济增长最具活力的县份之一。是国家级生态示范区，湖南森林资源大县；中国柑橘之乡，全国早熟蜜橘第一县，湖南水果产量第一县，湖南茶叶生产第一县，全国有机茶生产基地县，全国马头山羊生产基地县，湖南马头山羊养殖业第一县，湖南无公害蔬菜生产大县，湖南烟叶生产重点县。石门是生态、探秘、度假旅游胜地，是湖南省旅游发展重点县。编制此可研报告是为了把蒙泉湖打造成为集观鸟、赏鹃、乡村俱乐部田园风光的观光旅游精品。4、项目概况蒙泉湖风景区是省级水利风景区，是省级饮用水保护基地。它与慈利五雷山景区相连，北抵石门县城(30公里)，西接慈利县城（30公里），东临207国道临澧县城(20公里)，南接常张高速公路(盘塘开口处28公里，热水坑温泉10公里)，具有良好的交通区位优势，是今后常德、长沙周末休闲的最佳去处。 蒙泉湖拥有得天独厚的旅游资源。1、花山鸟岛蒙泉湖。被称为“湘北小洞庭”,水面6000余亩，秀水如镜，曲波衔山，蜿蜒数十里，自成山中泽国；湖中有观国山、将军山、天门山秀峰矗立，山水一体，相映生辉。湖周群峰叠嶂、山重水复，松、杉、竹间布混杂，春夏秋冬草木吐翠、花开花落，尤其暖春三月，满山杜鹃怒放，白鹤翩跹，为蒙泉湖一绝。群岛叠峰之间峡水相连，曲径通幽，湖西万亩林场渺无人烟，山山岭岭树木参天，鸟语花香，溪流潺潺，云雾缭绕，胜似世外桃源。2、拥有奇特的寨林奇观。蒙泉湖山峰是典型的砂岩群峰。从三王峪，可东出蒙泉湖，西讫五雷山，辗转曲回20公里，是常德、澧津、洞庭—带人们朝拜“楚南名山推第一”的道教名山——五雷山的必经之路。明末清初，闯王李自成与清平西王吴三桂激战于此，加之土王覃厚也曾在此驻军，故称“三王峪”。三王峪既是当时的军事要冲，更是群众喜爱的山水诗画长廊。峪中，一溪道水擦山穿谷，回肠东流，两岸青山奇峰、寨林并立。其中，城门寨四面悬崖绝壁，宛如一道城门，相传满清巨富蒋光业曾在此凿石筑城，至今城墙依旧，石阶尚存。云南寨，三山挺拔成鼎足之势，山顶的栈道、石屋、四十八石臼(碾米用)遗迹历历在目。 其它如秦角寨、女儿寨毗邻相视，情意绵绵；顾公寨、探子寨遥相对峙，威武雄壮。金鸡寨、相子寨、红岩寨、秤砣寨……群峰相拥，松石成趣。撑腰岩、打儿岩、擦脚岩、观音岩、墩书岩等圣迹鬼斧神工，趣闻逸事令人津津乐道。虽非张家界，胜似张家界。3、是著名的道教圣地。观国山，楚南名山，澧水流域的道教圣地，人称“小武当”。相传明万历年间，石门、慈利二县数月大旱，颗粒无收，饥民苦不堪言，县人梅鹙(万历帝之师)闻报，上书请减田赋，放粮赈饥，朝庭旨谕，“敕饬石慈二县按实均派，毋得苛赋恙民”。乡民受惠而感皇恩浩荡，谢梅鹙盛德，纷纷登山朝拜。观国山始为山名。明嘉靖年间，世居观国山之麓的民女苟瑞在赤霞洞修道成仙，仙名正觉，海内闻名，平民百姓、王公贵胄慕名来谒者，络绎不绝。明世宗皇帝曾三遣重臣请她入宫，“佑邦保皇”。她在世数百年，状如少女，仙逝后葬于石棺之中，容颜如生不改，其仙迹逸闻颇多。考诸史志，无不凿凿有据。山顶尚存苟瑞仙石棺、赤霞洞、飞来臼、懒游窝、仙灵泉等圣境，古观遗迹历历在目。近年来，善男信女，又纷纷踏至，高峰时香客达数千之众。 二、开发背景和市场分析1、开发背景①蒙泉湖综合开发正值石门旅游大开发、大发展、大提升的重要时期。随着皂市水利枢纽工程的竣工，以夹山—皂角湖—壶瓶山为主轴的石门旅游格局已形成。随着投资35亿元的石门电厂二期工程并网发电，三期工程即将起动，投资10亿元的海螺水泥集团2021年一期建成投产、石门至张家界铁路复线及石门至怀化电气化铁路建设年内开工，石门将会变成重点工程项目建设的热土，人流、物流、信息流、资金流将会潮涌石门。尤其是常德至张家界高速公路的盘塘、热市下线开口离蒙泉湖分别只有28公里、10公里，三王峪、井岗等乡村公路硬化完工，形成便捷的环湖公路体系。