二手房价格评估[1]

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1、二手房价格评估来自：http://hi.baidu.com/anmylau/blog/item/d71d65fa13dcde8d9e514654.html一、如何自行对二手房进行得简单估价　　对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下

2、三方面的因素对价格的影响。1．房屋因素房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则为－5％；而朝向如无朝南窗则为－5％。2．环境因素环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿

3、化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5％，省、市重点中小学区的为＋15％。3．心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8％。二、二手房定价因素在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：房屋因素房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合

4、一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房

5、屋价格产生较大的影响。心理因素心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：1．房屋因素（1）折旧：年折旧－2％（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％（3）楼层：2、6楼－3％；7楼－5％；3、4楼＋3％；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5％（4）朝向：无朝南外门窗－5％2．环境因素（1）无物业管理－5％（2）非独立封闭小区－5％（3）有省、市重点

6、小学区＋15％3．心理因素：－8％现在我们举一个实例来验证一下。　房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。　房屋结构：混合一等套型：“三小”套型－10％　建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2％）=－24％　楼层：共七层，此房位于二楼－3％朝向：南北物业管理：非小区、无物业管理－10％学区：重点中小学＋15％心理因素：－8％当地商品房价格为：4500元／平方米4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％=27

7、00（元／平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。三、如何进行二手房评估评估业与寻常百姓的生活密切相关，最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。毛估说不过去　市场比较可摆平一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价

8、值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。二手房定价相关系数多多影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设