兴国商务楼地产项目可行性研究报告

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1、目录1总论41.1项目概况41.21.2项目的建设必要性41.3可行性研究报告编制依据51.4主要技术经济指标与研究结论62项目选址及建设条件72.1项目所处区域72.2项目建设地点82.3建设条件93市场分析123.1长兴县中心城市写字楼市场分类研究123.2项目影响因素分析123.3项目STWO分析154营销方案设计194.1项目名称及产品定位194.2目标客户194.3管理方案设计204.4定价策略224.5销售安排235项目建设方案245.1建筑设计方案245.2结构设计方案275.3公用设施方案296专篇设计486.1消防486.2

2、节能576.3防雷587环境影响评价607.1项目建设与运营对环境的影响607.2环境保护措施637.3环境保护措施实施评价658项目组织机构与进度计划668.1组织机构与人力资源668.2项目招投标管理668.3项目实施进度安排689投资估算与资金筹措709.1投资估算的依据及说明709.2总投资估算719.3资金筹措方案7210经济效益分析7410.1项目销售计划7410.2盈利能力分析7510.3清偿能力分析7610.4不确定分析7611风险分析及对策7811.1政策风险7811.2市场风险7811.3经营管理风险7911.4财务风险8

3、012结论与建议8212.1结论8212.2建议821总论1.1项目概况1.1.1项目情况项目名称：长兴龙山新区兴国商务楼工程项目地址：长兴龙山新区项目规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。1.1.2建设单位情况建设单位：长兴县龙山建设开发有限公司法人代表：贾宏地址：长兴县雉城镇县前街402号1.2项目的建设必要性1.2.1实践长兴县龙山新区发展规划的需要自公司

4、成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙山新区的“生地”转为“热地”，按规划要求着重体现龙山新区最佳投资环境和最佳人居环境的价值。一期内行政大楼、大剧院、图书档案馆、会议中心、餐饮中心、三大广场及和睦塘公园、齐山公园、梅花公园等一批体现时代精神和精美艺术的标志性建筑。二期3.4平方公里城市建设已经启动。三期3平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二、三期内。老城区的长兴中心农贸市场、与长兴．中迁建项目在2008上半年相继完工。新建兴国商务楼工程，又将成为长兴城市建设和提升城市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到

5、一次大幅度的增值契机。1.2.2本项目建设是加快长兴城市建设的需要随着近几年长兴经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。2009年全县市政建设投入资金35亿元，比2006年增长49.5%，中心城市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率达到56%。以上数据客观显示长兴城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。浙江省《环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》提出长兴中心城市在2020年将发展成为一个50万人口的大城市的目标。长兴总体规划明确至2020年城市用地规模达80平方公里。城市化水平达

6、到76%。因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现长兴城市的高度城市化和现代化。1.1.1实现长兴县龙山新区商务区规划目标的需要本项目位于长兴县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中心与兴国路相邻，南北有规划支路，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。1.2可行性研究报告编制依据1）《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办

7、投资[2002]15号文件，中国电力出版社2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社3）《长兴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》4）《长兴县城市总体规划》（2006-2020）5）国家、浙江省及长兴县中心城市政府现行有关规定及文件6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7）长兴县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料8）投资项目方签定的协议书或意向书9）其他有关依据资料10）项目批复文件1.1主要技术经济指标与研究结论表1.1长兴龙山新区兴国商务楼工程项目主要技术经济指标表序号项目指标单位

8、一建筑类1总建筑面积67186㎡2占地面积18857㎡二投资类1项目投入总资金万元1.1土地取得费用7872.80万元1.2前期费用2015.58万元1.3城市基础