所以，蒙泉湖旅游综合开发是极具潜力的旅游综合项目，具有广阔的市场前景。前期旅游开发现己投入400多万元。 ②石门公路建设和旅游开发的全面启动，将会有力带动蒙泉湖旅游景点的人气。常德至荆州高速正在建设中。石门至常张高速盘塘开口以及桃源陬市的X021，石门至慈利县城连接常张高速的省道S304，均已开工建设，皂市水库库区公路即将建成。S303石门至壶瓶山也于今年开工建设，林伯渠故居至蒙泉湖公路已经硬化，蒙泉湖及其周边乡村公路硬化工程随着新农村建设已经全面完成。交通的改善必定带来人气的飙升和旅游的兴旺。③旅游产品的设计符合旅游消费升级趋势。蒙泉湖游览景点旅游设计项目主要突出山水之旅、朝圣之旅、避暑之旅，这正与中国旅游产品从观光旅游向休闲度假旅游升级相吻合，符合消费趋势。 ④旅游线路整合有较大优势。蒙泉湖-五雷山的朝圣之旅、夹山—天门山、武陵源李自成探密之旅、城头山-丁玲博物馆、林伯渠故居-蒙泉湖历史文化之旅，桃花源—蒙泉湖—夹山寺—壶瓶山田园风光之旅等多品种、多风格的旅游线路组合，将与目前牛气正旺的张家界联动，可直接开拓日韩市场；将蒙泉湖的道教文化与夹山的佛教文化、石门丰富的民俗文化、红色旅游文化科学整合，开拓高端旅游市场文化；将蒙泉湖风光与柳叶湖、桃花源、壶瓶山的自然风光连在一起，开拓以生态休假为特色的观光市场。 2、市场分析蒙泉湖旅游综合开发是极具潜力的旅游综合项目，具有广阔的市场前景。蒙泉湖因前期旅游开发现己形成近200万国有资产，现由县水利局代管。2006年皂市水利枢纽工程已下闸蓄水，淹没区已形成“千岛湖”。夹山-皂角湖-壶瓶山-东山峰旅游黄金轴自然形成，石门将由武汉、长株潭至张家界的经停地变为独立的旅游目的地。一系列重点工程的实施，公路交通网络的改善，以寺—湖—山为主轴旅游产品建设步伐的加快，将大大提高石门食、住、行、游、购、娱等场所和设施的进入比率，带动消费，极大地促进以旅游业为龙头的第三产业快速向前发展。该景区作常德市和张家界的后花园，可吸引武汉、长株潭游客，可从张家界分流游客，也可以其质优价廉，吸引石门周边县市的乡村游客、香客，并可通过举办杜鹃花会、观国山庙会吸引香客和游客，提高景区知名度。预计该景区在建设完成、投入使用时，可接纳8万游客。 三、游程设计①蒙泉湖—鸟岛—蒙泉山庄—云南寨—三王峪—城门寨②蒙泉湖—鸟岛—蒙泉山庄—观国山③观国山—三王峪—城门寨—云南寨四、周边旅游产品整合①桃花源或常德城区—蒙泉湖—夹山—石门县城—皂市水利风景区—壶瓶山；②夹山—蒙泉湖—慈利五雷山—张家界③常张高速桃源盘塘或热市开口—蒙泉湖—夹山—石门县城—皂市水利风景区大坝枢纽—热水溪—磨市（含商溪）-所街-壶瓶山； 五、建设方案1、开发现状蒙泉湖现由县水利局代管的国有资产有有豪华游轮一艘，其他类型游船10艘，蒙泉山庄一座。景区公路、交通、水电、通讯等基础设施良好。湖区周边有10多家农家乐和2000亩以上的采桔点。2、开发政策对前来投资开发的客商，将严格按照《石门县招商引资优惠政策》执行。也可以实行一事一议，一项一议，为投资者提供最佳服务。3、建设内容与投资规模蒙泉湖旅游综合开发项目由游船码头、大型游船、景区游道建设、观光休憩亭阁、观光橘园、景区公路、杜鹃观光区、鸟岛、湖景宾馆九部分组成。游船码头：按石门当地土家风情特色建设三个中型游船码头，投资90万元。景区游道建设：建设观国山、云南寨、城门寨、田儿湾四条生态游道15公里，投资300万元。 大型游船：添加湖区观光休憩游船5艘，投资200万元。观光休憩亭阁：在观国山顶和湖岸建设两处观光亭阁，投资30万元。观光橘园：配合乡村旅游开发沿湖规划建设观光采摘橘园，投资10万元。景区公路：景区公路改造升级20公里，投资500万元（已建）。杜鹃观光区：在老湾开辟杜鹃观赏区（10亩左右），增加杜鹃品种，建设赏花游道，设置杜鹃品种标识牌，投资10万元。