试论我国业主团体的法律地位

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1、试论我国业主团体的法律地位　　摘要：业主团体概念在我国立法中的缺失，为司法实践带了许多不便。因此有必要考察学理的解说和各地方的具体做法，力求从中了解业主团体在我国的现实处境，并寻求解决之道。 　　关键词：业主团体；非法人团体；诉讼主体资格 一、关于业主团体的主要争议 　　业主团体作为物业管理法律制度的一个重要概念，在我国立法中尚无明确的界定。 　　这首先体现在对其概念的理解上。《物业管理条例》颁布之前，一般都将业主委员会作为全体业主的代表机构。因而业主团体所指代的就是业主委员会。但这在理论上是有其逻辑缺陷的。因为它难以对业主委员会和每个业主个体之间的代理关系做出一个合理的解释。如全体

2、业主内部在表决本区域内物业管理事项时，到底应该采用何种表决规则？是应该采取共有关系中的一致规则，还是应该采取法人组织中的多数规则？无疑，理论上的不足必然会为实践带来困惑。 　　于是，国务院后来修订《物业管理条例》时就在其第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，从而使业主大会取代了业主委员会而成为全体业主的代表，在这种情况下，业主团体就包括了业主大会和业主委员会。这个规则在一定程度上能够解决之前的所遇到的问题，毕竟在其指引下，业主、业主大会和业主委员会之间的关系就显得顺畅和清晰许多。但这依然只是学理上的理解，业主团体并不因此而获得民事法律制度的承认，当然也就没有相应的法律地位。

3、 　　所以，目前学界对业主团体的法律人格问题仍然存在着广泛的探讨，而这也是继概念理解问题之后亟待厘清的地方。对此，根据其他国家和地区的立法例，我国学界主要存在“法人说”和“非法人团体说”两种观点。 　　“法人说”主张，业主团体是具备独立法律人格的社团法人。因而，它便能以自己的名义独立实施民事行为，参加民事诉讼和承担民事责任。并且，它还拥有自己的独立财产。采纳该学说的国家和地区主要以美国、法国、日本、新加坡以及香港为代表。如法国的《住宅分层所有权法》就规定，如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体，该团体性质上属于享有法人人格的团体。 　　“非法人团体说”

4、则认为，业主团体在经过法定程序设立之后就能成为民事主体，但其只具有非法人团体的身份。如德国《住宅所有权法》就规定“住宅所有权人共同体并不具有法人人格”，但在集会和管理上可以成为具有行为能力的组织体。所以，其性质就属于“具有部分权利能力之特别团体”。 　　就我国法律规定来看，也曾经有过采纳了“法人说”的立法实践，如1994年的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，其第十六条规定，“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。”而到1999年该条例修正时，则取消了对业主委员会法人主体资格的规定。这表明“立法者对业主委员会法律性质也把握不定、心存疑虑。”目前，由于《物业管理条例》第

5、八条和第十五条、十六条分别规定了业主大会和业主委员会产生的条件以及法定程序，因而，基本上仅可以认定业主团体为合法设立的组织。不过，依据我国民法关于成就法人资格的规定而言，业主团体虽为依法成立且得通过业主大会的决议而形成独立意志，但对独立财产以及责任能力的条件要求却并不具备。这样，业主团体也就不能成为法人组织。 二、业主团体法律地位的现实考察 　　由于国家立法层面并未对业主团体的法律地位做出明确的界定，故这一问题在实务中只能任由各地方性立法和司法实践自行处理。就各地方性立法和司法机关而言，多采取回避的态度，而没有直接做出明确的表示。他们更多的是在业主团体的诉讼地位问题上做文章。一方面，这当

6、然是受限于自己的立法权；另一方面，这也是出于司法实践的客观需要。 地方性法规 　　总的来看，各地方性法规基本上都赋予了业主团体以民事诉讼的主体资格。如《上海市居住物业管理条例》第五十四条就明确规定，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。而《武汉市住宅区物业管理条例》对该问题仅以“当事人”一笔带过，未做具体的细分。《XX市物业管理条例》则是将“根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼”规定为业主委员会的一项职责。《天津市物业管条例》规定业主和业主会都享有就物业管理引发的争议向人民法院起诉的权利，使得业主团体拥有了与业主相同的诉讼地位。除此

7、之外，广东、海南等地也都有类似的规定。 　　其实，地方立法的上述举措主要还是基于现实的需要而为的，以避免法院在审理物业管理争议过程中可能出现的混乱。另外，虽然地方性立法普遍承认了业主团体的民事诉讼主体资格，但在起诉范围上却多有不同。如上海和武汉就差别明显。上海所规定的起诉范围限于“业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约”的情况，而武汉则包括“物业服务和物业收费争议”。即上海主要认可的是业主团体在业主内部管理