赴广东猎德村考察城中村改造情况报告

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1、赴广东猎德村考察城中村改造情况报告赴广东猎德村考察城中村改造情况报告 　　XX年3月4日，XX区副区长、XX街道办党工委书记XXX率领XX街道、区相关职能部门和相关村负责人组成考察团，赴广州市猎德村和深圳市大冲村考察学习城中村改造经验和做法。本人也参加了考察学习，现将有关考察情况整理如下，供大家借鉴参考。 广州猎德村改造 一、基本情况 　　猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。全村总人口7800多人，约3000户，改造前集体经济总收入约5000万元。 　　猎德村是广州市城中村整体改造的试点，纳入改造的总用地面积约25万平

2、方米，改造前地上现状建筑物约60万平方米，改造前容积率为2.4。 　　其改造模式主要是通过市场化方式筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱。 　　通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46亿的旧村改造资金。东部的复建安置区总建筑面积约87万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，

3、办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。 二、改造主要进程 　　猎德村改造工作在2002年即酝酿和前期策划；XX年5月正式启动，9月-10月原有物业和村民房屋全部腾空，11月即完成清拆建筑面积50万平方米；XX年1月，复建安置区动工建设；XX年1月，复建安置区全部封顶。按照计划，将在XX年广州亚运会前村民可入住。 　　南部3.25万平方米地块，已由合和实业旗下的诚意置业公司与猎德经济发展有限公司签约，投资10亿元开发总面积达24万平方米的综合性商用物业。该项目预计于XX年建成，诚意置业将向猎德公司缴付租金，并

4、负责项目的租赁和经营。 三、改造经验做法 　　1.政府主导，以村为主。市、区政府发挥统筹主导作用，协调解决各项配套政策，并多次召开政府常务会研究解决问题。村为主体，具体实施谈判、协议、拆迁和复建等工作。 　　2.利益统筹与平衡。在改造方案和实施过程中，始终坚持四个改造目标：一是集体经济实力增强，二是村民收入增加，三是城市环境改善，四是村落文化延续。 　　3.依法办事，公开透明。在改造过程中，立足依法依规推进各项工作。通过公平、公正、公开，村委形成各项决策意见，经村民代表大会通过，在村民与集体利益发生冲突时，都通过司法途径合理合法

5、予以解决。 四、几点启示 　　1.村基层组织建设完善，堡垒作用突出，有效推动旧村整体改造。猎德村改造从酝酿、策划到真正启动，前后历时5年，村两委班子始终团结一致，抓住珠江新城发展有利时机，反复宣传和解读改造思路和方案，争取了村民的广泛支持。在全体股东表决《拆迁补偿安置方案》时，获得98.6%高票通过。 　　2.注重历史文化的延续。一座村落就有一段历史，城中村改造不是简单的推到重来的物质改造，更重要是要关注人文历史的延续与传承。猎德村改造在文化传承方面给了我们很多的启示。在猎德村改造后，18座历史悠久的宗祠和家塾将保存，猎德涌一河

6、两岸将构建历史文化风情街，河涌东岸还将保留两至三幢现有的村民“握手楼”，作为猎德村改造博物馆。在宗祠区背面新建的约5000平方米龙舟湖，将龙舟埋于湖底，未来的每年五月初五，代表广州龙舟文化的龙舟盛典将会在猎德涌延续下去。 　　3.利益冲突的解决办法。城中村改造不可避免涉及拆迁问题，而现有的政策法规主要是针对国有土地上的房屋拆迁，对于集体土地房屋物业拆迁问题的指导依据不多。猎德村改造过程中，实践了以司法途径解决旧村改造出现的利益协调问题。XX年，广州市中级人民法院对猎德村四位"钉子户"案件作出了终审判决。法院认为，猎德"钉子户"影

7、响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回；由于土地和土地上的房子不可分割，因而房子也必须一并交付拆除；至于拆迁补偿，则按照村股东大会通过的补偿方案所规定的标准。因此要求这几户村民应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除。 　　4.猎德村改造模式不可简单复制。猎德村有其特殊的区位条件，其复建安置区容积率高达5.2，远超一般居住区容积率标准。在XX年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得46亿元资金，解决整体改造的资金来源。但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式，容易面临市场波动

8、和容积率过高的难题。如果所有的城中村都采取这种改造模式，就丧失了改善城市环境、抽疏中心城区人口密度的意义。 　　广州市规划局局长王东亦认为，如果都靠卖地改造城中村，就会走入死胡同；容积率太高就违背了城中村改造初衷，这样的改造不能算成功。