鸟岛：上岸码头（小型）、游步道500米，投资5万元。湖景宾馆：建于蒙泉湖最佳观景点——岩巴垴南坡。湖光山色，茂林修竹，清幽怡爽。主要功能区有：餐饮部、住宿部、休闲（沐浴、按摩、理容、歌舞）中心、培训及会议中心、土家特色烧烤场，投资1000万元。该项目总投资2145万元。 六、环境影响评价1、环境条件调查（略）2、影响环境因素分析（1）施工对大气环境的影响分析施工对空气的污染主要有四个方面：一是施工操作（比如土方开挖）及运输（包括装卸）中产生的扬尘；二是机械、车辆排放的废气；三是工地上的松散土料及道路上洒落的土料被风吹起。机械排气会增加空气中的悬浮微粒、二氧化硫、氮氧化物和一氧化碳含量；扬尘会增加空气中的总悬浮物的浓度。由于景区生态植被良好，气候湿润，人户稀少，各项污染物对空气质量的影响不大。（2）施工对声环境的影响分析工程施工中，需要用各种类型的机械，不同类型的机械都会产生不同强度的噪声，从而对声环境产生影响。另外，建筑材料的卸载、摆放、加工等也会产生噪声。噪声较大的机械主要有挖掘机、混凝土搅拌机、中型载重汽车、推土机等。由于景区施工点人户稀少，不会对居民生活产生较大影响。（3）施工对水土流失及固体废(弃)物的环境影响分析工程水土流失主要发生在施工期。施工中可能产生水土流失的环节分析如下：土料运输中会产生水土流失；拆迁渣土、游步道清理出来的表层土草、宾馆基脚开挖及废土运输过程中难以避免洒落，洒落的土料受到风吹、雨淋形成水土流失。造成水土流失的动力因素主要有风吹和雨水冲刷。雨水将土料冲至路面、溪湖管道，严重影响路面卫生，湖水的清洁淤积河道及雨水管。在项目工程施工期间排水设施一般都不太完善，雨洪径流会冲刷施工中的基础、开挖面和堆土料场等，导致水土流失，并给施工增添麻烦。 3、环境保护措施工程措施以工程措施为先导，在景区建设期应加强水土流失综合治理。如在施工区建立防洪拦碴工程，使坡面和沟道弃碴，在“点”上集中拦蓄。尽量不让弃碴下溪入湖。在水土流失得到集中拦蓄的前提下，通过“面”上的林草植被建设和土地复垦利用措施，保护新生地表，实现由被动控制到开发治理的转变。自然生态修复坚持“预防为主”的方针，对于自然条件相对比较好的水土流失区域，充分发挥大自然的自我修复能力，一方面，对风景区的现有天然林、人工林及草地进行全面保护，进行封山育林育草，对现有的疏林地进行有计划的补植改造和保护，提高林草覆盖率，增强保水保土和抗蚀能力；另一方面，对风景区进行有效的保护，禁止滥砍滥伐，因封禁而影响当地农民的正常生产生活的区域，应采取相应的补救措施。 七、安全卫生与消防1、危险因素（1）山体滑坡、泥石流等地质灾害；（2）森林火灾；（3）蛇、虫咬伤；（4）溺水。2、安全防范措施船只要配备有足够的救生衣，救生圈等救生器材，配备消防器材，配备垃圾存放器材，船工要取得交通部门发给的驾驶证照，否则不得经营旅游业务。游客登船必须着救生衣。城门寨、云南寨等峰林悬崖边要设置永久性钢护栏。登山生态游要防蛇伤、防坠落、防迷路走失、防森林火灾。严禁在林地及其附近吸烟、野炊、燃烧篝火。危险处要设立警示提示标志。 3、卫生保健措施从环境医学背景以及景区内的流行病种，发病率分析，工程兴建不会对人群健康产生大的影响。溪湖地区曾经是血吸虫病疫区，施工人群存在潜在感染血吸虫病的可能，应采取相当的防护措施。4、消防措施（1）设立火警了望监视台，建立完善的防火防灾的监测、预警、消防系统；（2）完善防火措施，增配灭火装置；（3）有限制性控制景区人为活动，火灾发生时应首先考虑游客、群众的疏散安排；（4）教育旅游者不要在森林中吸烟和野外用火，对野营等用火要进行集中管理。 八、组织机构与人力资源配置1、组织机构设置已成立石门县蒙泉水库管理所，该机构由县水利局管理。