居民小区物业收费监管初探

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1、居民小区物业收费监管初探　　随着社会的发展和城镇规模的不断扩大，居民小区应运而生，而且越来越多。据不完全统计，截止XX年底，XX县城区住房总量已达195.80万平方米，住房20908套，大小居民小区达70余个。居民小区的建立，对改善广大居民的生活环境，提升城市功能，推动“三个文明”建设起到了积极地促进作用，但居民小区的管理是目前困扰广大小区居民的一大难题，也是小区居民向政府、价格主管部门和建设部门投诉的“热点”问题之一，投诉的“焦点”集中在居民小区的物业收费上。规范居民小区的收费行为，是目前解决众多居民小区各种矛盾和管理问题的核心。如何规范居民小区的收费？如何监管居民小区

2、的收费行为？本文试就XX县居民小区物业收费现状进行浅析和对收费监管进行初探。 一、XX县城区居民小区现状 　　XX县城区房屋建设以XX河沿岸而建，XX河以北为老城区，XX河以南为新城区。截止到XX年底，XX县城区常住人口5.5万，城区内住房20908套，住房总量195.80万平方米，人平35.60平方米，已形成大小居民小区70余个，其中规模比较大的有卫家园小区、金叶花园、祥尔小区、怡景园、阳光花苑、月弓山庄、政府大院、紫金花园等，散布在XX河两岸。 　　2000年以前，XX县城区常住人口只有3万人，城区居民居住以单位家属楼和部分国有公房为主。2000年以后，随着城区人口的

3、急剧增长、外地房屋开发商的进入和本地房屋开发商的崛起，房地产业蓬勃发展，规模或大或小的住宅楼不断建成并投入使用，早期居民小区初见端倪，但处于无序发展状态。以后随着政策的调整，居民小区建设逐步向规范化、规模化、有序化方向发展。 二、XX县城区居民小区收费存在的主要问题 XX县城区居民小区物业收费类型 　　据调查，目前XX县城区居民小区物业收费有以下两种类型： 　　1、合同收费型。2000年以后由房屋开发商建设的住房，所有住房的物业管理收费均写进购房合同，购房人在购房时即视同认可合同中关于物业管理收费的条款，合同少则签一年，多则签五年甚至更长。 　　2、协商收费型。XX县老城

4、区由原单位家属楼改造的居民小区，物业管理费的收取绝大部分是协商收费，即由一人牵头，经绝大部分住户同意收取一定数额的物业管理费。 XX县城区居民小区物业收费标准 　　据调查，目前XX县城区居民小区物业收费的标准有以下两种类型： 　　1、按建筑面积收费。据初步统计，XX县城区居民小区按建筑面积收取物业管理费的约占73%，但标准不一，如有0.24元/月.平方米、0.48元/月.平方米、0.50元/月.平方米等。 　　2、按户收费。XX县城区居民小区按户收取物业管理费的约占27%，根据居民小区建成时间的早晚等因素，收费标准也不一，如有16元/月.户、25元/月.户等。 XX县城区

5、居民小区物业收费存在的主要问题 　　1、管理机构不健全。据调查，XX县城区现有的居民小区全部没有成立业主管理委员会、没有制定相应的管理制度，居民小区物业管理处于无序状态。 　　2、收费无依据。XX县城区现有的居民小区物业收费不论是按建筑面积收费还是按户收费，都没有相应的政策依据。 　　3、水费收费不合理。2000年以前由单位家属楼改造成的居民小区，水费过去是由单位统一收取交自来水公司，水损耗由单位承担。改造成居民小区后，自来水公司仍然按总水表收取水费，各户水表汇总的数字与总水表数字之间的差额部分小区物业只好转嫁给小区各住户，导致到户自来水价格高于自来水公司现行的居民生活用

6、水价格，小区居民意见较大。 　　4、各种维修困难。房屋、公共设施、公共场地等需要维修时，由于物业管理未交由有资质的物业企业管理，所以物业管理维修基金无法征收，导致房屋、公共设施、公共场地出现问题需要维修时没有资金，只有任其发展，得过且过。若遇到屋顶漏水等特殊情况，户主只有自行维修，居民小区管理机构与居民小区居民之间不免产生矛盾，而且时间越长，矛盾愈深。 　　5、小区居民的缴费意识差。据初步统计，XX县城区现有的居民小区物业收费不论是合同收费型还是协商收费型，三分之一以上的小区居民不愿或寻找各种理由不交、欠交小区物业管理费，导致部分居民小区物业管理工作不能正常开展。 　　6

7、、小区物业服务差。如居民小区的绿化场地长期无人整修、公共场地、楼梯道长期无人清扫，部分有健身设施的居民小区健身器材无人管理、垃圾无人清运、大门无人看守、小区的防盗、防火无设施、无装备等，居民小区物业只管收费，服务意识差。 三、居民小区物业收费监管对策 　　根据《物业管理条例》的相关规定，居民小区的物业管理应交由有资质的物业管理企业来实施。但在XX县目前没有一家有资质的物业管理企业，而规模或大或小的居民小区又在不断建成并投入使用，如何解决在没有物业管理企业而又要使现有的居民小区管理能走上规范化、制度化的轨道？笔者试做如下探讨：