2、人力资源配置3、员工培训大力培养导游、住宿、餐饮等旅游服务人员，努力发现和培育文艺节目表演人才，培养优秀、品牌导游员、讲解员、服务员和艄工。九、项目实施计划第一期：完成上坝公路、码头、停车坪和蒙泉碑刻建设工程。第二期：完成老湾—城门寨—云南寨—观国山游步道修建工程。第三期：完成鸟岛、杜鹃观赏区、蒙泉山庄等景点的建设和开发。十、效益分析1、经济效益投资2000多万元，年接待旅客5万人次，按人均消费400元计算，营业收入2000万元，按利润率30%计算，年利润600万元，投资回收期3.4年。2、社会效益通过旅游开发，可以为当地提供两百多个就业机会，并有利于促进产业结构调整，促进农民增收，推动社会进步。同时，对外交流的加强，有利于提高该地区知名度，为招商引资和柑桔产品销售创造条件。 十一、项目建设方式和时限可采取独资、合资的投资模式，该景区的旅游经营权可通过委托经营方式获取，建设周期2021年—2021年。十二、结论蒙泉湖旅游综合开发建设项目资源丰富，旅游交通便捷、可进入性强，旅游产品设计符合消费升级趋势，旅游产品整合度高，旅游线路关联性强，投资与收益预测良好，具有很好的开发前景。十三、联系人×××先生；×××女士十四、联系方式办公室：0350——12345678 复习与思考1一、名词类1、投资——投资者为了获得未来的价值（可能是不确定的）而牺牲一定的现在价值的行为。投资者通过现在支出一定的现金，而在未来的某一时间可能得到更多的收益。2、旅游投资——企业家把资金投入到旅游项目上，以期在将来通过旅游活动和旅游产品经营获得更大的经济效益。3、投资环境投资环境（Investment  climate）指投资对象在进行投资时，面临且影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。4、投资环境系统传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：自然环境系统、社会环境系统和经济环境系统5、利润指数法利润指数法是用单位投资所获得的净现金效益来比较投资方案经济效果的方法。 复习与思考2二、问答叙述题1、旅游投资的特点（1）旅游投资的整体性与跨行业性；（2）旅游投资的风险和机遇并存性；（3）旅游投资的高耗资性；（4）旅游投资的持续性。2、简述投资环境系统（三大系统）传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：自然环境系统、社会环境系统和经济环境系统3、旅游投资环境系统（六大系统）主要为：行政环境、经济环境、公共服务环境、法制环境、社会文化环境、自然地理环境。 4、投资环境评估方法国内外关于投资环境评估方法主要有：投资冷热图法（冷热图法）、投资环境评分法（等级尺度法）、道氏评估法、关键因素评估法、相似度法、国家风险评级法、综合评判法和多因素评估法等。比较成熟的有（专家）综合评分法、层次分析法、因子（素）分析法、灰色关联法、信息熵法、聚类分析法等。5、中国旅游投资的现状（1）旅游投资成效显著；（2）投资主体多元化；（3）旅游投资风险加大。6、中国旅游投资的问题（1）投资结构不合理；（2）投资决策不科学；（3）单纯倚重直接投资。7、优化我国旅游投资宏观环境的对策（1）建立健全旅游投资引导机制；（2）调整投资结构；（3）开拓融资渠道；（4）促进旅游投资外部环境的综合改善。 8、旅游区的旅游投资项目主要有以下几个方面：旅游资源类、景区景点建设类、餐饮服务类、住宿设施类、主题公园类、旅游客运机构类、旅游中介机构（旅行社）类、旅游教育（旅游人才培训机构）类、文化娱乐类、旅游商品生产经营类、博物馆类等。9、旅游区的旅游设施建设主要有：游憩康体旅游设施、生态旅游设施、文化旅游设施、购物旅游设施、商贸旅游设施等。10、旅游区内旅游相关行业投资项目类别主要有八类：游憩行业、接待行业、营销行业、交通行业、建设行业、生产行业、商业行业、旅游智业11、旅游投资项目评价方法（1）返本法、（2）净现值法、（3）内部投资回收率法、（4）利润指数法 12、旅游业投资方式（1）中外合资经营；（2）中外合作经营；（3）外商独资经营；（4）补偿贸易；（5）BOT、BOO、BOOT投资模式;(6)“1+X+Y”模式.13、中外合资、合作经营企业需要提交的材料中外合资、合作经营企业审批需要提交的材料大致有以下五个方面：（1）项目建议书;（3）审批合同、章程;（4）申领批准书;（5）申领营业执照。14、外商独资企业投资需要提交的材料主要有以下四类：（1）审批立项；（2）审批章程；（3）申领批准书；（4）申领营业执照。 三、填空题1、传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：自然环境系统、社会环境系统和经济环境系统2、旅游投资环境系统主要为：行政环境、经济环境、公共服务环境、法制环境、社会文化环境、自然地理环境。四、选择题（略） 五、论述题1、学生综合作业：编写一份招商引资项目报告主要内容（例子）：（1）项目名称。如“××旅游开发总公司”。××风景名胜区。（2）招商单位介绍（项目单位、企业名称、企业概况）。着重介绍本单位或本企业的业务、经营项目、人力资源以及资产等情况。（3）项目投资环境。主要叙述当地的自然环境、人文环境、景观资源特色、交通位置状况、气候状况等。（4）项目概况、项目投资规模与进度（投资概算）。主要内容涉及：建设内容、建设规模、建设条件、建设期限、地点等。（5）经济效益分析（项目投入产出分析、效益预算）。主要分析预测接待客源的人次（一期、二期、三期）收入情况，预计几年内可以收回投资，以及年营业额、利税，投资回收期年限等。（6）项目市场分析（市场预测）。主要是分析客源市场：本地市场、区域市场、国内市场、国际市场。（7）合作方式或投资方式（合作条件与方式）。结合本地区的优惠政策和制定的相应法规，采取多种渠道的合作方式，如合资或合作，允许外方控股合资、合作、独资，允许外方控股等。可采用整体转让经营开发权，部分转让经营开发权，股份合作等多种形式进行。（8）联系方式，写清楚、电传、电邮（E－Mail）、通信地址等。 思考复习题一、名词类1、投资——2、旅游投资——3、投资环境4、投资环境系统5、利润指数法6、BOT——7、BOO——8、BOOT——9、“1+X+Y” 二、问答叙述题1、旅游投资的特点2、简述投资环境系统（三大系统）3、旅游投资环境系统（六大系统）4、投资环境评估方法5、中国旅游投资的现状6、中国旅游投资的问题7、优化我国旅游投资宏观环境的对策8、旅游区的旅游投资项目9、旅游区的旅游设施建设10、旅游区内旅游相关行业投资项目类别11、旅游投资项目评价方法12、旅游业投资方式13、中外合资、合作经营企业需要提交的材料14、外商独资企业投资需要提交的材料 四、填空题1、传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：系统、系统和系统。2、旅游投资环境系统主要为：行政环境、经济环境、环境、法制环境、环境、环境。 思考复习题答案一、名词类1、投资——投资者为了获得未来的价值（可能是不确定的）而牺牲一定的现在价值的行为。投资者通过现在支出一定的现金，而在未来的某一时间可能得到更多的收益。2、旅游投资——企业家把资金投入到旅游项目上，以期在将来通过旅游活动和旅游产品经营获得更大的经济效益。3、投资环境投资环境（Investment  climate）指投资对象在进行投资时，面临且影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。4、投资环境系统传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：自然环境系统、社会环境系统和经济环境系统 5、利润指数法利润指数法是用单位投资所获得的净现金效益来比较投资方案经济效果的方法。6、BOT——即“Build - Operate – Transfer”（建设一一经营一一移交）7、BOO——即“Build - Own – Operate”（建设一一拥有一一经营）8、BOOT——即“Build - Own -Operate – Transfer”（ 建设一一拥有一一经营一一转让）9、“1+X+Y”1是指一家大型专业投资商。相对垄断核心资源；X是多家独立项目投资商，Y是广泛参与的社会投资者。“1＋X＋Y”就是招商引入一家大型专业投资商为主体，进行总体目的地商业化运营。 二、问答叙述题1、旅游投资的特点（1）旅游投资的整体性与跨行业性；（2）旅游投资的风险和机遇并存性；（3）旅游投资的高耗资性；（4）旅游投资的持续性。2、简述投资环境系统（三大系统）传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：自然环境系统、社会环境系统和经济环境系统3、旅游投资环境系统（六大系统）主要为：行政环境、经济环境、公共服务环境、法制环境、社会文化环境、自然地理环境。4、投资环境评估方法国内外关于投资环境评估方法主要有：投资冷热图法（冷热图法）、投资环境评分法（等级尺度法）、道氏评估法、关键因素评估法、相似度法、国家风险评级法、综合评判法和多因素评估法等。比较成熟的有（专家）综合评分法、层次分析法、因子（素）分析法、灰色关联法、信息熵法、聚类分析法等。5、中国旅游投资的现状（1）旅游投资成效显著；（2）投资主体多元化；（3）旅游投资风险加大。 11、旅游投资项目评价方法（1）返本法、（2）净现值法、（3）内部投资回收率法、（4）利润指数法12、旅游业投资方式（1）中外合资经营；（2）中外合作经营；（3）外商独资经营；（4）补偿贸易；（5）BOT、BOO、BOOT投资模式;(6)“1+X+Y”模式.13、中外合资、合作经营企业需要提交的材料中外合资、合作经营企业审批需要提交的材料大致有以下五个方面：（1）项目建议书;（3）审批合同、章程;（4）申领批准书;（5）申领营业执照。14、外商独资企业投资需要提交的材料主要有以下四类：（1）审批立项；（2）审批章程；（3）申领批准书；（4）申领营业执照。 6、中国旅游投资的问题（1）投资结构不合理；（2）投资决策不科学；（3）单纯倚重直接投资。7、优化我国旅游投资宏观环境的对策（1）建立健全旅游投资引导机制；（2）调整投资结构；（3）开拓融资渠道；（4）促进旅游投资外部环境的综合改善。8、旅游区的旅游投资项目主要有以下几个方面：旅游资源类、景区景点建设类、餐饮服务类、住宿设施类、主题公园类、旅游客运机构类、旅游中介机构（旅行社）类、旅游教育（旅游人才培训机构）类、文化娱乐类、旅游商品生产经营类、博物馆类等。9、旅游区的旅游设施建设主要有：游憩康体旅游设施、生态旅游设施、文化旅游设施、购物旅游设施、商贸旅游设施等。10、旅游区内旅游相关行业投资项目类别主要有八类：游憩行业、接待行业、营销行业、交通行业、建设行业、生产行业、商业行业、旅游智业 四、填空题1、传统的认为，投资环境要素主要强调三大系统：自然环境系统、社会环境系统和经济环境系统2、旅游投资环境系统主要为：行政环境、经济环境、公共服务环境、法制环境、社会文化环境、自然地理环境。 THANKS 云南昆明西山